房產(chǎn)調(diào)控已基本見(jiàn)底 開(kāi)發(fā)商忙"拼跌"中介忙加班

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本見(jiàn)底。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策到底處于何種態(tài)勢(shì)？歸結(jié)為三點(diǎn)：中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，地方政府尋求突圍，

貨幣政策趨于寬松。從房?jī)r(jià)走向來(lái)看，房?jī)r(jià)指標(biāo)仍在下行通道，但已經(jīng)開(kāi)始筑底。

　　關(guān)于限購(gòu)，我個(gè)人判斷，中小城市、二三線城市限購(gòu)會(huì)放松，大城市不會(huì)。因?yàn)榇蟪鞘斜旧碡?fù)載已經(jīng)飽和了，即使限購(gòu)放松了，像北京現(xiàn)在房?jī)r(jià)平均每平方米兩萬(wàn)元，不可能出現(xiàn)大規(guī)模購(gòu)房的熱潮。所以主戰(zhàn)場(chǎng)是在二三線城市，二三線城市限購(gòu)會(huì)放松。

　　陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為，回暖的趨勢(shì)就像春天的腳步一樣，會(huì)越來(lái)越近，這已經(jīng)非常明顯了。大家不用擔(dān)心住宅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，但是成交肯定會(huì)增加。不僅是剛需，我們的經(jīng)驗(yàn)是高端客戶、投資客戶都會(huì)入市。

　　外表看看還可以，就是沒(méi)房子是個(gè)大事情。

　　上周末，一場(chǎng)大型相親會(huì)在上海舉行，里面不乏為兒女操心的父母?jìng)儯谛畔η?，不少父母都?“有房”作為挑選女婿的第一道門檻。 “有房”的男子成為現(xiàn)場(chǎng)明星。當(dāng)年的一句 “要嫁女，先看房”成為了真實(shí)的寫照， “丈母娘推高了中國(guó)房?jī)r(jià)”或許概括出了當(dāng)今普遍的社會(huì)現(xiàn)象。

　　未來(lái)幾個(gè)月商品住宅成交量很可能將會(huì)繼續(xù)在各方博弈中有所震蕩。因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性，一旦成交放量，資金緊張程度緩解，很可能又會(huì)收窄降價(jià)幅度，造成成交量的回落。這樣的循環(huán)可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月反復(fù)出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示。

　　很多人認(rèn)為，第二套房是給自己買的商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，這也有一定道理中國(guó)在城市化進(jìn)程中，從未來(lái)收益看，有穩(wěn)定回報(bào)前景的就是好地段的不動(dòng)產(chǎn)。這種所謂商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，是不是應(yīng)該在政策方面給予一定寬待？我認(rèn)為完全可以探討。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，以后合理的局面就是：先富起來(lái)的人、住好房豪宅的人、有多套房的人，他們適當(dāng)?shù)貙?duì)公共財(cái)政收入多作一些貢獻(xiàn)，這符合支付能力原則，不會(huì)對(duì)他們 “傷筋動(dòng)骨”。

　　五月，上海的樓市一片紅火景象：開(kāi)發(fā)商忙著促銷，中介忙著加班，銀行客戶經(jīng)理忙著拉房貸，基金忙著加倉(cāng)地產(chǎn)股。而"剛需"的積極入市成為這一片熱鬧背后的主要推手。

　　來(lái)源：上海青年報(bào)

　　中介加班到晚上10點(diǎn)

　　每天至少賣十幾套房

　　本報(bào)訊 記者 周喆 實(shí)習(xí)生 李曉迪 今年開(kāi)年時(shí)還門可羅雀的房產(chǎn)中介，進(jìn)入5月之后明顯忙碌了起來(lái)。周五晚上10點(diǎn)，記者經(jīng)過(guò)普陀區(qū)一家房產(chǎn)中介公司的門口，只見(jiàn)里面燈火通明，幾名工作人員仍在挑燈夜戰(zhàn)。一位在嘉定區(qū)工作的中介告訴記者，每到周末，前來(lái)看房的人就多得"記也記不清"，每天都有至少十幾套成交。

　　成交量回升中介忙著帶客戶看房

　　寶山區(qū)的中介小劉告訴記者，5月份的成交量特別大，比前幾個(gè)月顯著增加。區(qū)內(nèi)的一處別墅，由于產(chǎn)證上的面積比較小，280套房源在開(kāi)盤當(dāng)天就賣掉了160多套。

