多地微調(diào)樓市政策闖關(guān)成功 限購仍是底部紅線

　　樓市調(diào)控以來，已有30多個城市相繼進(jìn)行了政策微調(diào)。雖然中央對于地方微調(diào)大多給予默許的態(tài)度，但從成都、佛山、上海等城市放松限購的政策先后被叫停來看，凡是涉及“放開購房資格”以及“擴(kuò)大購買力范圍”的政策全部被叫停，涉及部分補(bǔ)貼和信貸放寬的則被允許施行。“不違背限購原則”，也因此成了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的微調(diào)“底線”。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著多地提振樓市的微調(diào)政策皆獲中央默許，預(yù)計(jì)6月很可能將進(jìn)入各地樓市微調(diào)頻發(fā)期。

　　六月或進(jìn)入各地樓市微調(diào)頻發(fā)期

　　2011年下半年以來，包括北京、上海、成都、蕪湖等近30多個城市相繼出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，內(nèi)容涉及放寬公積金貸款政策、稅費(fèi)優(yōu)惠、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、購房補(bǔ)貼，甚至放松限購等。

　　這些舉措中，雖然絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功，但也不乏成都、佛山等因放松限購而被緊急“叫停”的短命政策。

　　地方微調(diào)頻頻引發(fā)了購房者對市場觸底的判斷。隨著各地樓市在這一判斷的作用下成交量持續(xù)攀高，“房價(jià)會否因此反彈？”也成了新的關(guān)注焦 點(diǎn)。

　　“當(dāng)前樓市住宅庫存依然偏大，房價(jià)并不存在因政策微調(diào)而大幅反彈的基礎(chǔ)。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩昨日在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析表示，調(diào)控后銷售遇阻影響了房企的拿地?zé)崆?，而土地收入銳減則給地方政府造成了資金壓力，隨著多地提振樓市的微調(diào)政策皆獲中央默許，預(yù)計(jì)6月很可能將進(jìn)入各地樓市微調(diào)頻發(fā)期。

　　微調(diào)手段之：調(diào)整公積金貸款首付及上限

　　解讀：公積金新政被疑“曲線救市” 但全部闖關(guān)成功

　　代表城市：常州、南京、吉林、合肥、沈陽、廈門、濱州、蚌埠、克拉瑪依、濟(jì)南、信陽、呼和浩特、南昌、鄭州、武漢

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，在已出臺微調(diào)政策的城市中，提高公積金貸款限額成為最重要的措施之一。

　　雖然審批流程悠長、審批環(huán)節(jié)眾多，但是公積金貸款無疑仍是大多數(shù)購房者的首選貸款方式。據(jù)廣州日報(bào)5月16日報(bào)道，市場中介近期對部分潛在購房者進(jìn)行的調(diào)查顯示，近半購房者表示有意選擇貸款利率較低的公積金貸款買房。

　　5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，放寬首套房公積金貸款政策，單人貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額由40萬元提高到80萬元。

　　盡管各地都表態(tài)放寬公積金貸款政策是為了提振剛需，但仍有不少人擔(dān)憂公積金“新政”是在“曲線救市”，是對房地產(chǎn)調(diào)控政策的變相松綁，可能抬高房價(jià)，沖擊當(dāng)前來之不易的樓市調(diào)控成果。

　　的確，除去北京這樣針對外地人限購長達(dá)5年的城市，其余二線城市針對外地人的限購措施基本是1年納稅證明或者社保證明，隨著實(shí)際限購措施執(zhí)行至今已經(jīng)超過1年，這意味著限購措施在很多二線城市的作用已經(jīng)開始逐漸削弱，對于此時降低首付門檻是否會引起投資需求重新抬頭的擔(dān)心可以說并非庸人自擾。

　　不過山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，住房公積金貸款主要用于首套房購房和改善性住房需求，因此房價(jià)不可能被推高。相反，住房公積金積極入市，可以刺激開發(fā)商進(jìn)一步增加普通商品房供給，甚至為房價(jià)繼續(xù)下行創(chuàng)造條件。

