二手房房源價格皆有虛實 欲擒故縱不要心急

    三級市場的特性決定了它從不可能像新房市場一般看上去心明眼亮，在真正“一買一賣”、“一房一價”的市場上，處處充斥著虛實與博弈，較量的是人與人的心理、也包括冷靜自控的心理。三級市場宛若江湖，江湖自然有江湖的規(guī)則和應對方法。

　二手房市場中的景象并非如成交量彰顯的如此冷清。當一套熱點小區(qū)緊俏戶型的房源一經(jīng)推出，當一處明顯低于市場價的房源加推急售，往往在三兩天內(nèi)就會完成交易，成交之速令人瞠目。人言三級市場歸于平淡，那是以成交量的結果而論，一旦作為買賣的參與者深入其中并多加比較，便可領略其中的繁華景致：房源的真?zhèn)?、價格的高低、好房的哄搶、客戶的爭奪、買方的攜定砍價、賣家的引進落空，如此種種別開生面且層出不窮。

　　“名片”并非浪得虛名

　　這里說的“名片”，不是咱平時迎來送往交換用的名片，而是在二手房市場上，公認的緊俏小區(qū)，知名小區(qū)。在市場中此類房源不出意外的話，都是好房子伴隨高價格，并且從不愁賣。因此，憑借其在市場中的強勢地位，人們用“點兒高”這個詞兒來形容此類房源的身份。地位不是白來的，“名片”必有出眾之處。以大家比較熟悉的體院北大片區(qū)而論，價位最高的四大名片兒是氣象南里、紫金北里、賓水東里和賓水北里。這四大名片卻也不是浪得虛名，氣象南里和紫金北里是分別是體北一區(qū)和二區(qū)，毗鄰天塔湖風景區(qū)，也是早期的老干部居住區(qū)，不但樓體質(zhì)量過硬，小區(qū)景觀、綠化、休閑運動場所完備、良好的樓間距也可以為停車提供方便，并且這兩個小區(qū)內(nèi)都各有一個幼兒園，且200米內(nèi)就有小學和中學。當然，這樣的配套在體北別的社區(qū)也有，因此價格高的另一個因素就在“人文”二字，換句話說，是社區(qū)居民的素質(zhì)普遍較高，不但遠離嘈雜，更滿足了購房者的心理需求。

　　賓水東里不必多說，1986年鄧小平同志曾視察過該小區(qū)，區(qū)內(nèi)有漂亮的小花園，據(jù)說到了秋季，清風吹來黃葉飄下風景如畫，區(qū)外緊鄰沿河路的綠化帶，門前是賓水道，并且賓水道兩邊的社區(qū)商業(yè)也很發(fā)達，吃穿住行一應俱全。最后提到的賓水北里基本上也享有了同樣的配套，而賓水北里更具有的一個優(yōu)勢是交通，這個不算很大的小區(qū)，周圍竟然有三處公交站點，分別是賓水橋站、體院北站和華夏未來站，并且還緊鄰一個地鐵站。經(jīng)過以上簡單的介紹，相信購房者已經(jīng)可以看得出，懂行的人隨口而出的“點兒”并非都是虛的，價格高的小區(qū)確實有其獨有優(yōu)勢。

　　同價下的差異選項

　　如果不具備點專業(yè)性，恐怕中介詢問一句“您需要哪樣的房子”，都不好說得明白。作為購房者，必須對自己所要選擇的產(chǎn)品有最清晰具體的勾勒，否則在看房時容易喪失目的性，而對于價格的高低也會失去控制。因為描述越含混的需求，所能滿足的房源越多，而各自的價格差距又可以很大。譬如，在建材方面，二手房市場中的磚房就要比板樓貴一些；在樓層方面，同樣60平方米二樓的偏單要比五樓的偏單貴上15萬元，要比六樓到頂?shù)钠珕钨F上20萬元，如果按同等價格比較的話，二樓的一室偏獨的價格和六樓兩室偏單的價格相差甚微；從戶型上說，南北向的價格遠勝于東西向，而如果是獨單的話，朝南的價格要高于朝東的價格，西照和陰面的房子價格則更低。