　　在嘉定區(qū)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作的胡先生也表示，自己最近一直在忙著帶客戶看房，公司代理的一手房每天都要賣掉至少十幾套，主要是賣給年輕人用作婚房。他告訴記者，昨天是南翔板塊一個(gè)熱門樓盤第三期開(kāi)盤的日子，他手里共有38套110平方米的精裝修房源，均價(jià)在1.5萬(wàn)到1.6萬(wàn)，一天之內(nèi)就賣得差不多了，只剩不到五套。"90平方米的也賣得很好，只有150平方米的大戶型還有挑選余地，但要買也得趁早。"

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，不同區(qū)域、板塊的房子在成交情況上有較大差別。比如中原地產(chǎn)的八佰伴分行的工作人員表示，5月的成交量比三四月份略差，但屬于在正常幅度內(nèi)的波動(dòng)，房?jī)r(jià)方面無(wú)太大變動(dòng)。在龍柏地區(qū)工作的中介吳女士則表示，最近看房的人有所增加，但真正出手的人還是不多。不過(guò)，吳女士仍然樂(lè)觀地認(rèn)為樓市已經(jīng)到了最低谷，接下來(lái)應(yīng)該要回升了。

　　小戶型好賣今年主打市場(chǎng)是剛需

　　用中介們的話來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者"觀望也觀望得差不多了，該買起來(lái)了。"

　　嘉定區(qū)的中介胡先生還表示，他所代理的樓盤價(jià)格已經(jīng)比年初時(shí)漲了12%。有一些樓盤年初曾經(jīng)賣到1.1萬(wàn)元左右，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格已經(jīng)買不到了，而根據(jù)公司里一些專家分析，未來(lái)房?jī)r(jià)還有一定上漲空間。

　　中介們普遍認(rèn)為，從今年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一手房、小戶型更好賣，因?yàn)檫@種房子更適合年輕人自住的需求。"今年的主打市場(chǎng)就是剛需，"胡先生告訴記者，如今購(gòu)房者以自住為主，用來(lái)投資的人并不多。

　　開(kāi)發(fā)商"拼跌"買房還送奔馳車

　　短期內(nèi)延續(xù)降價(jià)趨勢(shì)

　　來(lái)源：上海青年報(bào)

　　本報(bào)訊 記者 沈夢(mèng)雪 傳統(tǒng)樓市旺季"紅五月"已經(jīng)過(guò)去，而進(jìn)入6月，上海樓市的推盤勢(shì)頭仍在強(qiáng)勁延續(xù)。在本周末，上海市內(nèi)又將有7個(gè)樓盤計(jì)劃開(kāi)盤或加推房源。在這些近期開(kāi)盤的樓盤中，記者發(fā)現(xiàn)，各種房?jī)r(jià)上的優(yōu)惠活動(dòng)依然是推盤亮點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱，按慣例，6月中下旬就將進(jìn)入梅雨季節(jié)，樓市也會(huì)因此轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季，開(kāi)發(fā)商若不抓住目前機(jī)會(huì)回款，后面的銷售壓力會(huì)更大。

　　"拼跌"是王道

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，5月樓市成交面積已經(jīng)突破67萬(wàn)平方米，全月成交有望創(chuàng)下近一年來(lái)的新高。對(duì)此，有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，要看傳統(tǒng)樓市旺季的紅五月最終成色如何，主要還是取決于樓盤價(jià)格的優(yōu)惠幅度。然而在記者探訪的樓盤中也發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商們似乎已經(jīng)意識(shí)到了對(duì)于目前上海的樓市而言，拼什么都不如"拼跌"來(lái)得重要，紛紛在優(yōu)惠降價(jià)方面做足了功夫。

　　以閔行板塊為例，記者了解到，5月閔行40個(gè)可售商品房中有17個(gè)項(xiàng)目都在進(jìn)行優(yōu)惠促銷，而且均以豪宅為主。在公寓項(xiàng)目中促銷力度最大的為地處顓橋的某樓盤，項(xiàng)目現(xiàn)打出8.5折清盤促銷，折后均價(jià)在40000元/平方米左右。而別墅項(xiàng)目中優(yōu)惠力度最大的則是位于浦江鎮(zhèn)的浦江頤城，聯(lián)排項(xiàng)目購(gòu)房可享8.8折優(yōu)惠，總價(jià)700萬(wàn)起，獨(dú)棟別墅折后均價(jià)在50000元/平方米。其余項(xiàng)目的折扣力度均在9.7-9.8折之間。

