萬達拿地被指內(nèi)定：好地塊僅其一家申請 多為底價拿地

　　訂單地產(chǎn)遍地開花多為底價拿地萬達拿地被指內(nèi)定

　　市場低迷的大環(huán)境下，房企都深陷拿地“糾結(jié)癥”。不過，大連萬達集團股份有限公司(下稱“萬達”)卻在全國范圍內(nèi)圍獵土地，頻繁拿地。繼綿陽、東莞拿地后，近日，其以底價20.36億元競得佛山廣東金融高新區(qū)C區(qū)桂城A30街區(qū)地塊。

　　不過，卻有人質(zhì)疑，萬達拿的地，是地方政府為這位“財神爺”量身定做的。但也有人對此表示理解，認為這些土地都是公開掛牌的，即使是附加條件也是公開的，恰巧是萬達有這個實力。

　　且不管這些爭論孰是孰非，有一點可以肯定的是，萬達瘋狂擴張的背后，是其深得地方政府萬千寵愛的事實，而其獨門秘訣就是萬達“訂單地產(chǎn)”模式本身。

　　“萬達具有一定的實力，模式具有唯一性。”世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海對時代周報記者說。

　　“內(nèi)定”疑云

　　“我也搞不明白，這么好的一塊地為什么只有萬達一家申請。”佛山市南海區(qū)土地交易中心(下稱“南海交易中心”)主任蔡纓對時代周報記者道出了她的疑惑。

　　桂城A30地塊出讓面積為96960.3平方米，出讓總價達20.36億元，位于南海桂城桂瀾路東側(cè)、寶翠路西側(cè)地段，北靠南海金融城項目，西臨保利花園，地理位置優(yōu)越?？墒?，奇怪的是，在其掛牌的1個月內(nèi)，只有萬達一家申請。

　　早在地塊推出之時，就傳萬達將出手。而近日萬達以唯一申請商的身份底價競得，整個拍賣會不到6分鐘，也難怪會惹來“內(nèi)定”的懷疑。

　　廣東佛山市國土局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告(佛南掛[2012]027號)顯示，該宗地建筑容積率4.5且5.5，建筑密度不高于58%，綠地率不低于15%，建筑限高192米，其中90平方米以下住宅面積占宗地開發(fā)建設(shè)住宅總面積的比例不低于70%。

　　而競標條件要求苛刻，且確實和萬達有一定吻合。比如，門檻方面，公告競買人注冊資本金不低于30億元人民幣，且競買人需提供由銀行出具的在本宗地掛牌公告期間連續(xù)3日每日存款不少于人民幣50億元的書面證明。另外，建設(shè)要求方面，需配建包括超9萬平方米的大型商業(yè)。要求引進6個單個建筑面積不少于3000平方米的商業(yè)店，其中包括1個百貨商店，建筑面積不少于2.5萬平方米；須建設(shè)一家建筑面積不少于6000平方米且不少于10個廳(其中一個須為IMAX廳)的電影院。

　　對于這些要求限定，南海交易中心方面稱其是受南海區(qū)國土局委托，只負責交易，具體要求都是南海區(qū)國土局擬定的，并稱這宗交易并沒有造成國土資源的浪費和流失，且開發(fā)商拿地是依靠實力，否認“量身定做”說。

　　時代周報記者聯(lián)系到南海區(qū)國土局土地市場管理科負責人，對方卻表示，這塊地的規(guī)劃是由廣東金融高新區(qū)管委會C區(qū)重建局負責，而該局的負責人卻婉拒時代周報記者提問，稱采訪事宜應(yīng)由政府新聞辦回應(yīng)。

　　不過，也有人淡然看待此事。“一塊地有附加條件也是公開的，只是它(萬達)比較符合條件而已。”劉蔚海認為。

　　但是，萬達被質(zhì)疑的不單單是這次佛山拿地。類似的情況最早可以追溯到2009年10月，白云新城首推的四宗商業(yè)金融用地，之前市場預計會出現(xiàn)一場激烈的爭地大戰(zhàn)，沒想到截至公布的拍賣時間，僅有萬達集團一家報價。最終廣州市土地交易中心竟沒有舉行任何公開拍賣儀式，萬達未費吹灰之力便以11.22億元的底價將這四宗地納入囊中，折合樓面地價僅4006元/平方米。值得一提的是，廣州市國土部門當時擬定的拍賣條件也相當苛刻。

