歪辦法少用高風(fēng)險(xiǎn)需控 被限購族的六種方式買房

房子是家的港灣，是一個(gè)人乃至一家人安身立命的根本，在國人的傳統(tǒng)觀念里，沒有房子不能稱其為家。因此擁有一套甚至多套房子，成為每一個(gè)家庭奮斗的目標(biāo)，也成為家庭幸福的重要指標(biāo)。

如今樓市調(diào)控持續(xù)兩年，房價(jià)開始下行，看到心儀的房子降價(jià)了不少，不僅剛需族，連一些被限購族也心癢難耐，想沖進(jìn)樓市，尋個(gè)便宜。但是根據(jù)政策，這些被限購族已經(jīng)不能在上海買房，實(shí)踐中他們是如何操作的呢？

■第一類：

賣一買一型

簡述：程小姐夫婦在上海共有兩套房，一套次新三房，一套老工房，屬于被限購之列。程小姐認(rèn)為，老工房雖然在市中心，但由于房齡太老，升值空間有限，最近打算賣掉老工房，在附近地段換套次新房，或者在郊區(qū)換套新房。

點(diǎn)評(píng)：程小姐屬于典型的賣一買一型，根據(jù)當(dāng)下政策，名下?lián)碛袃商追慨a(chǎn)的家庭仍可以賣出一套后再買進(jìn)一套，不會(huì)被界定為第三套房而遭遇限購。不過需要注意幾點(diǎn)：一是當(dāng)下是買方市場，老工房要迅速賣出的話，需要在價(jià)格上多讓步。二是無論賣房還是買房，程小姐兩次交易過程都需要繳納稅費(fèi)和中介費(fèi)。還有換房成功后，如果家庭人均住房面積超過60平方米，還需要對(duì)超出面積繳納房產(chǎn)稅。三是如今房地產(chǎn)投資增速在大幅下降，上海甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長，打開了一線城市房地產(chǎn)投資下降的通道，這也是自2008年以來，上海首次正式步入負(fù)增長區(qū)間。

■第二類：

曲線買房型

簡述：什么叫“曲線買房”？假離婚、用他人名義購買、用公司名義購買等等，都可以被稱為曲線買房方式。對(duì)如何操作以及風(fēng)險(xiǎn)種種，各路媒體都已經(jīng)連篇累牘地報(bào)道過。

點(diǎn)評(píng)：“曲線買房”非常不靠譜。比如假離婚，很容易弄假成真。比如用公司名義買房，不能辦理房貸，只能一次性付款；房屋產(chǎn)權(quán)登記在公司名下，契稅一律3%，轉(zhuǎn)讓時(shí)要按15%—30%的稅率繳納企業(yè)所得稅。如果純粹是為了個(gè)人買房，這種辦法操作性差，除了不能貸款，稅費(fèi)成本也超過個(gè)人購房。用他人名義買房，更是極易引發(fā)糾紛。

■第三類：

棄住從商型

簡述：對(duì)于被限購族來說，在限貸、限購的前提下，投資商業(yè)地產(chǎn)，似乎是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。而且，即使你沒有被限購，在第二套住房的門檻提高后，已經(jīng)等同于購買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。所以當(dāng)下買辦公樓、商鋪甚至酒店式公寓的越來越多。

點(diǎn)評(píng)：記者一位朋友，在2005年買了套小戶型辦公樓，近日她對(duì)記者表示，這套辦公樓是自己投資房地產(chǎn)的最大敗筆，賣不出去，租不上價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，與住宅相比，投資商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)更高。簡單來說，商鋪成死鋪的不少見，但住宅無論多偏遠(yuǎn)、戶型多差勁，都能租出去，只要價(jià)格足夠有競爭力。

另外需要注意的是，上海商業(yè)地產(chǎn)存量已悄然囤積至上千萬平方米，不少區(qū)域需要漫長的消化周期。專業(yè)人士坦言，雖然從大環(huán)境來看，上海商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，但商業(yè)地產(chǎn)主要依托于運(yùn)營來盈利的產(chǎn)品屬性決定了不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)被市場淘汰，行業(yè)洗牌在所難免。

鵬欣一品漫城商鋪

地址：閔行浦星公路568弄

面積：30平方米-800平方米

價(jià)格：89萬元起

簡介：鵬欣一品漫城一二期商鋪首付89萬元起，全臨街，為軌交商鋪，8號(hào)線軌交上蓋。商業(yè)街區(qū)總建筑面積約4.5萬平方米，是鵬欣一品漫城50萬平方米超大成熟社區(qū)的配套商鋪，規(guī)劃定位以中高端餐飲為主，娛樂、休閑等多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)，不僅滿足本社區(qū)高端人群消費(fèi)需求，更填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，引爆區(qū)域人氣，餐飲、休閑、娛樂體驗(yàn)交相輝映，一期已有眾多品牌商家入駐，目前在售一二期，共125間。

第五街區(qū)