　　買房送"奔馳"

　　比較有意思的是，5月中旬開(kāi)盤的一處樓盤更是打出了"買房就送奔馳"的廣告以吸引客戶。萬(wàn)源城位于閔行古美羅陽(yáng)，毗鄰地鐵12號(hào)線，主推90平方米精裝房，均價(jià)38000元/平方米。該樓盤的售樓工作人員告訴記者，該項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)盤當(dāng)日就購(gòu)房的客戶實(shí)行9.2折的優(yōu)惠，折后價(jià)為35000元/平方米，并額外贈(zèng)送5—6平方米的面積。"前50位訂房的購(gòu)房者，還將獲贈(zèng)奔馳SMART一輛，并可享受優(yōu)惠價(jià)6萬(wàn)元購(gòu)置產(chǎn)權(quán)車位。"不過(guò)，開(kāi)盤以來(lái)依舊是看房者多，真正出手者少。

　　此外，記者還了解到，同樣于5月中旬開(kāi)盤的美蘭湖一家樓盤也給出了多重優(yōu)惠。該樓盤工作人員表示，屬于搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)會(huì)員的購(gòu)房者每套房總價(jià)直減5萬(wàn)，另外還能享受9.4折的折扣，而團(tuán)購(gòu)特價(jià)房的則更是享受9.7折上折。

　　對(duì)此，中原房產(chǎn)相關(guān)人士指出，從上海商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存的角度而言，目前仍然有約960萬(wàn)平方米的庫(kù)存尚待消化，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存仍在15個(gè)月以上，那么短期內(nèi)來(lái)臨，降價(jià)的趨勢(shì)不會(huì)改變，仍然會(huì)繼續(xù)。

　　部分銀行仍有8.5折利率

　　利率優(yōu)惠隨時(shí)可能叫停

　　來(lái)源：上海青年報(bào)

　　本報(bào)訊 記者 徐可奇 滬上樓市成交升溫，銀行客戶經(jīng)理也借這個(gè)機(jī)會(huì)在房貸業(yè)務(wù)上積極跑量。記者了解到，目前上海的部分銀行對(duì)首套房貸業(yè)務(wù)仍可以給8.5折的優(yōu)惠利率。但快臨近上半年末了，銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)房貸業(yè)務(wù)整體上將趨于收緊。

　　一家中資銀行的個(gè)金部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，樓市成交升溫不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是好消息，而且銀行客戶經(jīng)理也借這個(gè)機(jī)會(huì)在房貸業(yè)務(wù)上積極跑量。央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，從今年2月到4月，上海的本外幣個(gè)人住房貸款連續(xù)3個(gè)月減少，這使銀行的房貸業(yè)務(wù)面臨不斷縮量的尷尬。

　　"目前上海的部分銀行對(duì)首套房貸業(yè)務(wù)仍可以給8.5折的優(yōu)惠利率。"德佑地產(chǎn)的交易按揭部相關(guān)人士對(duì)記者表示，例如浦發(fā)銀行和招商銀行現(xiàn)在的首套房貸利率依然是8.5折；外資銀行中的恒生和渣打在首套房貸業(yè)務(wù)可以給9折的優(yōu)惠貸款利率，對(duì)于個(gè)別特別優(yōu)質(zhì)的客戶可以給到8.5折的利率。

　　不過(guò)，以上房產(chǎn)中介的按揭部人士同時(shí)提到，四大國(guó)有銀行目前對(duì)首套房貸的利率收得明顯要緊，中行、工行和建行嚴(yán)格按照央行基準(zhǔn)利率放貸，而農(nóng)行的首套房貸利率要根據(jù)不同網(wǎng)點(diǎn)的情況來(lái)確定。而且雖然部分銀行首套房貸利率仍有8.5折，但是隨時(shí)有可能被叫停。

　　"快臨近上半年末了，預(yù)計(jì)房貸業(yè)務(wù)整體上將趨于收緊。"一家股份制銀行的零售銀行部副總經(jīng)理告訴記者，進(jìn)入6月份后，商業(yè)銀行上半年的信貸額度所剩不多，因此各項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)都面臨要"收一收"，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)自然也受到影響。

