5月樓市成交超預期大增 未來三月或淡季不淡

　　在各地陸續(xù)推出微調政策、開發(fā)商加緊推盤等多重因素共同作用下，5月全國各地樓市成交活躍，普遍超過市場預期。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月30日大城市商品住宅總成交量約為1600萬平方米，環(huán)比上漲約24%，同比漲幅更是達到28%；全月日均交易量環(huán)比上漲了14.5%，同比則上漲了30%。5月底的翹尾行情延續(xù)至6月，上周(2012年5月28日-2012年6月3日)京滬深廣等10大重點城市商品住宅成交量環(huán)比繼續(xù)上升12.9%。

　　業(yè)內人士表示，5月樓市成交量的大增大大超出市場預期，這是政策微調預期、開發(fā)商低開推盤以及促銷跑量等多重因素作用的結果。在“刺激剛性”的政策微調時間窗口上，6、7、8三個月樓市成交量可能會延續(xù)溫和上升的態(tài)勢，市場活躍度將得以維持，甚至出現(xiàn)“淡季不淡”的局面。

　　多重利好支撐

　　5月樓市成交量大大超出預期

　　據(jù)中原集團研究中心初步統(tǒng)計，其監(jiān)測的30大城市5月商品住宅總成交量超過1600萬平方米，環(huán)比、同比漲幅分別達到24%和28%。而莫尼塔投資監(jiān)測的52個城市5月商品房總成交量達到2138萬平方米，環(huán)比上漲15%。不論從哪個機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，“紅五月”樓市成交量出現(xiàn)明顯回升已是不爭的事實。

　　而另一組數(shù)據(jù)更能反映出樓市成交現(xiàn)狀。據(jù)莫尼塔投資監(jiān)測的地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月52個城市全月日均交易量環(huán)比上漲14.5%，同比則上漲了30.2%。分析來看，銷售超預期主要來自于以蘇州為代表的三、四線城市，以及一線城市當中的北京、深圳和廣州。銷售回暖的同時，5月全國14個城市的商品房庫存環(huán)比繼續(xù)有所上漲，而一線城市庫存環(huán)比則有所下跌；整體去庫存化時間繼續(xù)環(huán)比下跌，一線城市下跌3個月，至15.8個月。這說明5月一線城市在新盤低開、老盤優(yōu)惠的銷售策略下，去庫存化基本得到實現(xiàn)。

　　值得關注的是，與3月“小陽春”行情不同的是，3月銷售回暖完全靠剛性需求釋放的支撐，而5月成交結構則發(fā)生上移，中高端住宅的集中入市以及低價策略，使得這部分需求與剛需一起支撐起5月的成交。以上海為例，5月中高端商品住宅(指單價3萬元以上)的成交面積為15.5萬平方米，超出4月全月水平的30%，達到近一年以來的最高點。這說明，在樓市調控大環(huán)境不放松的背景下，投資投機需求依然難覓，但改善型等部分二次置業(yè)需求正蠢蠢欲動，一旦市場回暖將形成強勁的購買力。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，自今年5月以來，重點城市成交量一直處于較高的水平，這說明本輪市場需求的釋放仍在持續(xù)中，一方面，經(jīng)過一年多的調控后，當前房價也持續(xù)在底部運行，促使部分購房者結束觀望，入市積極性增加。另一方面，近期多個城市進行政策微調，對剛需入市的支持度大大增加。此外，在地方調控趨于寬松、且成交量持續(xù)回升的情況下，市場預期中看漲后市的成分增加，促使少部分消費者因擔心未來市場反彈而購房。

　　雖然5月成交可圈可點，但業(yè)內對5月行情是否能夠延續(xù)存有擔憂。陳雪表示，目前這一輪市場需求的釋放，很大部分是限購后長期觀望的購房需求釋放所至。未來是否仍能持續(xù)，還存在很大的不確定性：一方面，只要限購不取消，購房需求就不可能全面釋放；另一方面，當前已執(zhí)行的微調政策力度并不大，還不足以支撐市場在下半年持續(xù)復蘇。

　　傳統(tǒng)淡季市場或延續(xù)活躍行情

　　不過，從6月首周數(shù)據(jù)來看，這股成交勢頭仍在延續(xù)。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計了北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、成都、蘇州10大城市上周商品住宅成交量，共計成交2.16萬套，環(huán)比繼續(xù)上漲12.9%。以上海為例，上周商品住宅成交面積再破20萬平方米，達到21.43萬平方米，環(huán)比前周上漲15.46%

　　對于6月以及傳統(tǒng)淡季7、8月份的來臨，業(yè)內普遍保持謹慎樂觀的預期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，接下來的6、7月份基本上會延續(xù)4、5月份的市場活躍度，即便是在傳統(tǒng)淡季，預計也不會出現(xiàn)成交量的大幅下跌。莫尼塔(上海)投資發(fā)展有限公司地產(chǎn)分析師施琪也認為，市場在接下來的兩到三個月內將維持溫和回升的趨勢。

　　中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄表示，目前市場上的可售存量仍較充足，加上6月份還有一批新盤要上市，估計推盤量接近5月份的水平，成交量仍會保持回升態(tài)勢。“其實很多開發(fā)商都是因為現(xiàn)在市場價格太低，達不到銷售預期而不敢推盤。他們也都在等市場回暖，只要市場人氣稍微起來一點，他們就會加大推盤力度。”薛建雄說。

　　更有相對樂觀的市場人士認為，接下來的6、7、8三個月或許將出現(xiàn)“淡季不淡”的現(xiàn)象。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，2012年6、7、8月份的市場狀況可能既不像往年一樣遭遇明顯淡季，也不會出現(xiàn)成交暴漲，成交量將保持溫和狀態(tài)，甚至出現(xiàn)小幅反彈。張宏偉分析認為：首先，目前政策層面正值“刺激剛需”的時間窗口，剛需應該會在6月—8月份繼續(xù)釋放需求；其次，開發(fā)企業(yè)資金面壓力將持續(xù)存在，供應的增加與個案價格的調整將促使后市成交量保持一定水平，不會出現(xiàn)大幅下滑。

　　張宏偉認為，開發(fā)商與其像去年一樣等到年底再沖刺銷售業(yè)績，不如利用當前政策微調的時間窗口，及時降價跑量，有條不紊地分階段完成銷售目標。