迪士尼概念成樓市避風(fēng)港　周邊房價逆勢漲三成

全國房價風(fēng)向標(biāo)在上海，上海房價風(fēng)向標(biāo)在浦東。今年以來，浦東房價從23674元/平方米月成交均價最高點，走到12612元/平方米最低點，跌幅高達46％，走出了與市場大勢基本相符的大陰線。

然而，就在浦東，偏居?xùn)|南一隅的川沙板塊卻無懼大勢，房價波動性上升，到今年10月，川沙板塊商品住宅成交均價13695元/平方米，與去年同期相比上漲超過28％。

源自迪士尼概念

迪士尼，一個風(fēng)靡世界近百年的卡通游樂品牌，將于不遠(yuǎn)的將來落戶上海。浦東，在經(jīng)歷與其他區(qū)域的幾輪激烈競爭后，將迪士尼“準(zhǔn)生證”穩(wěn)穩(wěn)地握在手中。

19日，記者獨家獲悉，雖然上海市相關(guān)部門與美國迪士尼公司的相關(guān)細(xì)節(jié)談判仍在進行，但迪士尼主題公園落戶上海浦東已經(jīng)沒有懸念。消息人士透露，迪士尼選址確定于浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域，首期工程占地面積4平方公里，最終完成的占地面積達8平方公里。

消息一出，上海與迪士尼概念相關(guān)的本地股再次被全線封至漲停板。風(fēng)傳有土地資產(chǎn)位于川沙的界龍實業(yè)更是最近一段時間受到追捧的熱門股票之一，市盈率已經(jīng)高達85倍。市場對迪士尼的熱望可見一斑。

其實，迪士尼概念早在去年開始就有消息在市場陸續(xù)傳出。今年3月兩會期間，上海市市長韓正明確表示，上海迪士尼主題樂園項目正等待批復(fù)。10月18日，有媒體報道上海銀監(jiān)局透露，上海市政府和市發(fā)改委曾召開金融機構(gòu)座談會，表示上海地方政府接下來將重點跟進已上報中央但還未被審批的項目，包括上海迪士尼主題公園建設(shè)規(guī)劃方案。

上海官方如此明確的表態(tài)被市場看做積極的確認(rèn)信號。除了欣喜于上海都市游樂文化再添新景外，迪士尼可能引發(fā)的經(jīng)濟拉動作用成為市場最關(guān)注的話題。而房地產(chǎn)市場也是聞風(fēng)而動。

川沙板塊房價逆勢堅挺

來自上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司的研究報告顯示，位于上海浦東南部的川沙板塊房價在樓市普跌的情況下逆勢上揚。今年10月，浦東商品住宅均價12612元/平方米，比去年同期下跌34％。相比今年3月的最高值下跌幅度達46％。與之對比，川沙商品住宅在10月報13695元/平方米，同比上漲28%。在今年3月韓正市長表態(tài)迪士尼項目后，川沙一度創(chuàng)下超過1.6萬元/平方米的月成交單價。

資料顯示，川沙位于上海浦東新區(qū)東南區(qū)，瀕臨東海，東南接上海浦東國際機場。上海市政府對其功能定位為“空港物流、現(xiàn)代居住和文化旅游”。“所謂文化旅游很大程度上寄望迪士尼主題公園的落成使用，隨之而來的是川沙區(qū)域房價的上升與商業(yè)、酒店、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面啟動。”克而瑞信息技術(shù)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹介紹。

從供求市場來看，川沙樓市也受到低迷市場形勢的影響。去年10月至今年10月，川沙商品住宅供應(yīng)面積141566平方米，但成交面積為94267平方米，供求比1：0.67。而商業(yè)項目卻因為供給不足而倍顯稀缺。今年3月，一個名為綠地東海岸廣場的項目入市，直接將商業(yè)項目成交單價從7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后維持20000元/平方米均價。

“目前大部分項目處于尾盤銷售階段，一旦迪士尼項目啟動，配套設(shè)施有望快速完善。”于丹丹稱。

迪士尼或成“富民”引擎

迪士尼落戶上海之所以帶來市場如此轟動，遠(yuǎn)不止土地資產(chǎn)升值和公園收入這樣簡單。

今年以來，隨著房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風(fēng)險，上海經(jīng)濟的快速穩(wěn)定增長受到考驗。而2010年世博會和迪士尼項目的啟動在此情況下更備受矚目。“應(yīng)該說上海是全國率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的區(qū)域，服務(wù)業(yè)一定是未來拉動上海經(jīng)濟的重要支點。迪士尼建設(shè)和運營對GDP的直接拉動作用其實不大，但隨著服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，它一定是個藏富于民的寶藏。”一位多年參與上海迪士尼項目立項考察和可行性研究的專家告訴記者。

據(jù)了解，眾多專家持世博后啟用迪士尼的觀點，其中原因之一是為了避免迪士尼分流世博旅游消費。但隨著上海重大項目投資的加速啟動，迪士尼準(zhǔn)備工作可能提速。

“上海新國際博覽中心成立時，有專家表示每一元的門票收入將帶動8元的相關(guān)消費。迪士尼的經(jīng)濟拉動能力一定遠(yuǎn)不止這些。”專家稱。

另外，專家介紹，從盈利模式來看，迪士尼品牌真正盈利點來源于衍生品市場，如卡通玩偶和音像制品的特許生產(chǎn)與經(jīng)營等。如迪士尼中文電視頻道成功落戶上海，大量電視廣告收入也將成為衍生品盈利的重點之一。

對于上海迪士尼與香港迪士尼的微妙關(guān)系，知情人士告訴記者，2001年時，上海方面曾經(jīng)表示，迪士尼項目由香港先行，上海要等候數(shù)年。但相比香港，對于廣大內(nèi)地消費者而言，上海的優(yōu)勢在于“不要簽證”。“先不說全國的旅游消費會有多少聚攏至上海，單單長三角2億最富裕的中國人口，就足以為上海旅游、娛樂文化業(yè)帶來新動力。”專家表示。

成立于1923年的迪士尼公司經(jīng)過數(shù)十年完善與發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈影響日益擴大。一位曾經(jīng)作為上?？疾靾F代表之一在數(shù)年前參觀了奧蘭多“迪士尼世界”的專家告訴記者，迪士尼極富創(chuàng)新和娛樂精神的游園文化令人驚嘆。迪士尼形象設(shè)計師們不斷發(fā)明增添最新的乘游項目，新景點和項目的更換頻率可以達到三年內(nèi)將游園項目翻新一輪。“在奧蘭多迪士尼能夠看到中國主題區(qū)有地道的北京炸醬面和上海小籠包，聽著昆曲、評彈。”專家感嘆，迪士尼作為全球兒童和成人的娛樂夢想，已經(jīng)深入人心。

根據(jù)知情人士的介紹，引入上海的迪士尼主題公園有望與美國迪士尼形成同步的項目更新頻率，并由美方高管參與品牌輸入和輔導(dǎo)工作。