房地產(chǎn)業(yè)行情低迷，對(duì)于大連萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。
在同行敏言慎行低調(diào)過(guò)日子的時(shí)候，近半個(gè)月萬(wàn)達(dá)的高調(diào)使其被推向了輿論的風(fēng)口浪尖：20億底價(jià)奪下佛山金融高新區(qū)“地王”被疑“內(nèi)定”、5·12災(zāi)后由香港援建的綿陽(yáng)紫荊中學(xué)拆除被指是為萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目“讓路”、花30多億美元收購(gòu)美國(guó)第二大院線AMC……羊城晚報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在5月份之內(nèi)拿地、并購(gòu)耗資總額將近250億元人民幣，超過(guò)了其總資產(chǎn)的十分之一。到底這艘中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)航母是運(yùn)籌帷幄、胸有成竹，還是瘋狂冒進(jìn)？
瘋狂的“土地沖動(dòng)”
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)一直未曾停下拿地的腳步。
5月10日，萬(wàn)達(dá)以14億拿下東莞東城一塊地。
5月28日，萬(wàn)達(dá)以11億拿下昆明市西山區(qū)海埂路片區(qū)2宗地塊。
到底是什么原因讓萬(wàn)達(dá)如此“瘋狂”？有觀察人士指，這是一種正常的土地沖動(dòng)：地方政府有土地供應(yīng)的需求而開(kāi)發(fā)商則有土地儲(chǔ)備的需求。萬(wàn)達(dá)“瘋狂買(mǎi)地”是為其上市做足夠的土地儲(chǔ)備。而另一方面，是緣于地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)。從多起案例來(lái)看，萬(wàn)達(dá)成交的多幅土地都是長(zhǎng)期與地方政府接觸后才成功到手的。
“萬(wàn)達(dá)模式”無(wú)法復(fù)制？
“萬(wàn)達(dá)的模式基本上就是低價(jià)拿地，然后快速建設(shè)溢價(jià)銷(xiāo)售住宅和部分商業(yè)物業(yè)，再持有部分商業(yè)物業(yè)來(lái)完成一個(gè)項(xiàng)目。”一位知情人士告訴羊城晚報(bào)記者，廣州白云萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的溢價(jià)銷(xiāo)售部分相當(dāng)可觀。萬(wàn)達(dá)從拿地到開(kāi)業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)周期18個(gè)月，超過(guò)業(yè)內(nèi)平均水平。而廣州萬(wàn)達(dá)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾經(jīng)透露，白云萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)贏利。
“這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域幾乎是不可想象的。最關(guān)鍵是，萬(wàn)達(dá)幾乎每次都能以很低的價(jià)格拿到地，這種模式根本無(wú)法復(fù)制。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。今年5月24日，萬(wàn)達(dá)以底價(jià)20.36億元競(jìng)得佛山“地王”。只有萬(wàn)達(dá)一家參與競(jìng)標(biāo)，且全過(guò)程不超過(guò)6分鐘，因此事后萬(wàn)達(dá)被懷疑為“內(nèi)定”。
不過(guò)，也有另一種聲音在肯定萬(wàn)達(dá)模式。
“萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是需要大整合的戰(zhàn)略，對(duì)內(nèi)對(duì)外高度的統(tǒng)籌能力。這種商業(yè)模式的發(fā)展符合中國(guó)的國(guó)情、迎合了不少當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展需求并且也具備科學(xué)的規(guī)劃。”廣東商學(xué)院流通業(yè)研究所所長(zhǎng)王先慶對(duì)羊城晚報(bào)記者說(shuō)。
收購(gòu)AMC前景未明
能在城市的中心區(qū)域或者規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域以合適的價(jià)格拿到土地，不能不說(shuō)明萬(wàn)達(dá)集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身。也許，這也是推動(dòng)其密集展開(kāi)出擊的底氣。
