北上深三地樓市回暖真相調(diào)查：房價反彈空間不大

    股市里有句諺語：量在價先，即成交量往往是價格變化的先導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場，這個規(guī)律同樣適用。

    5月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升，全國40個重點城市超八成的成交量出現(xiàn)上漲……由于樓市行情反彈，部分城市的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)漲價的跡象。

    市場紛紛擔(dān)憂，樓盤是否又會像2009年那樣出現(xiàn)“拐點”？部分房企的漲價行為會否發(fā)展成燎原之勢？針對這些問題，《每日經(jīng)濟新聞》推出“樓市又聞拐點聲”系列報道，對房地產(chǎn)市場、企業(yè)、信貸、財政等方面進行解讀。在今日系列報道的第一期，記者對各地市場情況進行了調(diào)查。

    深圳：房價反彈空間或不大

    每經(jīng)記者胡廷鴻發(fā)自深圳

    年初以來，經(jīng)過長時間樓市博弈，開發(fā)商以價換量贏得剛需逐漸成為業(yè)界共識。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回購計劃”等大尺度降價舉措相繼出現(xiàn)，緊接著有樓盤直接降價，大力出貨。

    在成交量上升之時，有開發(fā)商打起了悄悄漲價的主意。但當(dāng)前的市場并不如開發(fā)商預(yù)期——一些樓盤價格一上去，成交馬上跌下來。這從側(cè)面印證了深圳房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點：今年房價仍將維持穩(wěn)定局面。

    促銷拉升成交量

    從4月份開始，深圳各城市主干道旁的戶外廣告中，位于深圳龍華新區(qū)，靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤銷售廣告開始多起來。廣告的增多，與樓盤銷售走旺不無關(guān)系。

    從今年春節(jié)以來，花半里連續(xù)4個月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤的銷售冠軍，目前均價在13500元/平方米左右。

    據(jù)花半里營銷總監(jiān)陳勇介紹，春節(jié)以來，花半里推出的78~88平方米的主力戶型，客戶大多是附近華為科技園的剛需階層。“成交量好主要是因為我們的性價比高，戶型全是90平方米以下，首付30萬元，月供僅5000~6000元，對剛需的吸引力較大。”

    據(jù)悉，花半里從去年開盤以來推出1950套房源，如今只剩100多套房源，銷售率超過九成。

    今年上半年，在公開的銷售榜上，同樣熱銷的樓盤還有萬科紅、翡麗郡、招商果嶺、招商觀園、星河盛世等一些區(qū)域較好的樓盤。4月29日，星河盛世開盤推出866套，便很快銷售出600多套。

    據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述樓盤熱銷，均有開發(fā)商加大促銷的因素。

    隨著剛需入市購房，3月深圳樓市成交量開始回升，開發(fā)商也開始躁動。5月份開發(fā)商的推盤節(jié)奏明顯加快，部分開發(fā)商開始低調(diào)上調(diào)價格，借以試探市場。如位于沙井的萬科·翡麗郡5月19日開售第二批單位，均價從11000元/平方米漲至13500元/平方米，漲幅達22.73%。受全國樓市5月成交回升的影響，萬科5月銷售額再次超過100億元。

    房價反彈或受限

    5月深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅上漲，是樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點，還是曇花一現(xiàn)？

    《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，帶動此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多，其中區(qū)位優(yōu)勢的特點明顯。無論是花半里、還是萬科紅、翡麗郡，都位于區(qū)域核心地段，地理位置較為優(yōu)越。但是開發(fā)商對價格調(diào)整十分謹慎，市場的反應(yīng)遠遠低于開發(fā)商的預(yù)期，并沒有大幅回暖的跡象。一旦開發(fā)商有漲價行為，銷量立馬掉下來。比如，原計劃開盤均價達到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均價僅為20400元/平方米。

    “市場上剛需的加入使得樓市短期成交回升，并不能理解為樓市翻盤，成交量還是圍繞90平方米以下，區(qū)域性強、地理位置優(yōu)越的樓盤。”陳勇稱，正是因為開發(fā)商上半年出貨決心較大，讓利促銷，才使樓市成交量有所上升。

    深圳中原市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年龍華新區(qū)包括民治、龍華、觀瀾在內(nèi)的新房項目有18個，建筑面積達312萬平方米，按照4月份龍華新區(qū)的新房成交面積6.16萬平方米計算，仍需要35個月來消化。

    陳勇認為，面對巨大的供應(yīng)量，開發(fā)商的壓力仍然很大。他預(yù)計，6月份深圳將有16個新盤入市，這是開發(fā)商出貨的最佳時間節(jié)點。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝認為，深圳樓市成交回升主要是因為開發(fā)商降價促銷，樓市成交低點已經(jīng)過去。但他同時指出，不能對房價反彈抱有過高期望。由于限購政策持續(xù)，宏觀經(jīng)濟增速放緩，今年房價反彈的空間不大，仍會保持穩(wěn)定。