為避過戶稅費(fèi) 二手房隱形成交頻現(xiàn)

　　廣州二手樓市回暖 中小戶型占成交主流 

　　本報(bào)訊 （記者賴偉行）明明已經(jīng)和業(yè)主成功成交，并且交清了房款，但是為了規(guī)避高達(dá)5.5%的營業(yè)稅，不少買家都選擇先不到房地產(chǎn)交易登記中心過戶。廣州二手樓市近期逐步升溫，也出現(xiàn)一些新動(dòng)向，在中小戶型成交占比越來越大的同時(shí)，這類隱形成交也開始頻頻出現(xiàn)，不少中介更直接推薦買家先到公證處做委托公證之后，等到房產(chǎn)證出證滿5年時(shí)，再前往過戶規(guī)避稅費(fèi)。

　　先過戶再公證存風(fēng)險(xiǎn)

　　中介人士透露，根據(jù)目前的規(guī)定，出證未滿5年的二手物業(yè)在過戶成交時(shí)需要繳交成交價(jià)5.5%的營業(yè)稅。由于目前廣州市場一二手房價(jià)倒掛情況嚴(yán)重，如果加上稅費(fèi)，買家購買一些次新房的總價(jià)可能還要高于一些一手物業(yè)，這成為不少買家規(guī)避稅費(fèi)的原因之一。記者走訪發(fā)現(xiàn)，像目前在江南西、寶崗大道一帶，像可逸豪苑等樓盤放盤價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.3萬元/平方米左右，由于樓盤出證未滿5年，均價(jià)比附近一手樓價(jià)還要高3000元/平方米。

　　“這些剛出證樓盤的買家都不愿意降價(jià)，所以雖然叫價(jià)很高，但基本沒有成交。”中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)鄧小姐告訴記者，由于營業(yè)稅達(dá)到5.5%，不少買家在之前幾個(gè)月基本都不考慮出證不滿5年的盤源，不過近期在買家入市意愿增強(qiáng)，部分這類物業(yè)業(yè)主讓利也肯加大的情況下，情況有所好轉(zhuǎn)。而且近期稅務(wù)系統(tǒng)新上線的評(píng)估系統(tǒng)與真實(shí)成交價(jià)已經(jīng)非常接近，導(dǎo)致報(bào)低價(jià)的可能性微乎其微，不少買家開始選擇先通過公證處辦理委托公證的方式來規(guī)避稅費(fèi)。“達(dá)成成交意愿以后業(yè)主和買家可以同時(shí)去做公證，業(yè)主把房產(chǎn)證交給買家，同時(shí)委托買家指定的人士作為代理人，證滿5年之后買家就可以拿著舊的房產(chǎn)證和被委托人一起去過戶。”鄧小姐表示，自己近兩個(gè)月促成成交的一些證未滿5年的物業(yè)都是通過這種方式先行成交的。

　　有一位不愿意透露姓名的資深中介人士就向記者表示，先通過公證之后再延后過戶確實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易部門的記錄中業(yè)主還是物業(yè)的持有人，業(yè)主如果有意騙取買家房款，可以發(fā)出房產(chǎn)證滅失聲明，之后重辦新房產(chǎn)證，就可以騙取房款潛逃，買家持有的原房產(chǎn)證也就無法過戶了。

　　中小戶型比豪宅旺得多

　　據(jù)了解，二手樓市近兩個(gè)月成交擴(kuò)大，成交的盤源面積也以小面積居多。中介人士透露，在目前一二手市場價(jià)格倒掛的情況下，一手市場中相對(duì)較為稀缺的市區(qū)中小戶型成為不少買家在二手市場選擇的重點(diǎn)。隨著二手住宅市場交投季節(jié)性升溫，中小戶型物業(yè)交投遠(yuǎn)比大戶型及豪宅要暢旺得多。來自中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月至今廣州面積在90平方米及以下的二手住宅占市場總體成交比例已接近2/3。

　　租金上漲幅度持續(xù)放緩 

　　值得留意的是，廣州樓市租賃市場卻有所降溫，租金上漲幅度持續(xù)放緩。

　　“剛剛過去的4月由于有廣交會(huì)，一般都會(huì)有一波短租行情，但是今年這波行情也不明顯。”滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰告訴記者，由于今年廣交會(huì)的熱度不如往年，所以短租市場也未如理想。進(jìn)入4月下旬的傳統(tǒng)租賃淡季以后，全市的租金水平更持續(xù)穩(wěn)定，基本沒有上漲的跡象，部分業(yè)主放租價(jià)格甚至與去年水平持平。

　　據(jù)合富置業(yè)4月份成交數(shù)據(jù)，廣州住宅租賃市場平均租金為39.8元/平方米/月，租賃市場交投活躍度略低于3月份。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明告訴記者，近兩年出現(xiàn)買家轉(zhuǎn)買為租以及業(yè)主轉(zhuǎn)售為租的情況，令租賃市場無論在租客客源還是盤源數(shù)量上都比三四年前要多，再加上近兩年有不少新收樓的物業(yè)加入租賃市場放租，從而促使住宅租賃市場供應(yīng)量持續(xù)增加。

　　中介人士分析，租金漲勢趨緩，與過去兩年租金漲幅過快有關(guān)，也與租客總體經(jīng)濟(jì)承受力有關(guān)。據(jù)監(jiān)測，部分租客有向租值相對(duì)不高的片區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移的趨勢。