北京土地市場陷入冰點 后市供應或受影響

    從4月16日至今，北京土地市場已有51天未成交住宅用地；前5個月，北京商品住宅用地成交面積約占全年商品住宅用地供應計劃的一成，土地市場“斷流”現(xiàn)象十分明顯，這可能影響到后市的供應。

    土地市場低迷

    根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，北京上一宗住宅用地成交時間為4月16日。當日，位于東直門香河園區(qū)域的一宗商住用地高價成交。自此至今的51天中，北京僅成交了1宗商業(yè)用地和8宗工業(yè)用地，住宅用地沒有任何成交記錄。

    今年以來，北京住宅用地的成交一直保持冷清的狀態(tài)。前5個月，北京僅成交7宗住宅用地，比上年同期大幅減少。

    多數(shù)分析認為，除供應節(jié)奏較為緩慢外，這主要是因為開發(fā)商對后市預期看淡，拿地意愿下降。據(jù)悉，當前北京共有10宗正在交易的經(jīng)營性用地(全部含住宅性質)，其中6宗早在去年年底就已入市，但至今尚無一宗收到報價。

    亞豪機構品牌推廣部總監(jiān)郭毅向中國證券報記者表示，隨著拆遷成本的上升，近幾年北京住宅用地的底價一直在上升，這增加企業(yè)的拿地成本。加上不少企業(yè)資金鏈仍處于緊張狀態(tài)，拿地時更顯得有心無力。

    在各種因素的影響下，北京土地市場已陷入“冰點”。今年3-5月，北京土地成交宗數(shù)分別為9宗、9宗、3宗，連續(xù)3個月數(shù)落入個位，這種情況僅在2008年上半年出現(xiàn)過。今年前5個月，北京土地出讓金約為135.6億元，同比減少48.7%。其中，5月單月土地出讓金僅為7000萬元，近6年來首次跌入億元以內。

    這種情況可能在近期有所改觀。據(jù)悉，位于通州區(qū)的兩宗棚戶區(qū)改造地塊將于7日接受現(xiàn)場招標；門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)的一塊混合用地也已收到報價。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師陳雪認為，下半年土地供應的數(shù)量將增多，但低價成交的形勢不會改變。

    后市供應或受影響

    土地市場“斷流”或給未來樓市供應帶來影響。據(jù)統(tǒng)計，今年前5個月，北京商品住宅用地成交面積僅為89.6公頃，約占全年商品住宅用地供應計劃的一成。如果土地市場維持現(xiàn)有態(tài)勢，全年的土地交易量必然會大幅減少。

    去年的情況也不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2011年，北京成交住宅用地60宗，土地面積716公頃，規(guī)劃建筑面積969萬平方米，比上一年大幅下降。而且，住宅用地成交的規(guī)劃建筑面積創(chuàng)下最近5年的新低。

     分析人士已開始警示市場供應不足的風險。郭毅認為，如果土地市場連續(xù)兩年成交低迷，將形成一個很大的供應短缺期，按照房地產(chǎn)開發(fā)的周期，未來1-2年的住房供應無疑將受到很大的影響。

     有分析人士還指出，個別房企的土地開發(fā)節(jié)奏較慢，甚至存在囤地炒地等現(xiàn)象，算上這些因素，實際供應的土地量會更加不足。

    與之相對應的，住房庫存卻進入了快速消化期。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至6月初，北京新建商品住宅庫存不足83000套，按照5月份(銷售約9000套)的銷售速度，不足一年即可消化完畢。郭毅強調，相比銷售速度，近期北京在預售證領取、開盤量等方面均不夠活躍，庫存還在不斷減少。

    對于今年的土地市場，郭毅表示，在政策環(huán)境從緊的情況下，下半年土地交易仍不樂觀，住宅用地交易量和成交價格或繼續(xù)維持在相對較低的水平。因此，未來的市場供應恐將面臨緊缺狀態(tài)。