網(wǎng)上熱傳的二手房秘笈 到底實用性幾何

    在網(wǎng)上，流傳著不少購買二手房的“秘笈”。這些“秘笈”受到不少購房者的關(guān)注，點擊率不低。網(wǎng)傳的“秘笈”實用性有多強？記者結(jié)合網(wǎng)上一些熱點話題，采訪業(yè)內(nèi)人士。

    以“第一感覺”買房可靠嗎？

　　網(wǎng)傳“秘笈”：購買二手房時，購房者一眼看上，說明和房子有緣，只要價格適合就可以出手購買。

走訪：“以第一感覺來判斷房子的價值，有些創(chuàng)意，適合一些豪爽性格的購房者。”廣西廣平房產(chǎn)公司資深經(jīng)理程麗麗說。

　　程麗麗介紹，有些二手房的購房者，雖然不是以第一感覺來判斷房產(chǎn)價值，但“第一眼”已經(jīng)深深印在腦海里，會在一定程度上左右今后的購買決策。她的一位客戶，在一次看房過程中，就是覺得房子合眼緣，就拍板決定購買了。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為，很多購房者在打算買二手房時，心中已經(jīng)對房子有了一定期望。當(dāng)直覺告知所看的房子符合心中期望值時，就會產(chǎn)生“合眼緣”的效果，從而促進交易。

　　不過，南寧興平房產(chǎn)置換公司市場部經(jīng)理何東則認為，用“第一感覺”買房，只適合那些有一定社會閱歷和生活經(jīng)驗的人士，他們洞察力強，“看一眼”就知道房子是不是自己想要的。而那些“功力不深”的購房者，還是不以“第一感覺”買房為好，以免沖動消費后悔莫及。

　　實用指數(shù)：★★★

    房子尚在出租最好別買？

　　網(wǎng)傳“秘笈”：購買尚在出租的二手房，容易與租賃方引起糾紛，致使房子不能及時交房，還是不買為好。

　　走訪：“在南寧成熟路段的二手房，業(yè)主大多數(shù)是尚在居住或出租，只有一些在新開發(fā)區(qū)域的二手房，才會以毛坯房出讓。想購買閑置的成熟路段二手房，很不容易。”程麗麗說。

　　據(jù)介紹，目前南寧很多二手房的賣家，在交易前一般都會向租賃方說明房子將要出售的情況，以方便買家上門看房。所以，極少有租賃方還蒙在鼓里，房子就已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象。另外，一旦交易達成，有的賣家會支付違約金讓租賃方搬走，或讓買家繼續(xù)收取租金，租約滿了再收回房產(chǎn)。

　　程麗麗認為，房子尚在出租，說明房產(chǎn)的價值得到租賃者的認可，從另一側(cè)面表明房子的價值。只要房子的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓了，很多情況下新屋主都能夠妥善處理好與租賃者的關(guān)系，不會引起太大糾紛。

　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，出租人在出讓房子時，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。這也就是說，如果租賃者也想買房，比第三方買家有優(yōu)先權(quán)。對此，一些業(yè)內(nèi)人士認為，這項規(guī)定主要是保障租賃者的權(quán)益，但在實際操作中應(yīng)用不大。因為很多租賃者不打算買這套房，否則早就購買而不是租了。此外，有的租賃者經(jīng)濟能力不強，即使想買也是“有心無力”。

　　實用指數(shù)：★★★

    房子在醫(yī)院附近好不好？

　　網(wǎng)傳“秘笈”：最好不要購買醫(yī)院附近的二手房。醫(yī)院病人多，濁氣重，會影響家居風(fēng)水。

　　走訪：在南寧二手房市場上，不少二手房位于醫(yī)院附近。有的房子出讓價，還高于其他地段的房子。

　　市民高先生打算購買二手房，他看過網(wǎng)上關(guān)于“房子在醫(yī)院附近不好”的“秘笈”。他認為，這一說法不準確，不打算采納這一建議。“家在醫(yī)院附近，老人、小孩生病看病方便，可以省不少心。”高先生說。