　　而時過一年多，2010年12月16日，保利廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24億元競得的白云新城AB2907008-1地塊，成交樓面地價約19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地塊同樣被保利拿下，成交樓面地價約20605元/平方米。

　　話題纏身

　　“今年是拿地的好時機，很多地都以底價成交。”高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋向時代周報記者透露。

　　雖然如此，今年全國土地市場依舊延續(xù)著去年的冷清狀態(tài)，開發(fā)商深陷拿地“糾結(jié)癥”，拿地意愿低，多持觀望態(tài)度，土地流拍頻現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，十大標桿房企權(quán)益購地金額為143億元，僅占其銷售額的13%。而去年同期，權(quán)益購地金額則為約477億元。由此可見，這十大標桿房企的拿地支出同比少花了334億元，其支出金額亦同比驟減，縮減幅度達到70%。

　　但是，萬達卻屢屢圍獵土地市場，啃的都是“大塊頭”，而且大都是集中在二、三線城市。不過不如意的是，其每一次拿地都引來不少非議。

　　同樣，萬達在東莞拿地也未能幸免輿論風波，同樣惹上了“內(nèi)定”的嫌疑。5月10日，萬達斥資約14.015億元拿下東莞東城世博廣場北面約12萬平方米的“三舊”改造地塊。該地塊被稱為巨無霸地塊，編號為2012WG017，位于世博廣場北面的莞樟路邊上，靠近世博商圈，占地123905平方米，土地用途為商業(yè)、商住、地下空間，容積率上限為3.232，計容建筑面積達400460.96平方米。拍賣會上，同樣只有萬達一家報價，高出起始價2150萬元，溢價2%，折合樓面地價約3500元/平方米。

　　盡管萬達今年的每次拿地都有話題，但顯然，頻繁拿地的萬達并沒有像多數(shù)開發(fā)商一樣患拿地“糾結(jié)癥”。有意思的卻是，早在2012年初，王健林在接受媒體采訪時表示，對2012年房地產(chǎn)市場并不看好，萬達已經(jīng)將投資計劃進行調(diào)整，“以謹慎為前提”。

　　政府偏好

　　萬達頻繁拿地，究竟有什么秘訣？

　　“憑借著萬達的執(zhí)行力，從拿地到開發(fā)，我們能實現(xiàn)在18個月內(nèi)開一個萬達廣場。”王健林如此的信誓旦旦確實讓人無法抗拒。且王健林有最好的佐證，那就是白云萬達廣場，該項目在2010年2月10日開工，同年12月17日就盛大開業(yè)，當年完工當年開業(yè)的高效令人稱奇。

　　按照王健林此前的公開說法，萬達的商業(yè)模式是快買快干快竣工，而這種模式恰是對地方政府的赤裸裸的誘惑，也是萬達拿地左右逢源的關(guān)鍵所在。

　　大中華購物中心聯(lián)盟主席陳智此前接受時代周報記者采訪時透露，地方政府拿地給開發(fā)商，是希望開發(fā)商能在一定的時期內(nèi)拿個像樣的產(chǎn)品出來。如此說來，萬達就是地方政府的不二之選。

　　萬達響遍全國的宣傳口號是“一座萬達廣場，一個城市中心”。一資深地產(chǎn)人士向時代周報記者表示，對地方政府而言，萬達意味著更多。萬達廣場是城市標志性建筑，能提升城市形象，帶動商圈發(fā)展，且能新增近萬個就業(yè)崗位，最重要的是，為地方政府提供的稅收更是相當可觀，而這些，都將直接轉(zhuǎn)化為地方政府的政績。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露：“萬達有一個策略聯(lián)盟，很多國際、國內(nèi)知名零售品牌都與之簽約，萬達廣場建到哪里，這些品牌就跟到哪里。”

　　這其實就是萬達“訂單地產(chǎn)”模式的核心內(nèi)容。所謂的“訂單地產(chǎn)”，就是通過事先與主力店商家簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，而后按照主力店商家的建店要求訂單式地建設(shè)“萬達廣場”，這樣既避免了建成之后租不出去，又保證了開發(fā)商的利益，也能滿足租戶的需求。由此可見，“訂單地產(chǎn)”模式，是萬達能迅速開業(yè)的秘訣。

　　“萬達廣場綜合體體量大，業(yè)態(tài)豐富。萬達經(jīng)過多年發(fā)展積累了一定的經(jīng)營經(jīng)驗，有成功運營案例，且萬達模式具有唯一性，這對地方政府有很大吸引力。”劉蔚海對時代周報記者表示。