穩(wěn)增長為背景有保有壓為基調(diào)樓市微調(diào)傳遞何種信號

    在經(jīng)濟(jì)連續(xù)五個(gè)季度放緩和國務(wù)院強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長”的背景下，樓市政策的預(yù)調(diào)微調(diào)已是水到渠成的事情。揚(yáng)州樓市新政可以看作是樓市調(diào)控的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在中央政府此前叫停多個(gè)地方政府的樓市“檫邊球”措施后，揚(yáng)州樓市調(diào)整政策首次被中央肯定。隨后，上海也出臺了類似政策。

    迄今為止，地方政府房地產(chǎn)政策“微調(diào)”的33個(gè)案例，僅有5例涉及“限購令”被叫停，其余均獲默許。這一態(tài)勢，似乎印證了中央正在為調(diào)控尋找均衡的市場猜測。不斷出臺的地方樓市新政，向市場傳遞出何種信號？開發(fā)商該如何應(yīng)對？樓市后續(xù)如何發(fā)展？本期《重慶晚報(bào)》地產(chǎn)同學(xué)會，邀請了開發(fā)商、業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了探討。

    主持記者：揚(yáng)州購房新政出臺后，住建部相關(guān)人士首次給予肯定，這一舉措向市場傳遞出何種信號？

    熊錦輝：最近全國多個(gè)地方一系列地產(chǎn)微調(diào)政策的出臺，不會對中國樓市當(dāng)前格局帶來本質(zhì)影響。揚(yáng)州市政府的地方措施，其實(shí)在執(zhí)行環(huán)節(jié)方面存在比較多的問題，并不適合在全國廣泛推行。揚(yáng)州新政可以局部減輕購房成本，但是否一定通過補(bǔ)貼方式推行有待商榷，完全可以通過稅費(fèi)本身制度進(jìn)行評估優(yōu)化。

    徐思光：積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策仍是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策主調(diào)，揚(yáng)州的所謂購房補(bǔ)貼，充其量只是地方財(cái)政政策的一項(xiàng)舉措，仍是中央經(jīng)濟(jì)政策精神的體現(xiàn)，并無任何新的方向標(biāo)意義，不論住建部官員肯定也好、批評也罷，大可不必杯弓蛇影。

    需要深究的是，積極的財(cái)政政策，包括此前傳言紛紛的發(fā)改委批準(zhǔn)了投資規(guī)模上千億的鋼鐵項(xiàng)目，以及地產(chǎn)政府蜂擁至國家發(fā)改委要項(xiàng)目資金等等，是否真的可以左右當(dāng)前及未來的樓市走向？我看未必，就算本月出臺的被認(rèn)為是重大利好的金融政策———下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，釋放約4000億資金，也未看出對各地樓市的量與價(jià)帶來多少實(shí)質(zhì)性提升。

    王雪松：所謂“揚(yáng)州新政”，只針對數(shù)量不多的成品住房（精裝房），而且是建面144平方米以下的普通住房，更多是推動成品住房銷售，調(diào)整住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的獎勵性措施而已，談不上救市。從細(xì)則內(nèi)容上分析，該政策主要是落實(shí)江蘇省住建廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)裝修房的落實(shí)細(xì)化意見，因?yàn)槌雠_的時(shí)間節(jié)點(diǎn)處于非常復(fù)雜的樓市環(huán)境下，因此容易讓人誤讀。

    主持記者：在經(jīng)濟(jì)連續(xù)五個(gè)季度放緩和國務(wù)院強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長”的背景下，樓市政策的預(yù)調(diào)微調(diào)已是水到渠成的事情。面對更加微妙的政策面，開發(fā)商該如何應(yīng)對？

    熊錦輝：在我看來，沒有再次強(qiáng)調(diào)房價(jià)回歸，代表著沒有更嚴(yán)格的政策預(yù)期，這就是利好。也就是，房地產(chǎn)業(yè)的政策底部或已出現(xiàn)。

    作為開發(fā)商，順應(yīng)市場結(jié)構(gòu)變化及時(shí)調(diào)整應(yīng)對策略，滿足并適度引導(dǎo)客戶需求，才是階段性自救良策。

    徐思光：對樓市的深度調(diào)控走到今天，一個(gè)不爭的事實(shí)是，作為推動固定資產(chǎn)投資擴(kuò)張核心動力的銀行信貸，已經(jīng)不可能像以往那樣生猛，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)信貸輸入的關(guān)鍵抵押物———土地資產(chǎn)，已經(jīng)喪失了溢價(jià)能力，以今年第一季度的上海土地市場舉例，竟然所有成交地塊均為零溢價(jià)。

    揚(yáng)州市政府小小的一個(gè)購房補(bǔ)貼，哪怕全國推廣，也難以改變目前價(jià)穩(wěn)量滯的樓市大局，作為開發(fā)商，除了專心致志研究好客戶需求，做好產(chǎn)品性價(jià)比，控制好運(yùn)營成本外，應(yīng)該再也難有天上掉餡餅的好事。

    王雪松：政策口徑的微妙變化并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控大方向有所變化。市場還在冬季，調(diào)控還在繼續(xù)。最壞日子已經(jīng)過去，但未來的日子也不會好過。因此，就開發(fā)商而言，快賣房，慎拿地，現(xiàn)金為王，“以價(jià)換量”依然是未來的主旋律。

    主持記者：樓市進(jìn)入“預(yù)調(diào)微調(diào)”時(shí)代，后市將如何發(fā)展？

    熊錦輝：按照重慶市目前的供應(yīng)量和去化量以及存銷比關(guān)系，期待金秋時(shí)節(jié)會有些量價(jià)上的良性變化。

    徐思光：從經(jīng)驗(yàn)來看，影響中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)非常重要的信號是經(jīng)濟(jì)信號，而經(jīng)濟(jì)信號的核心是保增長還是防通脹對房地產(chǎn)業(yè)來說非常關(guān)鍵?，F(xiàn)在又重新把保增長放到了中國經(jīng)濟(jì)的首要位置。

    王雪松：國家大的政策不變、調(diào)控方向不改變，微調(diào)改變不了大局。房地產(chǎn)調(diào)控還是以“穩(wěn)”為主，開發(fā)商最終的市場策略將影響后市走向。而這個(gè)市場策略是基于開發(fā)商對調(diào)控政策、市場需求、自身資金鏈狀況、庫存等多方面情況的綜合判斷。