　　廣西寶成房地產(chǎn)營銷顧問公司副經(jīng)理馮悅玲介紹，目前南寧不少醫(yī)院都是位于成熟地段，周邊菜市、學(xué)校等生活配套完善，所以不少二手房的價格要比其他地段高。在北京、上海等一線城市，有的樓盤因為位于知名醫(yī)院旁邊，宜居宜租甚至達到“一房難求”。所以，“房子在醫(yī)院附近不好”是不正確的。

　　有的人士認為，從風(fēng)水角度看，醫(yī)院會有病人死亡，是“煞”。不過，醫(yī)院也有不少嬰兒誕生，這是“生”。對房子在醫(yī)院附近，要理性看待。

　　實用指數(shù)：★

     簽訂合同要賣方夫妻在場？

　　網(wǎng)傳“秘笈”：購買二手房時，如果出讓方已經(jīng)結(jié)婚，最好讓其配偶在場，否則容易引起糾紛。

　　走訪：記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少購房者在購買二手房時，賣方配偶不一定出現(xiàn)，買方就和賣方就簽訂合同了。

　　對此，馮悅玲認為這樣操作不太規(guī)范。根據(jù)《合同法》、《婚姻法》等法規(guī)規(guī)定，夫妻在婚姻續(xù)存期間，一方出讓房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)征得共同人的同意。房子如果是婚后購買的，無論房產(chǎn)證上是否寫了配偶名字，配偶就是房子產(chǎn)權(quán)的共有人，如果配偶反對出讓房子，交易不能達成。也就是說，未經(jīng)得配偶的同意，買賣雙方所簽訂的合同是無效的（房子是婚后共同購買的前提下）。

　　但是，現(xiàn)在一些二手房賣家，大多是夫妻兩人只委托一人出面，另一人極少出現(xiàn)。房子是不是取得了賣方配偶的同意，買方不好判斷。另外，二手房買賣不一定要看賣方的結(jié)婚證，賣方是不是已婚，或者已經(jīng)離異，買方也無從獲悉。

　　馮悅玲介紹，如果因為賣方的配偶不同意賣房而導(dǎo)致交易中斷，買方的定金可以退回，并可以要求賣方雙倍賠償損失。為了促成交易，買方要求賣方配偶在場才簽訂合同，可使得交易更有保障。

　　實用指數(shù)：★★★★★

    趕在拆遷前買房子？

　　網(wǎng)傳“秘笈”：一些老齡二手房售價低，但列入拆遷范圍，購買這樣的二手房可以獲得高額賠償。

　　走訪：馮悅玲認為，隨著拆遷補償?shù)牟粩嗵岣撸?ldquo;趕在拆遷前買房子”理論上可行。但是，操作起來并不容易。

　　首先，房子即將拆遷，外人知道屋主也會知道，而且屋主往往會比外人更早知道。期望屋主不衡量拆遷的補償而賤賣二手房，不切合實際。

　　此外，如果買家“消息靈通”，也不一定能趕在拆遷前將房產(chǎn)過戶。為了避免在拆遷節(jié)點過戶房子引發(fā)問題，國家規(guī)定房子在公布拆遷消息后，有關(guān)部門就停止辦理拆遷范圍內(nèi)的房子過戶手續(xù)。有的房子雖然暫時未拆，但已經(jīng)被“凍結(jié)”，不能過戶了。

　　據(jù)介紹，在早兩年，杭州、蘇州等地曾出現(xiàn)淘老房熱。這些房子房齡大多在25年以上，買方就是想博房子拆遷后獲得高額補償。但是，因為規(guī)劃的調(diào)整，有的房子沒有納入拆遷范圍，使得一些買家成為“被房東”，如意算盤落空。近期，已經(jīng)很少有買家冒這樣的風(fēng)險了。

　　南寧有的單位打算拆除舊房建新房，購者房購買這樣的將拆遷房，可以等待住新房。不過，單位舊房改造變數(shù)大，有時方案醞釀幾年都沒敲定，有時改變計劃另覓新址建房，購房者還是有不少風(fēng)險。

　　實用指數(shù)：★★★★