金融迷局下地產(chǎn)金融反思 業(yè)內(nèi)比評中美樓市

近來的房地產(chǎn)市場成了人們關(guān)注的焦點。那么，在新的形勢下，中國的房地產(chǎn)會走向何方？中國會出現(xiàn)美國那樣的金融危機嗎？中國的房地產(chǎn)金融怎樣為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展服好務(wù)？這些問題在不久前召開的中國環(huán)渤海地區(qū)不動產(chǎn)發(fā)展論壇上的一些專家的演講中能夠找到一些答案。

而著名金融專家、上海瑞思房地產(chǎn)投資管理公司董事長王世渝的觀點，也令人感到耳目一新——

大家都知道，一場全球性的金融危機是由美國的房地產(chǎn)次貸危機造成的。危機已經(jīng)使美國的五大投資銀行滅了兩個，一個被托管，另兩個進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。因為全球經(jīng)濟一體化的緣故，金融危機對美國實體經(jīng)濟的影響是迅速的，對整個世界各國實體經(jīng)濟的影響也是必然的。而且，對中國實體經(jīng)濟的影響也已經(jīng)開始了。

中國與美國房地產(chǎn)的不同

因為房地產(chǎn)是這一輪美國金融海嘯的罪魁禍?zhǔn)?。會不會就有這樣的結(jié)論說，時下的中國房地產(chǎn)也會和美國一樣呢？中國的房地產(chǎn)是不是也會拖累中國的投資銀行，拖累中國的金融，然后再影響到中國的實體經(jīng)濟呢？我認(rèn)為，這樣簡單的分析，是一個巨大的錯誤。為什么呢？首先房地產(chǎn)在美國和房地產(chǎn)在中國各自的發(fā)展歷史階段、市場環(huán)境，產(chǎn)業(yè)鏈都是不一樣的，區(qū)別很大，所以不能簡單這樣類比，因為美國的金融由于房地產(chǎn)按揭債券出了問題，就認(rèn)為中國的房地產(chǎn)金融也出了問題，這是不對的。

但是我們想美國為什么房地產(chǎn)按揭會出這么大問題呢？這確實不是房地產(chǎn)本身出了問題。是美國的金融出了問題。在中國我們講房地產(chǎn)和金融的關(guān)系，是房地產(chǎn)為主，是金融為輔，而在美國是反過來，美國是金融為主，房地產(chǎn)為輔。在我國房地產(chǎn)僅僅是金融領(lǐng)域里面一個產(chǎn)品而已。而整個美國的房地產(chǎn)是被金融化的房地產(chǎn)，被證券化的房地產(chǎn)，所以和中國房地產(chǎn)性質(zhì)是完全不一樣的，美國的房地產(chǎn)僅僅是金融家們手上一個工具，一個產(chǎn)品。所以不能簡單把中國房地產(chǎn)理解為與美國的房地產(chǎn)一樣。

美國房地產(chǎn)金融海嘯的成因

為什么美國的金融危機會從房地產(chǎn)領(lǐng)域出問題呢？是因為美國以美元為中期，放棄了黃金本位制這樣一個貨幣政策，美元成為全球性貨幣結(jié)算的核心，這樣一個核心讓美國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷的發(fā)展，包括高科技的發(fā)展，金融業(yè)的發(fā)展，美國成為全球金融業(yè)最發(fā)達(dá)到極致的領(lǐng)域。由此金融服務(wù)市場太成熟，成熟的過度，服務(wù)過度就是供應(yīng)過度。金融服務(wù)過度一定要把金融和工具、產(chǎn)品連接的非常緊，很容易連接的緊就是房地產(chǎn)，雖然是全球很多移民都愿意到美國去，但是美國幾百年建國的歷史，這個國家該建的房子早就建完了，建完了的時候，房地產(chǎn)還有什么可發(fā)展的呢？沒有多大的發(fā)展。房地產(chǎn)從住房需求來講早就基本上飽和了，但是由于金融的流動性太大，美元要找到出處，美元需要回報，所以就大大降低美元在房地產(chǎn)市場投資的回報率。也就是說讓根本就買不起房子的人千方百計去買房子，連首付都不要。就是零首付，只要購房者承諾一個回報率，就會得到你百分之百按揭。因此，在美國大量買房的人就是用零首付的消費者，就是用消費者的收入來制約其他行業(yè)里面證券的收入，一旦消費者支付不了自己的按揭。就會出現(xiàn)一個一個斷供，導(dǎo)致銀行所發(fā)的貸款還不起，最終導(dǎo)致了這次金融危機。

中國應(yīng)從美國的金融危機中汲取教訓(xùn)

毫無疑問，在全球金融危機的影響下中國的房地產(chǎn)市場也漸入低迷的怪圈。這其實也為中國的房地產(chǎn)市場重新洗牌提供了機會。一方面，土地的供應(yīng)應(yīng)該反思，是不是應(yīng)該做到有效控制？另一方面開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰也會非常明顯。這一輪洗牌過后留下來的不一定是大開發(fā)商，被淘汰的也不一定是小開發(fā)商。關(guān)鍵在于開發(fā)商自己的產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，財務(wù)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置。再一個就是想方設(shè)法控制房子價格，使之盡量不要虛高。