5月21日，萬(wàn)達(dá)宣布收購(gòu)美國(guó)第二大院線AMC，收購(gòu)金額高達(dá)26億美元，并計(jì)劃另外追加5億美元的運(yùn)營(yíng)資金，交易總金額高達(dá)31億美元，成為中國(guó)民企海外最大并購(gòu)。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)電影院線捆綁地產(chǎn)項(xiàng)目的模式，為萬(wàn)達(dá)院線聚攏了很高的人氣。顯然，萬(wàn)達(dá)此番收購(gòu)AMC的目光自然放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
然而，不少業(yè)內(nèi)人士似乎并不看好這一次萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)。有娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)分析人士說(shuō)，一方面AMC本身的狀況不佳，去年凈虧損1.23億美元。另一方面，美加電影市場(chǎng)的蕭條與國(guó)內(nèi)的火爆形成強(qiáng)烈對(duì)比。
瘋狂擴(kuò)張走了一著險(xiǎn)棋？
有資深商業(yè)人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的頻頻動(dòng)作應(yīng)該是為了接下來(lái)的IPO上市做準(zhǔn)備。但從商業(yè)的角度看，隨著商業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)，萬(wàn)達(dá)如果不及時(shí)轉(zhuǎn)型，其優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸降低。而且萬(wàn)達(dá)的千城一面、缺乏特色的情況在一些地方已經(jīng)非常明顯。“做優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)還是需要帶來(lái)新的商業(yè)氛圍，引進(jìn)更多有質(zhì)量的品牌”。
“萬(wàn)達(dá)走了一著險(xiǎn)棋，”中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江對(duì)羊城晚報(bào)記者說(shuō)，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式低迷，不少大企業(yè)都面臨重重困難，而萬(wàn)達(dá)的策略是人退我進(jìn)。如果市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)不能向好，對(duì)于萬(wàn)達(dá)此番全方位的大肆擴(kuò)張肯定會(huì)造成巨大的壓力。”
羊城晚報(bào)記者還留意到，就在萬(wàn)達(dá)以幾近瘋狂的速度奮力擴(kuò)張同時(shí)，所表現(xiàn)出來(lái)的企業(yè)逐利本性似乎也難免招來(lái)一些質(zhì)疑。5月19日，媒體報(bào)道原綿陽(yáng)紫荊民族中學(xué)最后一幢教學(xué)樓開(kāi)始拆除工作。這所在2008年5·12地震后由香港援建的中學(xué)，投入使用僅僅一年半就搬遷、拆除，原因是要為萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目“讓路”。雖然萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林曾回應(yīng)媒體稱(chēng)事件與萬(wàn)達(dá)無(wú)關(guān)，并指出是當(dāng)?shù)卣`規(guī)出讓土地。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此事件多少讓萬(wàn)達(dá)的形象蒙上了一層陰影。
解讀“萬(wàn)達(dá)模式”
1.萬(wàn)達(dá)用所謂的訂單模式，綁架了主力商家，據(jù)悉，商家給萬(wàn)達(dá)提供了項(xiàng)目建設(shè)投入的約20%的資金量。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)自身也有眾多品牌，比如萬(wàn)達(dá)影院，萬(wàn)達(dá)百貨，萬(wàn)達(dá)跟大牌公司合資的酒店，可以填充大量的物業(yè)，加上訂單模式的主力店，可以促使萬(wàn)達(dá)很快速地?cái)U(kuò)張。
2、通常萬(wàn)達(dá)的土地中，還有一部分居住類(lèi)用地，可以給項(xiàng)目整體提供一定的現(xiàn)金流。萬(wàn)達(dá)還規(guī)劃有部分可售商業(yè)物業(yè)，比如商業(yè)街，這部分也解決了現(xiàn)金流的問(wèn)題。此舉幫助萬(wàn)達(dá)快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
3、萬(wàn)達(dá)一方面憑借品牌效應(yīng)，另一方面從開(kāi)發(fā)到建設(shè)一般兩年內(nèi)就可以開(kāi)業(yè)，這也正是政府撬動(dòng)板塊區(qū)域開(kāi)發(fā)的利器，所以政府愿意給萬(wàn)達(dá)提供低廉的價(jià)格的土地。這也是萬(wàn)達(dá)成功的重要法寶。
