房企未獲預(yù)售先“蓄客”電商辦卡賣房藏“玄機(jī)”

　　開發(fā)商沒拿到預(yù)售許可證就先“蓄客”；房地產(chǎn)電商熱衷“辦卡”，優(yōu)惠承諾卻難兌現(xiàn)。中國證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各地樓市回暖的背景下，為了拉動(dòng)銷量，開發(fā)商使出了不少促銷招術(shù)，違規(guī)賣房現(xiàn)象屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士指出，購房者應(yīng)提高法律和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)開發(fā)商銷售的監(jiān)管力度也須加大。對(duì)于新興銷售模式的界定，相關(guān)法律法規(guī)亟待完善。

　　蓄客頻打“擦邊球”

　　為確保銷售，一些開發(fā)商在開盤前加大了“蓄客”力度，只有積累了一定客源才敢申請(qǐng)預(yù)售資格。然而，在這一過程中，打政策“擦邊球”的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。

　　北京南四環(huán)西紅門附近某大型樓盤項(xiàng)目，5月推出了登記購房日起至開盤日每日減300元的活動(dòng)。不過，中國證券報(bào)記者了解到，目前該樓盤正在推介的5號(hào)和6號(hào)樓并沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商僅僅是在“蓄客”。

　　“我們的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在6月9日左右開盤，您現(xiàn)在登記的話，每天可以減300元一直到項(xiàng)目開盤，能省幾千元。”在該樓盤的售樓處，銷售人員這樣勸說前來看房的購房者。據(jù)該人士介紹，除了登記減免的優(yōu)惠外，樓盤還推出了“交2萬抵6萬”的活動(dòng)。“您在開盤之前交2萬就成，如果搖上號(hào)選了房就可以2萬抵6萬。如果沒搖上就退給您。我建議您今天就先登記，之后可以參加搖號(hào)。”

　　中國證券報(bào)記者注意到，該樓盤目前推出的5號(hào)、6號(hào)樓共237套房源，戶型為60-115平方米的薄板。在2萬抵6萬以及所謂的“日進(jìn)斗金”優(yōu)惠刺激下，已經(jīng)有不少購房者提前登記。

　　不過從開發(fā)商拿到的預(yù)售證來看，只有前期推出的1、2號(hào)樓預(yù)售許可，而目前推出的兩棟樓尚未拿到。“1、2號(hào)樓已經(jīng)賣得差不多了，現(xiàn)在5、6號(hào)樓還沒有拿到預(yù)售證，必須拿到以后才能開盤。”一位項(xiàng)目銷售人員坦言：“因?yàn)楸O(jiān)管部門有規(guī)定，拿到預(yù)售證后三天內(nèi)必須開盤，所以我們還不能太早拿。如果6月9日開盤，要等到5日、6日去拿。否則要是早拿了，3天之內(nèi)開不了盤，也要被收回。”

　　銷售人員所說的“開不了盤”，是指在購房者不足的情況下，樓盤成交冷清，影響未來銷售。事實(shí)上，當(dāng)前北京樓市的成交熱點(diǎn)主要集中在大興、房山等郊區(qū)樓盤，由于樓盤多、體量大，再加上處于新城，郊區(qū)盤競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。為了保證樓盤順利銷售，一些開發(fā)商絞盡腦汁進(jìn)行各式變相“攬客”和“蓄客”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，早在2002年有關(guān)部門就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》，要求“未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以內(nèi)部認(rèn)購、訂購、登記等名目發(fā)布廣告”。2010年住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》也要求，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。

　　幾年前，北京曾發(fā)生過提前收取訂金，并推遲開盤的違規(guī)行為。不過，從目前開發(fā)商的行為來看，拿到預(yù)售證前“明目張膽”收取訂金的做法已經(jīng)比較少見，換之以其他“攬客”、“占坑”的手段。

