時(shí)評：房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大反彈

　　5月份，由于經(jīng)濟(jì)增速回落，下行壓力日增，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長被確定為下一階段經(jīng)濟(jì)政策的重心，這一定調(diào)提振了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的行業(yè)預(yù)期，無論是資本市場的房地產(chǎn)股，還是商品房銷售市場，都在這一預(yù)期的引導(dǎo)下全線飄紅。不過，需要提醒的是，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的觸底不代表樓市就此重回?zé)崃?，樓市大反彈不會出現(xiàn)，甚至實(shí)質(zhì)回暖都言之尚早。

　　根據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，全國54個(gè)大中城市當(dāng)月累計(jì)新房銷售套數(shù)較4月同期上升22%。其中，四大一線城市領(lǐng)漲，同比增幅達(dá)28%。預(yù)期5月54個(gè)大中城市新房成交量較4月環(huán)比回升幅度在20%左右，并有望超過今年3月，成為2011年初新一輪調(diào)控以來的月度新高。

　　二手住宅成交量也有小幅回升。截至5月24日，五大城市二手住宅成交量環(huán)比4月同期增加7%左右。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，近期上海和天津新增掛牌的盤源量顯著增加，上周均創(chuàng)新高。其余三城市的新增盤源量環(huán)比上周也均有增加，增幅約有2成。而隨著成交量的回升，業(yè)主心態(tài)有所強(qiáng)化，調(diào)低報(bào)價(jià)的比例開始有所下降，上周五大城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)繼續(xù)維持波動調(diào)整，其中京滬報(bào)價(jià)指數(shù)環(huán)比前周上漲幅度較大。

　　這種看似出乎意料的回暖，在久經(jīng)錘煉的房地產(chǎn)企業(yè)中并沒有引起太大的驚喜，進(jìn)而重新制定提價(jià)策略。

　　首先是限購仍未解除，說明中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場行情大反彈預(yù)期實(shí)現(xiàn)的可能性較小。

　　易居中國董事局主席周忻判斷，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的更大壓力，或許將緩解目前對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲限制。但更確切的房地產(chǎn)政策風(fēng)向，需要在二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)束后才可能明確，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最壞的日子已經(jīng)過去，但房地產(chǎn)仍處于調(diào)控之中，限購政策的嚴(yán)格執(zhí)行，代表投資性購房仍被排除于房地產(chǎn)銷售市場之外。

　　另外，房企資金鏈仍然嚴(yán)峻。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新報(bào)告，稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況將在2012年上半年經(jīng)歷本輪調(diào)控以來最“緊張”的時(shí)刻，而最糟糕時(shí)點(diǎn)下的情況，預(yù)期與 2008年全年程度差不多。

　　根據(jù)2012年一季度的經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體資金狀況僅比2008年全年略好，部分指標(biāo)已經(jīng)差于2008年。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和開發(fā)投資比值、企業(yè)自籌資金占本年資金來源比重、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速、人民幣貸款余額增速、GDP增速等指標(biāo)已經(jīng)低于2008年的水平，創(chuàng)下歷史新低。

　　最后來看看直接提振政策預(yù)期的地方政府微調(diào)之舉。日前揚(yáng)州購房補(bǔ)貼政策被中央認(rèn)可。未來更多地方政府效仿?lián)P州，低調(diào)提振樓市的做法將不可避免。一位北京房地產(chǎn)界權(quán)威人士稱，地方政府在固定資產(chǎn)投資增速下降過快的情況下，二季度后啟動刺激政策的可能性更大。

　　對于二季度情況，易居研究院預(yù)測：宏觀經(jīng)濟(jì)仍在繼續(xù)探底，二季度GDP增幅可能再創(chuàng)本輪下滑新低；第二，前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長5.1%，增速比一季度的8.1%回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅仍在探底；第三，前4個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%，增速比一季度回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度大于開發(fā)企業(yè)資金來源，這說明開發(fā)商有意在減少和控制開支；第四，4月末，人民幣貸款余額同比增長15.4%，比一季度減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。這說明，雖然“要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”，但鑒于通脹壓力，信貸政策仍不能過快寬松化。利空因素之外，或許房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的復(fù)蘇能夠緩解固定資產(chǎn)投資下行趨勢，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性，這種帶動效應(yīng)短期內(nèi)還不會體現(xiàn)出來。

　　總體來看，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況將在上半年觸底，而二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中對樓市的利好因素與利空因素并存，未來宏觀政策的走向，將決定這一輪樓市真正底部的到來。