暫不買房10條理由 看2012年房價走勢各派之爭

    編者按：房子永遠是百姓關(guān)注的熱點，房價則是熱點中的熱點。面對動蕩的樓市，購房者一面觀望，一面又逃不過剛需的魔咒。購房者該如何選擇？

資料圖

    出手派：十年來沒人虧別等了

    每次回調(diào)都是好時機：從近十年房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，每一次政策出臺后房價都會有一次短暫的回調(diào)，但是回調(diào)之后必然是新一輪的上漲，而且漲幅都要高于以前。

    政策出臺時，交易雙方會在短期內(nèi)僵持，手上有多套住房的投資客會集中選擇在這個時點降價出售部分，這正是淘好房子的時機。目前房產(chǎn)在中國依然是收益最穩(wěn)定最高的投資渠道，在未來通貨膨脹的情況下，不動產(chǎn)是最好的選擇。

    盡管你有一千條理由說房價會跌，盡管你有一萬個觀點說房價與老百姓的收入水平不相匹配，房價卻沒有按照人們的愿望下跌。中國的房價在最近幾年是不會有大的下跌的，更不會崩盤。至少在剛性需求還存在時，至少在城市化率還在上升時，至少在中國的經(jīng)濟還在高速增長時，至少在制度還沒有改革時，至少在中國經(jīng)濟還沒有新的發(fā)動機來替代時，至少在人們的消費觀念還沒有改變時。

    十年來買房的都沒虧：2000年我在合肥買了第一套房子，今年4月，通過中介以65萬元成交價賣了。雖然已經(jīng)住了10年，翻了3倍的房價在我看來已經(jīng)高得相當(dāng)離譜了，但和新開盤的樓盤比起來，買房人覺得還是很劃算的。這十年，股市有漲有跌，房市卻只有暴漲只有徘徊，沒有下跌過。

    我問過很多的人，從2000年到2010年這十年，沒買房的人嘴里罵著房價的100個十惡不赦，心里沒有幾個不把腸子都悔青的。

資料圖

    等待有用嗎？

    觀望派：正是亂的時候先別急

    越通脹越不能買：通脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個天大的陷阱。

    在通脹預(yù)期出現(xiàn)，或通脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價格會上漲。一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達20、30甚至更高的時候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。當(dāng)越來越多的斷供出現(xiàn)，越來越高的高位購房者不得不拋出房產(chǎn)時，房價將直線下墜。越是下墜，恐慌性拋售的人越多，房價將出現(xiàn)雪崩。如果你要在通脹下買房，傻不可怕，可怕的是做最后一個傻子。

    現(xiàn)在是“買方市場”：樓市真正走出困境應(yīng)該在明年，所以房價可能還會有相當(dāng)?shù)南抡{(diào)空間。整個房地產(chǎn)市場彌漫著濃烈的觀望氣氛，供需雙方的博弈尚處在劍拔弩張的階段。以成交量的回暖來宣示樓市春天的到來，還為時太早?，F(xiàn)在買房的確開始具備一定的誘力，但別太急躁，因為現(xiàn)在是“買方市場”，還不到抄底的最好時機。

    等開發(fā)商著急了再買：如果要想降低風(fēng)險，目前購房一定要悠著點!首先，在未來的幾個月內(nèi)，沒有多少人再給你爭搶了，你所看到的“滿堂紅小紅旗”的銷控板大多都是假的了，因為，提高至50%，首套房提高到30%，三套房停止貸款，就這幾點就已經(jīng)把大量的投資投機客戶和少量剛性需求的客戶拒之門外，剩下來的符合條件又具備購房條件的客戶是少之又少。

    此外，本輪調(diào)控“槍打出頭鳥”，一線城市在“限購令”的威逼下，未來幾個月必將是量跌價平或者是量價齊跌。既然如此，何不等多起來、開發(fā)商著急起來、房價相對合理起來、很多人都不搶的時候，再悠哉悠哉地選擇自己中意的好房子呢? 

資料圖

    逍遙派：看漲跌沒啥用甭糾結(jié)

    買房要有長遠眼光如果明年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被嚴(yán)管，上半年房價向下調(diào)整是有可能的。但我們買房不是只看一兩年的收益，如果用5-10年的長遠眼光看，你或許有另外一番答案。有些人最喜歡聽專家說房價跌，最想扒開發(fā)商的皮，但事實上樓市調(diào)控卻不給力，房價依舊飄搖不定。

    什么都是浮云，房價漲跌，爭論無用，買房賣房還是要自己做主。市場有自身的規(guī)律市場總會按照自己的方式走，人為的頂部永遠不會是真正的頂部。自2003年以來，政府的每次調(diào)控都以失敗告終。房產(chǎn)市場在暫時的打壓過后，仍會按照中國房地產(chǎn)市場本身的邏輯再度上揚，尋找真正的市場頂部。我想那時中國房地產(chǎn)也將走向成熟，市場會賦予它應(yīng)有的價值。

    不看房價看能力別看房價了，還是看自己的負擔(dān)能力吧。標(biāo)準(zhǔn)是什么?提供一個參考指數(shù)：房貸不能超過收入的30。能做到就買，做不到就不買。不要迷信國際慣例，不要迷信收入水平，不要迷信調(diào)控措施。想要買房就買，房價調(diào)整也不用著急;不想買房就不買，房價上漲了也不要怨天尤人。 

資料圖

    諸多“利空”下降無疑到今年年底，如果國家覺得調(diào)控效果并不明顯，就會祭出“稅收”這面最厲害的旗幟。面對“稅收”這一強大的武器，投資客不再也不敢坐地起價。而2012年將有更多的和平價房上市，再加上周邊環(huán)境的動蕩，我認為2012年全年的房價都是下跌狀態(tài)，特別是春天的幾個月，幅度更為明顯。