　　“現(xiàn)在都不叫內(nèi)部認(rèn)購了。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉直言，由于拿到預(yù)售證后要在幾天內(nèi)開盤，所以有些樓盤為了防止購房人數(shù)過少，進(jìn)行提前試探性的蓄客。這在業(yè)內(nèi)比較普遍，屬于灰色地帶。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也表示，北京地區(qū)由于執(zhí)行比較嚴(yán)格，沒拿預(yù)售證就收大量訂金的情況已經(jīng)不多見。

　　相關(guān)法律人士對(duì)開發(fā)商類似的銷售手段表示了擔(dān)憂。“對(duì)于登記購房后返點(diǎn)優(yōu)惠這樣的承諾，一旦開發(fā)商不兌現(xiàn)，消費(fèi)者也沒有辦法。”該人士表示，現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好，開發(fā)商通過各種方法銷售，既能節(jié)約成本，又可以回流資金。不過一旦市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，開發(fā)商就容易出現(xiàn)不兌現(xiàn)承諾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期長(zhǎng)沙、無錫等二線城市接連爆出開發(fā)商違規(guī)預(yù)售的事件。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，一些開發(fā)商對(duì)銷售缺乏信心，因此在沒有拿到預(yù)售證前試探市場(chǎng)。也有部分開發(fā)商資金鏈緊張，收取訂金緩解壓力。對(duì)于當(dāng)前開發(fā)商打政策“擦邊球”的現(xiàn)象，購房者應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有關(guān)部門更應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。

　　網(wǎng)站賣房“藏玄機(jī)”

　　隨著電子商務(wù)的興起，網(wǎng)絡(luò)成為開發(fā)商賣房的新渠道。近幾年涌現(xiàn)出一批以房地產(chǎn)信息服務(wù)為主的網(wǎng)站。一些網(wǎng)站通過與開發(fā)商合作，以辦理會(huì)員卡優(yōu)惠的模式吸引購房人“團(tuán)購”。不過，這些優(yōu)惠背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期，上海爆出首例購房人因辦優(yōu)惠卡而引起糾紛的事件。購房者孫某在上海一樓盤購買期房并確認(rèn)優(yōu)惠、支付定金后，被告知需要參加某網(wǎng)站會(huì)員活動(dòng)并支付1.5萬元，方能享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠。此后，孫某提起訴訟要求某網(wǎng)站返還1.5萬元并賠償1.5萬元。雙方最終達(dá)成和解。

　　上海當(dāng)?shù)匾晃唤佑|上述案件的律師在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示：“當(dāng)事人先簽了訂金合同，享受10萬元的優(yōu)惠。之后網(wǎng)站才讓其支付入會(huì)費(fèi)用，最后才簽訂正式的預(yù)售合同。因此，這次訴訟請(qǐng)求是按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中商家欺詐‘退一賠一’的標(biāo)準(zhǔn)提出的。”

　　盡管這次訴訟最終以和解的方式解決，不過該律師表示，如何對(duì)網(wǎng)站的商業(yè)模式定性，相關(guān)律師、法官都認(rèn)為在現(xiàn)有法律框架下難以確定。“不能說該網(wǎng)站是房屋中介、也不是信息提供方或廣告提供方。網(wǎng)站雖然和開發(fā)商是利益共同體，但沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此不存在變相預(yù)收訂金的這種情況。這種模式還有待探討。”

　　事實(shí)上，以辦理會(huì)員卡或優(yōu)惠卡的形式享受購房折扣，這種方式在當(dāng)前已十分普遍。中國證券報(bào)記者注意到，在其他一些房地產(chǎn)電商網(wǎng)站上也有不少類似“會(huì)員獨(dú)享”、“團(tuán)購優(yōu)惠”等字眼的活動(dòng)。在房產(chǎn)電商不斷涌現(xiàn)之際，這種模式在運(yùn)行中的漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)上的空白也凸顯出來。

　　“辦卡優(yōu)惠這種運(yùn)營(yíng)模式大概在兩年前才出現(xiàn)。”有關(guān)人士在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)坦言，某網(wǎng)在運(yùn)作過程中也發(fā)現(xiàn)了諸多問題并在逐步加以改進(jìn)。“早期合作模式中，一些項(xiàng)目可能確實(shí)存在漏洞，但是現(xiàn)在公司已經(jīng)明確，沒有預(yù)售證不再提供類似辦卡優(yōu)惠活動(dòng)。同時(shí)，公司也與法律、工商甚至房管部門進(jìn)行溝通，不斷完善這種商業(yè)模式。”該人士表示。