　　另外，以上股份制銀行的零售銀行部副總經(jīng)理表示，政府已經(jīng)多次重申此次房地產(chǎn)調(diào)控絕對(duì)不會(huì)"半途而止"，所以銀行也不敢大面積地開(kāi)展房貸利率優(yōu)惠，否則會(huì)面臨監(jiān)管部門的"指導(dǎo)"。

　　地產(chǎn)股撐紅5月半邊天

　　券商機(jī)構(gòu)唱多地產(chǎn)股

　　來(lái)源：上海青年報(bào)

　　本報(bào)訊 記者 孫琪 在歐債危機(jī)發(fā)酵的影響下，5月股市結(jié)束了4月的上漲，呈現(xiàn)出區(qū)間震蕩的走勢(shì)。但房地產(chǎn)行業(yè)卻表現(xiàn)上佳，上漲了3.97%。對(duì)此，多數(shù)券商分析，地產(chǎn)股的上漲行情主要受益于流動(dòng)性的改善及政策面的逐步寬松，在政策壓力降低的預(yù)期下，一二線龍頭地產(chǎn)股值得關(guān)注。

　　地產(chǎn)股保持穩(wěn)步上揚(yáng)

　　5月30日，多達(dá)23只地產(chǎn)股盤中創(chuàng)出股價(jià)新高，這其中既包括"招保萬(wàn)金"四大地產(chǎn)龍頭股，也包括諸如廣宇發(fā)展、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城、福星股份等二、三線地產(chǎn)股。

　　然而這并不是地產(chǎn)板塊近期最傲人的成績(jī)。除了3月受管理層強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖影響而大幅回調(diào)外，今年地產(chǎn)板塊始終維持震蕩上漲態(tài)勢(shì)。多只房地產(chǎn)個(gè)股表現(xiàn)"驚艷"。年內(nèi)累計(jì)漲幅超過(guò)50%的地產(chǎn)股多達(dá)20余只。其中中茵股份、金豐投資、中航地產(chǎn)、萬(wàn)澤股份、萊茵置業(yè)、華夏幸福等多只二、三線地產(chǎn)股漲幅超過(guò)60%。

　　值得注意的是，在今年地產(chǎn)股走強(qiáng)之時(shí)，基金就已經(jīng)開(kāi)始暗暗加倉(cāng)。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2012年一季報(bào)時(shí)，萬(wàn)科A成為基金增持最多的一家公司，基金共計(jì)增持4.48億股。除萬(wàn)科外，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、北京城建、招商地產(chǎn)等也被基金集體大幅增持。

　　券商興奮唱多地產(chǎn)股

　　關(guān)注政策的券商分析師發(fā)現(xiàn)，自去年至今，政府諸多會(huì)議、文件乃至領(lǐng)導(dǎo)講話中，關(guān)于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的說(shuō)法，事實(shí)上已經(jīng)略有變化。

　　"據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，從去年4月份以來(lái)，地方政府政策微調(diào)已達(dá)47例，而今年年初以來(lái)的政策微調(diào)達(dá)到了33例，占比達(dá)到70%以上，此外，在微調(diào)數(shù)量增多的同時(shí)，中央對(duì)于政策微調(diào)的容忍度確實(shí)也有限度地提高了，近期揚(yáng)州出臺(tái)的個(gè)人購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策以及營(yíng)口的公務(wù)員購(gòu)房補(bǔ)貼目前也均未被叫停。"中銀國(guó)際分析師表示。

　　華泰證券也表示，"隨著中央對(duì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的容忍度的不斷降低，這種態(tài)度將轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的逐步松綁。"

　　在各地樓市政策微調(diào)漸獲默許的背景下，券商機(jī)構(gòu)唱多地產(chǎn)股的熱情也再度高漲，翻閱近期各大券商關(guān)于房地產(chǎn)板塊的研報(bào)，謹(jǐn)慎之言較少，"推薦、買入、增持"的評(píng)級(jí)占多數(shù)。眾多券商建議繼續(xù)關(guān)注一、二線龍頭房企。國(guó)泰君安地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科更是在策略會(huì)上表示強(qiáng)力看好地產(chǎn)股。她稱"地產(chǎn)板塊久違了3年的盛宴剛剛開(kāi)席，粉絲是好吃，但鮑魚還在后面，怎么能中途退席呢"？