房地產(chǎn)信托三季度兌付“洪峰”將至 風(fēng)險揪心

    兌付，對于今年的信托業(yè)來說，毫無疑問成為敏感詞。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)信托兌付高峰將在今年到來，今年3月，被視為一波兌付小高峰。在2012年已經(jīng)過去的5個月中，時有房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險暴露，不過目前來看，大多“轉(zhuǎn)危為安”，關(guān)聯(lián)各方采取各種解決手段將當(dāng)下風(fēng)險一一化解。

    監(jiān)管方面的態(tài)度顯示出樂觀跡象，5月中旬，銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生在社科院金融所演講時指出，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險的概率相當(dāng)小，但是單筆業(yè)務(wù)、單個機構(gòu)由于業(yè)務(wù)激進出現(xiàn)風(fēng)險的可能性還是存在的。

    一波未平，一波漸起。房地產(chǎn)信托兌付“洪峰”將在今年三季度來臨，無論是臺前并購，抑或是幕后展期，一幕幕“大戲”屆時將上演。

    AMC“滅火”

    近日，在兩個房地產(chǎn)信托項目的處理中，出現(xiàn)了中國華融資產(chǎn)管理公司（下稱“華融資產(chǎn)”）的身影。

    根據(jù)華業(yè)地產(chǎn)日前公告，其子公司深圳市華富溢投資有限公司（下稱“華富溢投資”）曾于2010年4月向中誠信托借款10億元，該筆借款期限已滿。基于上述事宜，華富溢投資及北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬與華融資產(chǎn)廣州辦事處簽署相關(guān)協(xié)議重組上述債務(wù)。

    2011年3月，吉林信托發(fā)行長白山【11】號南京聯(lián)強集合資金信托計劃，這款產(chǎn)品規(guī)模2億元，期限一年，近日也被曝面臨違約風(fēng)險。不過，與華業(yè)地產(chǎn)處理方式類似，華融資產(chǎn)出手接盤使其得以兌付。

    有業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，在保兌付的形勢之下，四大資產(chǎn)管理公司（AMC）接盤房地產(chǎn)信托項目將迎來更多機會。

    中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“中國信達”）董事會秘書張衛(wèi)東曾對本報記者表示，AMC接盤是其商業(yè)模式，中國信達有收購不良資產(chǎn)的優(yōu)勢，并且旗下?lián)碛猩鲜械禺a(chǎn)公司——信達地產(chǎn)（600657.SH），“我們擁有專門經(jīng)營房地產(chǎn)的人才，本身做房地產(chǎn)開發(fā)就需要項目和規(guī)模，如果總部能夠接盤信托行業(yè)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，盈利空間是非常大的。”

    一家國有大型信托公司人士告訴本報記者：“四大資產(chǎn)管理公司本來就是做不良資產(chǎn)處置的，接盤房地產(chǎn)信托項目，他們在資金、成本、經(jīng)驗方面都有優(yōu)勢。”

    “洪峰”將至

    然而，上述兩個案例或許僅是開始，更大的兌付壓力將在今年第三季度出現(xiàn)。

    中國國際金融有限公司（下稱“中金公司”）預(yù)計，今年7月起，是房地產(chǎn)集合類信托兌付的大高峰，將有約1000億元的規(guī)模到期，其中，7、8、9三個月份到期規(guī)模分別為340億元、297億元和362億元。

    面對今年開始的兌付高峰，各方嚴(yán)陣以待。

    監(jiān)管機構(gòu)早有準(zhǔn)備。柯卡生表示，對于房地產(chǎn)信托風(fēng)險，銀監(jiān)會已于春節(jié)前派出人員“摸底”，做到“心中有數(shù)”。此外，也采取了壓力測試、項目報備、控制規(guī)模速度等監(jiān)管手段。他強調(diào)，今年監(jiān)管的重點是“保證兌付高峰像長江洪峰一樣安全度過”。

    對于關(guān)聯(lián)企業(yè)方面的解決路徑，全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成近日接受本報記者采訪時指出，主要有借新還舊、信托公司自有資金介入、AMC收購、地產(chǎn)基金公司接盤等。

    中金公司認(rèn)為，在信托違約前，可以采取開發(fā)商自行回款以及信托公司借新還舊的方式。

    鑒于目前樓市調(diào)控政策的基調(diào)以及市場銷售情況，自行回款難度較大；至于借新還舊，市場已有類似情況出現(xiàn)，如去年10月，四川信托發(fā)行“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”，規(guī)模8億元，預(yù)期收益率13.5%，接盤中融信托的“中融·青島凱悅信托計劃”。

    而在信托違約之后，中金公司指出，解決方案包括，信托公司自有資金兜底和資產(chǎn)管理公司或其他開發(fā)商收購。上述華融資產(chǎn)接盤吉林信托項目，即是解決兌付問題的路徑之一。

    盡管近期房地產(chǎn)信托兌付危機時有發(fā)生，但在業(yè)界看來，總體風(fēng)險仍可控。

    中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長周小明認(rèn)為，對于房地產(chǎn)信托，不排除個別項目出現(xiàn)流動性風(fēng)險，但只要房地產(chǎn)行業(yè)不大起大落，總體風(fēng)險是可控的。

    對于明年的兌付情況，諾亞財富認(rèn)為，系統(tǒng)性風(fēng)險也不會產(chǎn)生。諾亞財富近日發(fā)布報告指出，2013年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品較2012年略有下降，3~8月為到期兌付集中期。風(fēng)險存在于個別負(fù)債率較高、但銷售不佳的房地產(chǎn)開發(fā)商，或者房地產(chǎn)信托投向占比較高的個別信托公司。