　　據(jù)相關(guān)人士介紹，這一全新的商業(yè)模式是在市場(chǎng)相對(duì)低迷時(shí)出現(xiàn)的。“因?yàn)殚_發(fā)商銷售困難，而房產(chǎn)電商平臺(tái)有大量購房者的資源，因此雙方有合作的基礎(chǔ)。網(wǎng)站與開發(fā)商商談讓利，其中大部分優(yōu)惠給購房者，小部分則支付給網(wǎng)站作為廣告服務(wù)費(fèi)用。但算下來，購房者即使支付了這部分信息服務(wù)費(fèi)，加上整體優(yōu)惠力度，也要比從市場(chǎng)上購房便宜。”

　　作為全新的商業(yè)模式，“電商辦卡優(yōu)惠”在被市場(chǎng)逐步接受的過程中也迎來不少質(zhì)疑，尤其是在當(dāng)前房產(chǎn)電商魚龍混雜，各項(xiàng)服務(wù)尚未完善的情況下，其中潛藏的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)也需要引起購房者注意。

　　“辦理會(huì)員卡的形式，確實(shí)存在一定政策風(fēng)險(xiǎn)。”北京京華律師事務(wù)所律師徐斌指出，目前一些網(wǎng)站在沒有獲得預(yù)售證的情況下辦理會(huì)員卡，存在很大問題，合同有可能被判無效。“消費(fèi)者在購房時(shí)要以簽訂的商品房買賣合同為準(zhǔn)。在此之前簽訂的訂金或認(rèn)購合同并非正式合同，是否有效力會(huì)涉及到諸多法律問題，需要仔細(xì)甄別。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“電商辦卡優(yōu)惠”是在特殊時(shí)期市場(chǎng)推動(dòng)下出現(xiàn)的全新模式，在被市場(chǎng)接受的過程中還需要完善操作流程。更重要的是，相關(guān)法律法規(guī)也亟待配套完善，使這一模式的運(yùn)行“有法可依”。

　　銷售亂象不利樓市回暖

　　伴隨政策微調(diào)、房企降價(jià)促銷、部分剛需入市，樓市成交量在復(fù)蘇的同時(shí)也走到了關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商在“以價(jià)換量”的同時(shí)所暴露出的種種銷售亂象，不利于市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月下旬，全國54個(gè)典型城市的商品房住宅簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到191439套，而在4月同期，這一成交量為167520套，3月同期為179012套。經(jīng)過連續(xù)3個(gè)月的回暖，5月成交量已經(jīng)達(dá)到本輪樓市限購以來的最好水平。張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控出現(xiàn)微調(diào)，刺激了部分購房者入市，5月看房量明顯增加。

　　今年以來，一線城市新房供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)。由于郊區(qū)供應(yīng)量較大，不少樓盤以各式優(yōu)惠措施拉動(dòng)銷量提升。以北京為例，有數(shù)據(jù)顯示，5月北京五環(huán)外新房占比已經(jīng)達(dá)到八成以上。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降價(jià)項(xiàng)目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來成交量，已降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)再次降價(jià)的可能性并不大。在價(jià)格調(diào)整后，部分剛需樓盤已經(jīng)有一定性價(jià)比?？梢灶A(yù)見，5月-6月市場(chǎng)成交量將維持上行趨勢(shì)。

　　在成交量回暖的背后，樓市銷售亂象有所抬頭值得警惕。業(yè)內(nèi)人士指出，由于目前開發(fā)商依然面臨較高庫存及資金鏈的壓力，保證銷售順暢加快資金回流是房企的主要經(jīng)營(yíng)策略，在此背景下更需要開發(fā)商的自律、監(jiān)管部門的有效監(jiān)管、相關(guān)法律法規(guī)的完善，使樓市回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。