地址：浦東新行路451號(hào)東靖路口

面積：170平方米-270平方米

價(jià)格：2.7萬元-4.2萬元/平方米

簡介：第五街區(qū)商鋪4月28日開盤，5.6米層高，可隔為2層，6米開間面寬，全框架結(jié)構(gòu)，售價(jià)2.7萬元-4.2萬元/平方米不等。首付五成，最高貸10年。第五街區(qū)位于浦東高行鎮(zhèn)東靖路與新行路交界，中外環(huán)之間，到城市副中心五角場商圈6公里，是繼碧云后的新興居住板塊。項(xiàng)目周邊有幸福小鎮(zhèn)、高行家園、綠地崴廉公寓等10余個(gè)成熟社區(qū)，毗鄰沃爾瑪萬嘉商業(yè)廣場。

上海西郊商務(wù)區(qū)

地址：嘉定金沙江西路1555弄

面積：90平方米—200平方米

價(jià)格：2.88萬元/平方米起

簡介：上海西郊商務(wù)區(qū)地處上海西北嘉定區(qū)江橋板塊，屬大虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，規(guī)劃范圍東至外環(huán)線、西至萬達(dá)商業(yè)廣場、南至吳淞江及虹橋交通樞紐、北至滬寧高速公路，規(guī)劃占地面積4.5平方公里，規(guī)劃總建筑面積420萬平方米，是迄今全國面積最大、上海首家推出的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

■第四類：

買使用權(quán)型

簡述：上海人林女士已在市中心地區(qū)擁有多套住房，受限購政策制約，目前沒有購房資格，但她仍癡迷買房。在朋友建議下，她動(dòng)起了購買使用權(quán)房的念頭，既能出租，又能升值。她表示，市中心小面積使用權(quán)房，幾平方米也可以，總價(jià)最好在60萬元以內(nèi)，過十年甚至二十年，熬到拆遷就好了，孩子現(xiàn)在4歲，20年后這就是送給孩子的結(jié)婚賀禮。

點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士指出，購買使用權(quán)房，需要注意幾點(diǎn)：一是使用權(quán)房交易手續(xù)較為繁瑣；二是購房者必須為上海戶籍；三是需一次性付款，無法辦理貸款；四是出租回報(bào)率較低。

練塘鎮(zhèn)沿河老街街面使用權(quán)房

售價(jià)：25.9萬元

樓層：1/1

房型：一室一廳

面積：26.1平方米

簡介：實(shí)際在練塘鎮(zhèn)，不在朱家角，北面街、南臨河，一室一廳、帶閣樓。

廣延路26弄使用權(quán)房

售價(jià)：45萬元

樓層：3/6

房型：一室一廳

面積：10平方米

簡介：房子靠近延長路廣延路口，步行5分鐘到軌交1號(hào)線，廚房衛(wèi)生間兩家合用，房東誠意出售。

鞍山七村使用權(quán)房

售價(jià)：50萬元

樓層：2/5

房型：一室一廳

面積：12平方米

簡介：房子靠近大連路四平路，近軌道交通8號(hào)線。朝東，普通裝修。 1970年房齡。

■第五類：

買外地房型

簡述：談先生在靜安區(qū)已經(jīng)有兩套房，由于房貸壓力較小，這兩年，他手頭上攢下了30多萬元。他認(rèn)為，自己的房貸是7折利率，沒必要提前還款。他將眼光瞄準(zhǔn)了老家縣城的房子。今年初，他在河南老家縣城全款買下一套三房，僅20多萬元。他對(duì)記者說：“父母在老家的房子很破，在縣城買房改善了父母的住房條件，而且自己老了后也可居住。再說縣城房子僅2500元/平方米，應(yīng)該還有上升空間。 ”

點(diǎn)評(píng)：除了在老家買房外，上海購房者還喜歡在周邊買房，比如昆山、太倉、無錫等，在限購背景下，這樣無疑分散投資，而且還能改善家人的居住條件。

■第六類：

買外國房型

簡述：如今海外房產(chǎn)可謂炙手可熱，近兩年的房展會(huì)，海外房產(chǎn)都是當(dāng)仁不讓的主角。據(jù)胡潤百富調(diào)查顯示，中國高凈值人群中擁有海外資產(chǎn)的已經(jīng)達(dá)到33%，海外資產(chǎn)在可投資總資產(chǎn)中的平均占比為19%。投資標(biāo)的以房地產(chǎn)為主。在目前沒有海外資產(chǎn)的高凈值人群中，也有將近30%的人在未來3年有進(jìn)行海外投資的計(jì)劃。

點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)已進(jìn)入全球化時(shí)代。在中國住宅限購的情況下，“到海外買房”成為一種時(shí)尚。海外買房投資，看起來很美，但很多事實(shí)也證明，海外房產(chǎn)是帶刺的玫瑰，一不小心就會(huì)被刺得滿手是血。

投資美國房產(chǎn) 享受三重驚喜

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