多元化初顯成效 新湖中寶“地產(chǎn)+X”模式想象無限

    與萬科、招商等房企的專注不同，新湖中寶奉行適度多元化的路徑，被視作“地產(chǎn)+X”模式的先行者。在房地產(chǎn)調(diào)控依舊嚴峻的背景下，新湖中寶積極介入其他領(lǐng)域的高收益投資，將平滑房地產(chǎn)主業(yè)的業(yè)績波動風險，亦為自身構(gòu)筑新的盈利點。

    在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，上市房企的業(yè)績普遍遭受沖擊。今年一季度，新湖中寶盈利5.36億元，同比下滑23.52%。

    這樣的業(yè)績表現(xiàn)低于市場預期。但反觀硬幣的另一面，新湖中寶靈活把握開工和銷售節(jié)奏，實乃逆境下的生存之道；另外，新湖中寶多年深耕金融業(yè)投資的調(diào)劑作用，在房地產(chǎn)主業(yè)趨冷時尤為顯著。

    觀察新湖中寶在房產(chǎn)領(lǐng)域的投資軌跡，其不喜追高、穩(wěn)扎穩(wěn)打、布局二、三線城市的思路尤為明顯。截至2011年底，公司共有土地儲備項目36個(不含一級開發(fā)項目)，土地儲備占地面積966.64萬平方米，按公司權(quán)益計算為842.46萬平方米，規(guī)劃建筑面積累計已達1515.75萬平方米，按公司權(quán)益計算為1315.99萬平方米。截至2011年末，新湖中寶貨幣資金余額51.21億元，資產(chǎn)負債率67.85%，資金情況相對整個行業(yè)較為寬裕。

    近年，新湖中寶逐漸向一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等方面延伸。去年初，公司以11.2億元的對價獲得溫州平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，取得溫州西灣海涂圍墾項目共計海域使用面積為806萬平方米，目前規(guī)劃設計論證階段已基本完成。同時啟東、天津等大型綜合型項目提速，進一步豐富了地產(chǎn)業(yè)務的盈利模式，積累了大量的土地儲備。

    “在房地產(chǎn)領(lǐng)域，公司將積極關(guān)注并購及合作機會，創(chuàng)新地產(chǎn)盈利模式，探索通過舊城改造、一二級市場聯(lián)動等靈活方式獲取項目，”新湖中寶人士對記者表示，同時，公司將加強對其他新興行業(yè)的關(guān)注、研究和考察，適度在其他領(lǐng)域進行高收益投資，平滑地產(chǎn)行業(yè)波動風險。

    事實上，適度多元化一直是新湖中寶的重要戰(zhàn)略，其中投資手筆最大的是金融業(yè)。目前，新湖中寶的金融資產(chǎn)包括盛京銀行、吉林銀行、成都農(nóng)商行、湘財證券、長城證券、新湖期貨以及錦泰保險。2011年，單是成都農(nóng)商行與盛京銀行，分別貢獻了1.27億元和2.75億元的投資收益。國泰君安研報稱，新湖中寶旗下金融資產(chǎn)牌照齊全，是金融創(chuàng)新直接全面受益者，且其投資的金融企業(yè)上市意愿強烈，重估價值高。

    此外，新湖中寶在股權(quán)投資領(lǐng)域?qū)矣袛孬@。目前，公司持有大智慧6435.19萬股股份，市值約7.6億元；持有金洲管道2095.31萬股股份，市值2.7億元。此外，公司持有古纖道新材料6.25%股權(quán)，后者現(xiàn)已啟動IPO進程。新湖中寶所持大智慧和金洲管道股份均已解禁，未來業(yè)績調(diào)節(jié)的空間較為靈活。

    在資源領(lǐng)域，新湖中寶野心勃勃。去年6月，公司以自有資金6.43億元收購內(nèi)蒙古四子王旗德日存呼都格區(qū)煤炭資源的探礦權(quán)，煤炭資源總量為11.69億噸，煤種為褐煤，是良好的動力用煤。據(jù)天相投顧測算，假設該煤礦于2014年開始逐步達產(chǎn)，年均可貢獻凈利潤15億元，煤礦總價值約為135億元，未來將成為新湖中寶新的利潤增長點。另外，新湖中寶旗下還擁有好村溝金銀鉬礦探礦權(quán)。

    從二級市場看，新湖中寶與諸多房產(chǎn)同行一樣經(jīng)歷了慘烈下跌。但值得注意的是，2010年末及2011年7月，公司高管團隊兩度溢價行權(quán)——即行權(quán)價高于市價，彰顯公司管理層對新湖中寶未來發(fā)展前景的信心。今年2月14日，是新湖中寶新一輪股權(quán)激勵計劃的授予日，授予價為5.19元，比最新股價高出約10%。高管所持的大量股份高于市價，一定程度上構(gòu)筑了安全邊際。