社科院報告稱今年樓市最難 專家稱真正冬天未到

    中國社會科學院最新發(fā)布名為《房地產藍皮書》的研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產可能激增。不過，報告又認為，房價僅略有回落，總體降幅不會很大，因為調控的難度在不斷增大。此外，報告還稱，去年，中央政府為調控房地產市場，行政與市場手段并用，限購、限價、限貸等政策全面升級，政策及措施空前嚴厲，力促房價合理回歸。在此情形下，房地產逐漸減緩了步子，降低了溫度。不過，業(yè)界專家對“最艱難”觀點持不同看法，他們認為，樓市真正的冬天尚未到來，今年的困難不及2008年。

    今年樓市最難？

    專家稱真正冬天未到

    2011年1月國家出臺了“新國八條”，從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。其后，全國共有46個城市實施了限購政策，有些較中央要求更嚴格、更具體。在嚴厲調控下，交易量增速應聲而下。與此同時，房價上漲勢頭初步得到遏制，觀望情緒彌漫。

    在此情況下，房企業(yè)績出現分化，行業(yè)生存狀況日益嚴峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房企壓力尤大，部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不下去，甚至關門。

    今年樓市會否是最難的一年，對此，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，今年房地產業(yè)確實比較困難，主要是限制性的行政政策讓市場失去方向，國家抑制通脹，在信貸方面收緊，購房人觀望，市場交易低迷。困難在于不確定性加大，當然市場交投不暢也是表現。至于今年是否是最困難一年，他則認為“應該談不上，2008年最困難”。

    但藍皮書指出，經歷2011年房地產交易量的持續(xù)低迷后，房企面臨的選擇是，要么降價銷售，要么囤房囤地。但當前房地產開發(fā)銷售環(huán)境不同于2008年金融危機初期，因為，當時土地購置多發(fā)生于2006年以前的低地價時期，樓市降價空間大，大幅降價仍能保持可觀盈利，而當前房地產開發(fā)土地購置大多發(fā)生于2009~2010年的高地價時期，房子降價空間小，降價可能出現企業(yè)虧損。

    不過，有業(yè)內人士則認為，樓市真正的冬天在未來兩年內。廣東工業(yè)大學房地產高級經濟分析師申格聯(lián)認為，今年并非房地產最困難的一年，因為今年歐債危機還沒有真正爆發(fā)。他認為2013年才是房地產行業(yè)最艱難的一年。“因為，各種因素綜合表現出歐債危機有可能在2012年底至2013年初全面爆發(fā)，中國經濟因此受波及影響較大，房價將實質降低，中小企業(yè)和房企破產可能性激增。當然，還有一些不可預測的不穩(wěn)定因素發(fā)生，這一切都將導致房地產行業(yè)利潤急劇萎縮。”他進一步解釋。

    房企如何過冬？

    降價、瘦身、聯(lián)盟

    業(yè)內人士表示，不論今年是不是樓市最困難的一年，但開發(fā)商的日子不好過是事實。時下降價去存貨回籠資金是首要任務。此外，聯(lián)合拿地降低成本減少風險也成為一些大開發(fā)商長遠發(fā)展的良計。

    龍斌表示，開發(fā)商目前應該積極應對。去存貨，多回籠資金，開發(fā)應對剛需的產品，提高性價比，城市或者區(qū)域布點要更加謹慎，多作市場調研，必要時以價換量。同時，品牌建設不容忽視。

    申格聯(lián)也認為，時下開發(fā)商應該未雨綢繆，做好真正“過冬”的準備。首先讓房價適度下降，盡快賣出手中的存貨，不要讓債務拖下水。

    藍皮書指出，在冬天來臨時，房企有由“競爭”轉為“競合”的趨向。大量開發(fā)商采取聯(lián)合拿地的方式，一方面滿足開發(fā)企業(yè)分散市場風險、破解資金困局的需求，另一方面保證了開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長的要求，以及通過拿地獲得今后開發(fā)收益、合理配置公司資產等目的。

    此外，正是由于房地產行業(yè)的利潤縮水，前景不明，讓眾多之前瘋狂涌入地產行業(yè)的企業(yè)紛紛退出，房地產行業(yè)正面臨瘦身減脂的過程。據悉，在部分熱點城市，一些開發(fā)商已退出房地產市場。截至2011年年底，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產上市公司撤離樓市。

    房價為何難大降？

    閑置資本投資渠道有限

    盡管樓市風聲鶴唳，但是房價難降。藍皮書預測，房價“可能略有回落，但大幅降價可能性也很小”。廣州近日樓價甚至出現大幅度反彈。

    據廣州市國土局發(fā)布的4月房地產市場運行報告顯示，4月全市10區(qū)新建商品住宅網上簽約均價13824元/平方米，同比上漲6.6%，環(huán)比上漲10.9%。漲幅最大的是南沙區(qū)，從3月的7197元漲至4月的8450元/平方米，漲幅達17.4%；跌幅最大的是天河區(qū)，從3月的32189元跌至28103元/平方米，跌幅為12.7%。雖然如此，天河區(qū)樓價繼續(xù)蟬聯(lián)全市之首。

    龍斌分析指出，4月廣州均價反彈，非房價反彈。主要是市區(qū)一些中高價樓盤成交增多，造成結構性變化，均價上升。而這些中心區(qū)域成交大增的樓盤多數有價格調整，所以，4月仍然是以價換量的市場，部分改善型買家入市，與過去有所不同。

    申格聯(lián)認為，目前房價仍然是假跌，房價并未見底。廣州4月房價再次反彈說明房價下跌已經呈現微跌微升的波狀趨勢，這是房價軟著陸的良好市場征兆。他同時表示，仍然堅信2013年后房價才開始實質筑底，今年的房價會呈現時低時高的波狀走勢，但總體趨勢是緩緩下跌的。

    業(yè)內人士還表示，受國際經濟形勢不明朗、國內宏觀經濟增速回落影響，2012年，房地產需求呈現低迷態(tài)勢，投資投機性需求進退難舍。一方面，當前多數城市房價已經遠超真實消費需求的購買能力，進一步的房價上漲很難實現，同時，絕大多數城市售租比也遠超正常投資所能承受的贏利壓力，高價住房持有的保值風險越來越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道，被迫向樓市尋找投資保值機會。