    仍將在“罵聲中成長”我國的經(jīng)濟增長在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來支撐的，過于壓縮新增貸款規(guī)模，很可能對中國經(jīng)濟造成沉重打擊。因此，適度寬松的貨幣政策還會繼續(xù)，流動性過剩的問題也就很難消除。

    小幅加息會刺激樓市資金外流，加劇通脹，加息頻率太高又可能會重創(chuàng)經(jīng)濟。面對全球性流動性過剩和外貿(mào)受阻的情況，股市不振，擴大內(nèi)需仍然在很大程度上要依靠房地產(chǎn)的發(fā)展，因此，調(diào)控政策有所改變不是沒有可能。

    警惕二三線城市房價瘋漲調(diào)控政策的重點區(qū)域依舊集中在北上廣這樣的一線城市，房價的漲跌幅度不會很大。需要警惕的是二三線城市，二三線城市由于對土地財政的嚴(yán)重依賴，政府的調(diào)控執(zhí)行力存在疑問，尤其是限購政策會隨著時間的推移而逐漸化為無形。一旦調(diào)控放松，房價暴漲的可能性極大。 

資料圖

    不跌不漲最可怕2011年后如果房價漲跌幅度不大，觀望了兩三年的家庭可能會考慮買房，如果房價小跌，可能會出現(xiàn)搶房，樓盤交易量大幅增加，開發(fā)商資金回籠，銀行壓力減小。其后果是，擔(dān)心了一陣子的開發(fā)商和炒房者就像吃了一顆定心丸，加倍的貸款蓋樓或者炒房，而銀行會繼續(xù)瘋狂放貸，印鈔機繼續(xù)開動，虛擬經(jīng)濟的泡沫更大，物價繼續(xù)瘋漲，實體經(jīng)濟受到更大的創(chuàng)傷。換句話說，如果你想跳的高，先蹲低一點。房價就是這句話的最好例子，在經(jīng)過小幅下跌以后會出現(xiàn)更大的報復(fù)性反彈。

資料圖

    專家建議：暫不買房10條理由

    一、價值學(xué)上，房價虛高嚴(yán)重，物非所值，不值得花大頭錢去買本不值這些錢的東西，一旦回歸本位虧損太大。

    二、倫理學(xué)上，房為身外之物，生不帶來死不帶去，租房住也成，“千年田地八百主，田是主人人是客”，人不能像蝸牛一樣背殼前行。

    三、社會學(xué)上，現(xiàn)在工作不穩(wěn)定，不是鐵飯碗，今天甲區(qū)打工，明天乙區(qū)上班，買房不利于遷徒。

    四、經(jīng)濟學(xué)上，貸款利息太高，造成融資成本過大，如果租房住，省下的首付錢使你既有積蓄，又可用它的利息支付房租，而且避免了買房貸款的高利息，里外一算，不買房比買房合算多了。

    五、投資學(xué)上，如果房價只能漲不能跌，你買了投資可以，如果住的話，它升不升值與你無關(guān)，除非你怕將來買不起，現(xiàn)在才有必要買。問題是，將來它不可能升值，倒極可能貶值，你買它有什么用。商品房商品房，是商品就要尊重市場規(guī)律。

    六，生理學(xué)上，當(dāng)房奴受雙重壓迫，一是拼命工作透支體力，二是怕丟工作心理壓力，而且樓市的風(fēng)聲鶴唳對你還有刺激，所以，你窮其一生，就為一個房子太不值得。

    七，事業(yè)學(xué)上，積蓄用在哪最合理，如果你想創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然用它投資，但一不定非是房地產(chǎn)還可是其它方面，你做這方面的老板和事業(yè)，豈不更好。

    八，未來學(xué)上，將來形勢難以估料，經(jīng)濟，政治，軍事，自然，家庭等等都有不確定的因素，如果因一套房子套住自己，弄得將來憋氣后悔，或者家里老人沒錢看病，生活緊張，這值得嗎。

    九，政策學(xué)上，現(xiàn)在的政策是支持開發(fā)商的，將來隨著經(jīng)濟形勢和民主進程的發(fā)展，政策總要轉(zhuǎn)移，民生問題應(yīng)居首位。

    十，博弈學(xué)上，開發(fā)商、政府、銀行、百姓，四者在博弈，開發(fā)商在利益刺激下瘋狂了，到處圈地，到處建設(shè)，利令智昏，政府為了政治和經(jīng)濟目的，配合開發(fā)商掏百姓的腰包，百姓對土地資源和市場做了錯誤的判斷，即土地資源有限，市場需求量大，結(jié)果上了套，心甘情愿做房奴。其實，市場和社會形勢都是存在大量變數(shù)的。調(diào)整土地資源和市場形勢起碼還有以下幾種因素，一是土地資源可通過整合實現(xiàn)，舊城區(qū)、低洼地改造，城市間人員流動，西部大開發(fā)和東北、西南大開發(fā)，空置房版稅等，都會對上述兩點產(chǎn)生刺激。

     現(xiàn)在是雙方對抗時期，以前是購買方不明白，一個勁地買，有錢人不在乎，市場紅火，現(xiàn)在則是看明白了的人在等，沒看明白的人沒錢不買，所以，現(xiàn)在是市場嚴(yán)重疲軟，開發(fā)商回天無力?，F(xiàn)在持幣觀望方需要的是耐心。雙方都在等對方先敗下來，這是一場意志對抗賽。