地方微調(diào)政策漸獲默許 樓市調(diào)控謀求“穩(wěn)定”

政策尋求降價、放量、拉動投資“三全其美”；地方“微調(diào)”除涉“限購令”外均獲默許

“穩(wěn)增長”的宏觀政策取向?qū)⑷绾斡绊憳鞘姓{(diào)控？

有政策部門人士向《第一財經(jīng)日報》表示，“穩(wěn)”字當頭的樓市調(diào)控，關(guān)鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房價，又能促進成交量放大，同時還能拉動投資增長。

而迄今為止地方政府房地產(chǎn)政策“微調(diào)”的33個案例，僅有5例涉及“限購令”被叫停，其余均獲默許；這一態(tài)勢，似乎印證了中央正在為調(diào)控尋找均衡的市場猜測。

廈門“微調(diào)”懸疑

近日，廈門樓市政策有沒有“微調(diào)”，成了一件懸案。

有媒體報道稱，一份“微調(diào)”方案在廈門房地產(chǎn)企業(yè)中流傳，方案主要涉及對三類人放開限購：除與父母共同購買的住房外，無其他住房的；現(xiàn)有住房并非個人（家庭）獨立產(chǎn)權(quán)，系與他人共有的；現(xiàn)有住房來自繼承的；這三類購房者的現(xiàn)有住房不計入家庭擁有住房套數(shù)。

去年2月出臺的廈門“限購令”執(zhí)行的是2-1-0限額：對于該市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭前2年內(nèi)在本市累計繳納個人所得稅或社會保險不足1年者，暫停售房。

如果坊間流傳的方案屬實，則意味著，廈門本地或外地家庭，只要其成年子女所擁有的，并非來自繼承的獨立產(chǎn)權(quán)住房未超過2套和1套的限制，該家庭就可以再購買相應(yīng)數(shù)量的住房，等于將每個成年子女當做獨立的一戶來計算，其對限購的放松效果，亦將相當顯著。

然而，該“微調(diào)”傳言很快遭到官方否認。5月25日，廈門國土資源與房產(chǎn)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱，該市嚴格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策，繼續(xù)實行限購不變，不存在“微調(diào)”說法。

難道是無風起浪？廈門究竟有沒有實質(zhì)性的微調(diào)？

“最近是有這個說法，但還沒具體實施。”廈門同安工業(yè)集中區(qū)一樓盤銷售人員對本報稱。 “盡管政策上沒有正式通知，但實際上是可以這樣操作的。”廈門一房地產(chǎn)界人士則對本報稱，管理部門事實上放松了限購，但銀行并沒有放松貸款：“比如外地家庭，成年子女和父母原本共有一套房，如果再買就算兩套了，但現(xiàn)在房管局可以認定是子女的首套房，而銀行仍然認定是二套房，只能貸40%，不能貸70%。”

來自外地的陳文輝（化名）最近就以剛剛成年的女兒的名義，購置了這個家庭在廈門的第二套住房，首付比例為30%。

即使是未滿足納稅和繳納社保條件的外地家庭，買房時只需補足一年的納稅和繳納社保證明即可，而且“實際上一直都是這樣做的”，上述房地產(chǎn)界人士告訴本報。

無論有沒有正式公布的“微調(diào)”，廈門的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實上的“回暖”。

“目前廈門樓市確實在回暖，主要是因為價格比較合理，促銷力度比較大，部分樓盤也會出現(xiàn)比較火爆的局面。”世聯(lián)地產(chǎn)廈門分公司一名工作人員告訴本報，目前廈門的樓市成交量都在往上走，但價格有所回落。

剛在廈門杏林一樓盤購買了一套新房的陳先生告訴本報，本月初該樓盤開盤時，看房買房的人很多，現(xiàn)在好一點的便宜一點的戶型基本都賣完了。

據(jù)統(tǒng)計，4月廈門全市商品房成交4126套，其中住宅成交3095套，與去年的1150套相比多了1945套，同比上漲169.13%。5月首周（4月30日到5月6日）住宅成交達到759套，第二周達到1282套，接下去的兩周盡管有所回落，但也達到了958套和925套。

樓市調(diào)控謀求“穩(wěn)定”

5月23日溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出要“穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”，而此前，4月13日國務(wù)院常務(wù)會議所強調(diào)的則是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”。

有政策部門人士告訴本報，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路上用到了“穩(wěn)定”二字，與“穩(wěn)增長”的政策取向是一致的，在當前嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，將在促進剛性需求上做文章。

“關(guān)鍵是要找到‘三全其美’的辦法。”該人士強調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房價，又能促進成交量放大，同時還能拉動投資增長。

該人士指出，能夠在這三個方面同時實現(xiàn)的政策方向，即是促進房地產(chǎn)市場剛性需求的釋放，并圍繞此，研究房產(chǎn)調(diào)控政策新組合。這種政策組合包括：

第一，要嚴格執(zhí)行差別化的購房信貸政策，對首套購房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對合理的改善型住房家庭給予一定支持，對購買多套住房的家庭不予支持。

第二，支持開發(fā)商降價換量和兼并重組。

第三，要求地方政府適度下調(diào)土地出讓價格。

第四，有效增加普通商品房住宅的供給，同時配以保障房，以及政策安排政府回購等措施。

上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經(jīng)濟形勢座談會上對房地產(chǎn)政策的精神一致。溫總理當時指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2011年下半年以來，國家諸多會議、文件、領(lǐng)導(dǎo)講話，均強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。不過，在不同的時間點，提法略有變化。在今年兩會時，強調(diào)“房價遠未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，到5月19日六省經(jīng)濟形勢座談會時則改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”。

漸進放松？

“穩(wěn)”字當頭，或許意味著中央對各地“微調(diào)”的容忍度將有所提高。

事實上，在嚴格執(zhí)行調(diào)控的大方向下，各地的一些“微調(diào)”已獲得默許。本月初揚州出臺的購買成品住房補貼4％。~6％。，以及此后遼寧營口5000萬元補貼公務(wù)員購買商品房的“微調(diào)”均尚未見叫停。

截至目前，全國已有33個地方政府嘗試了“微調(diào)”，內(nèi)容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，其中除了涉及放寬限購的5個城市外，其他28個城市的“微調(diào)”均獲得了某種程度的默許。

北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉對本報分析稱，地方政府“微調(diào)”的辦法有很多，但不能觸及限購這根紅線，從稅費等方面出臺一些政策還是比較容易通過的。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委對本報指出，從5月23日國務(wù)院常務(wù)會議精神來看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松，更多開始在“支持首套自住”、“支持成品房（全裝修房）”、“金融支持實體經(jīng)濟”等各類名目下，出現(xiàn)了漸進放松。

而上述政策人士亦強調(diào)，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松，但近期各個省市“微調(diào)”有所加快。有研究顯示，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整對經(jīng)濟增長的影響主要不是表現(xiàn)在當時，而是存在滯后性，即房產(chǎn)調(diào)控對當年經(jīng)濟影響相對較小，但對第二年影響則有放大效應(yīng)。地方政府通過各種政策，促進剛性需求，可以理解為“必要的、適時適度的調(diào)整”。