樓市紅五月無需過度解讀 房價(jià)下行走勢仍將持續(xù)

　　在剛性需求的帶動(dòng)下，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場終于迎來了“紅五月”。全國大部分城市成交量環(huán)比出現(xiàn)上漲，北上廣深等一線城市新建商品住宅庫存量與上月相比均有所下降，樓市與前幾個(gè)月相比出現(xiàn)明顯回暖跡象。樓市的“紅五月”不禁讓購房者和開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的放松產(chǎn)生期待，房價(jià)是否也會(huì)順勢觸底反彈呢？對(duì)此，專家普遍認(rèn)為，不要對(duì)調(diào)控政策松綁抱有幻想，房價(jià)未來還將繼續(xù)維持下行走勢。

　　剛需帶動(dòng)樓市“紅五月”

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)城市住宅5月份平均價(jià)格為8684元/平方米，環(huán)比4月份下跌0.31%，其中26個(gè)城市環(huán)比上漲，73個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。房價(jià)的持續(xù)數(shù)月的下跌直接帶動(dòng)了成交量的大幅上漲。5月監(jiān)測的40個(gè)城市中，超過八成城市成交量環(huán)比上漲，其中，深圳、北京、成都漲幅均超過30%，廣州漲幅最大，達(dá)到52.06%。

　　對(duì)于樓市出現(xiàn)“紅五月”的原因，中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認(rèn)為，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸利率的調(diào)整，對(duì)首次置業(yè)的自住性需求群體影響比較明顯；此外是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個(gè)成交量的小高峰；再者就是開發(fā)商的價(jià)格策略，目前熱銷樓盤往往采取了低價(jià)策略，采取“以價(jià)換量”的戰(zhàn)術(shù)。雖然價(jià)格小幅上漲，但銷售狀況依舊延續(xù)之前的旺銷勢頭。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)則認(rèn)為，就外部因素而言，隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，在這種局面下，市場預(yù)期發(fā)生了較大變化，同時(shí)也增加了一定的購買力。

　　市場全面回暖基礎(chǔ)尚未形成

　　樓市的回暖雖然將在一定程度上重建市場的信心，但這是否意味著房價(jià)下行的趨勢將會(huì)改變呢？對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪表示，今年前5個(gè)月，無論從區(qū)域角度還是價(jià)格角度看，剛需市場的占比始終都保持在80%左右。這種結(jié)構(gòu)性特征，使成交量即使出現(xiàn)明顯變動(dòng)的情況下，價(jià)格依然能夠維持低位穩(wěn)定。因此，市場全面回暖的基礎(chǔ)尚未形成，開發(fā)商還不敢輕易嘗試提價(jià)。

　　“房價(jià)目前并不具備大漲的基礎(chǔ)。”陳國強(qiáng)表示，政策見底了不意味著市場一定見底，也不意味著樓市將觸底反彈。房價(jià)除了受政策影響之外，還受市場預(yù)期、樓市庫存等方面的影響。由于目前限購、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng)，樓市的需求是有限的，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫存較高，周轉(zhuǎn)壓力較大，資金壓力也很大。

　　事實(shí)上，決定樓市走向的另一關(guān)鍵因素的土地市場也尚未恢復(fù)元?dú)?，與樓市成交量的不斷升溫態(tài)勢形成鮮明對(duì)比的是，開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度依然十分謹(jǐn)慎。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國300個(gè)城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5%，同比減少21%，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，未來樓市的成交量將在貨幣政策微調(diào)、供應(yīng)量加大的背景下逐漸趨穩(wěn)，但不會(huì)大幅上升，由于主要城市庫存壓力依然明顯，因此價(jià)格仍將趨穩(wěn)，即刻反彈的可能性不大。

　　別對(duì)調(diào)控松綁抱幻想

　　樓市成交量的回暖使得市場對(duì)持續(xù)兩年之久的調(diào)控政策放松的預(yù)期有所升溫。尤其是自去年下半年以來，各限購城市紛紛推出樓市“微調(diào)”政策，各種形式的優(yōu)惠政策刺激剛性需求的上升，再加上公積金貸款額度的上調(diào)、央行存款準(zhǔn)備金率的下降，使得市場對(duì)調(diào)控政策的松綁充滿期待。

　　“目前市場上對(duì)調(diào)控政策的傳言很多，各個(gè)地方政府近期也針對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，這些都引起了購房者預(yù)期的變化。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，但是這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向發(fā)生了改變，限購并不一定會(huì)放松。而且各地情況均有不同，預(yù)調(diào)、微調(diào)不是不可以，關(guān)鍵要看地方政府怎樣把握尺度和運(yùn)用什么方式去微調(diào)。只有在不踩紅線，不碰觸中央底線的情況下，一些做法才能得到中央認(rèn)可。

　　“決策層已經(jīng)顯示出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式及調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心，希望中國經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場的過度依賴。”中國社科院金融研究所研究員尹中立表示，像限購等一系列大的政策原則在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，這樣才能保住調(diào)控成果，防止上一輪調(diào)控最后出臺(tái)的寬松貨幣政策引發(fā)的“后遺癥”重現(xiàn)。