　　了解這些不同產(chǎn)品的價格差是為了更好的結合自身需求來鎖定產(chǎn)品類型，譬如一樓偏獨帶小院的房子75萬元、二樓偏獨的房子65萬元、五樓偏獨的房子58萬元、六樓偏單的房子67萬元。現(xiàn)在出一道選擇題，盡管房價相差并不懸殊，但相信不同需求的購房者所選的房源也會截然不同。腿腳不方便的老人會選擇一樓、對采光要求較高的老人會選擇二樓、過渡之用的婚房需求者會選擇五樓、而打算常住的婚房需求者則會選擇兩室的六樓。

　　房源價格皆有虛實

　　三級市場中的房源有真有偽，標價也有虛有實。深究起來便會發(fā)現(xiàn)，虛假的房源往往是經(jīng)紀人員的“業(yè)務手段”，而標價的不同一方面是由于同一個賣家對不同中介沒有采取相同的口徑，另一方面也取決于不同的銷售階段，賣家自身心理價位的迅速轉換。

　　紫金北里屬于體北片區(qū)比較緊俏的小區(qū)，不易出房，所以更顯稀缺。記者在安居客網(wǎng)站上僅搜索到兩套該小區(qū)的房源，其中一套標價85萬元的兩室凸顯出強大的性價比，這無疑吸引了眾多購房者關注的眼球。但這套房子是不存在的，是被虛構的。一個咨詢電話過去得到的基本是：這套房子剛賣了。您有什么需求？一次性還是貸款？考慮哪幾個小區(qū)？我是某某中介的某某，有合適的房源我會給你打電話。據(jù)嘗試，利用這種借稀缺性和性價比高的房源來吸引眼球從而拓展自身業(yè)務的情況在網(wǎng)絡平臺中屢見不鮮，其中也可以看出另一問題，對于中原地產(chǎn)、我愛我家、鏈家地產(chǎn)這類品牌中介，虛假房源的情況尚未發(fā)現(xiàn)，而在記者搜尋到的若干高吸引力房源中，虛假房源往往就集中在某一兩個小中介的經(jīng)紀人手中，屢次重復實在令人氣憤。

　　除了房源有真假之別，房價也有虛實之分，這對購房者而言更恐怖。如賓水東里掛牌的同一套兩室房源，某中介掛牌78萬元，另一中介掛牌65萬元，相差高達13萬元。其實78萬元是正常的市場價，而65萬元是業(yè)主急售所需的心理底價。當然，如果賣家和中介都看出您也是急購，必然不會告訴你自己也是急售，您也自然享受不到只有急售才能帶來的13萬元的優(yōu)惠。以上只是情況的一種，更多的情形是，賣家最初心氣很高，高價掛牌，但在短暫的無人問津之后，立即變得理性起來，主動降價個5萬元、10萬元也都頗為正常，因而也會造成在不同階段對不同中介的價格口徑缺乏一致性。如何不在價格方面吃啞巴虧。

　　欲擒故縱不要心急

　　在市場上，看房的人往往都帶有一種興奮和迫切的心情，殊不知這樣將會給自己的購房行為帶來阻礙，說得明白些，就是這個“急”字，往往會壞了自己的好事。初次購房的人大都太過直白且追求效率，但凡看中了某個小區(qū)，不僅從網(wǎng)上搜索，從各個品牌乃至無名的大小中介詢問，包括個體房信工商戶也要打聽一番。這本來是理所當然的，因為看房者不了解信息，只能通過以上渠道了解。但是這便產(chǎn)生了一種假象：本來業(yè)主的心理價位較低，就因為自己在多個門店的煽動，搞的不同的經(jīng)紀人經(jīng)常性給同一個業(yè)主打電話，約看房。業(yè)主便對出售房屋有了較高的預期，甚至坐地漲價。其實很可能看來看去，真正看房的就是那么兩個人，但房價已由最初的低平變得高聳。

　　其實，房源對應的有效群體在實踐中往往是狹窄的，這種供需匹配的關系在二手房市場中更明顯。作為有經(jīng)驗的看房者，往往深諳欲擒故縱之道，假使對此套房源非常滿意，也要當面表現(xiàn)一些對樓層、進深、戶型、面積等的不滿足，借機刺探賣家的神態(tài)心理。而后從首次掛牌的時間和中介口中，進一步探聽房源出售了多久，之前的買家最高給到多少，然后叮囑中介日日跟蹤房源有無交易的信息，但此時自己卻并不跟進，故意空隔幾日，讓賣家進一步降低價格預期。最后選擇在適當?shù)臅r機，最后殺價，購得稱心房。