　　微調(diào)手段之：購房補(bǔ)貼

　　解讀：蕪湖被叫停 揚(yáng)州“保剛需”旗幟鮮明獲通過

　　代表城市：蕪湖、揚(yáng)州、杭州、重慶

　　今年2月9日，蕪湖市政府公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》規(guī)定，蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房(含二手住房)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，財(cái)政部門給予所納契稅100%的補(bǔ)助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財(cái)政部門再給予50元/平方米的購房補(bǔ)貼；對購買新建自住商品住房70平方米及以下的，財(cái)政部門再給予150元/平方米購房補(bǔ)貼。

　　雖然蕪湖市政府表示新政是針對自住型首套普通商品房，并非“救市”，但是僅僅3天之后，新政即宣告“暫緩執(zhí)行”。

　　對于蕪湖“新政”緊急叫停，有分析稱是因?yàn)樘魬?zhàn)了調(diào)控政策而失敗，但也有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，失敗的原因不是因?yàn)?ldquo;挑戰(zhàn)”本身，而是在于對于政策“底線”沒有摸清楚。

　　5月7日，揚(yáng)州市政府發(fā)布《關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知》，對該市個人購買成品住房建筑面積在90平方米及以下的，對購房者給予所購房屋合同價(jià)款6‰的獎勵；對于購買建筑面積90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款5‰的獎勵。對于120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款4‰的獎勵。

　　揚(yáng)州與蕪湖所出臺的同是財(cái)政補(bǔ)貼，但是在一片“救市”質(zhì)疑聲中，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青日前在南京參加會議時卻表示，揚(yáng)州購房新政和“救市”無關(guān)，應(yīng)予以支持和肯定。

　　同是財(cái)政補(bǔ)貼，而且力度也相差無幾，一個是針對契稅，一個是針對成品房。但蕪湖新政并沒有突出對剛性需求的“支持”，相比之下?lián)P州的“保剛需”旗幟則更加鮮明。

　　目前，為了迎合剛需，很多樓盤推出的都是毛坯房，而政府對于成品住房的補(bǔ)貼看上去也是為首次置業(yè)者服務(wù)的成分居多，揚(yáng)州新政因此被當(dāng)?shù)卣忉尀?ldquo;大力支持剛需的政策”。

　　微調(diào)手段之：減免購房契稅或退稅

　　解讀：對房價(jià)影響不大

　　代表城市：馬鞍山、上海、北京、武漢

　　去年8月，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補(bǔ)助。

　　今年初，上海將普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。這意味著大量因房價(jià)上漲而導(dǎo)致的“偽豪宅”摘帽，購房者將因此享受到減稅優(yōu)惠。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授劉玉章認(rèn)為，房價(jià)上漲后，此前的普宅標(biāo)準(zhǔn)明顯滯后，這也使得很多剛需購房人享受不了普宅優(yōu)惠政策。不過，雖然此次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)無疑將會為購房者減去部分稅費(fèi)，但是中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，房價(jià)受土地成本等因素影響更大，相比之下放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對于房價(jià)影響十分有限。

　　微調(diào)手段之：放松限購標(biāo)準(zhǔn)

　　解讀：觸及政策“紅線” 皆成“短命政策”

　　代表城市：佛山、成都、上海

　　除了放寬公積金貸款額度、減稅和購房補(bǔ)貼外，長春與從化重啟購房入戶政策，對購房落戶適當(dāng)放寬條件；中山住房限價(jià)也由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元……地方政府以“保剛需”名義進(jìn)行的政策微調(diào)悉數(shù)得到了中央的默許。

　　與此同時，佛山、成都、上海等城市所出臺的明顯放松限購的政策則未能“闖關(guān)”成功，甚至被緊急“叫停”。

　　2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》，本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。當(dāng)日晚間，該局網(wǎng)站便對外表示《通知》暫緩執(zhí)行。

　　2011年11月11日，成都房管局召集當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表達(dá)了兩條政策變化：一是開發(fā)商可擁有網(wǎng)上簽約時購房資格審核權(quán)；二是在全款付清的情況下，主城區(qū)家庭限購房屋套數(shù)由兩套增至四套。這也被外界解讀為“放松對購房者的資格審查”、“限購松動”。不過到了當(dāng)月22日，官方即宣布繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策。

　　2012年2月28日，上海市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策完善本市住房保障體系的通知》，明確“本市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這也意味著，“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本地戶籍居民同等購房資質(zhì)”的政策被叫停。