房地產(chǎn)限購松綁在即？

    市場似乎終于等到自己盼望的信號了。中國社會科學(xué)院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，2012年中國部分城市具體限購措施可能有所變化。有媒體報道援引藍(lán)皮書副主編、副研究員李恩平的話稱，這可能包括對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。至于房產(chǎn)稅，藍(lán)皮書沒有排除2012年“上海模式”或“重慶模式”在其他城市實(shí)施政策推廣。但房產(chǎn)稅所需的信息技術(shù)要求較高，面向整體存量市場并過渡到以房產(chǎn)作為征稅對象的房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅很難在2012年出臺和推廣。

    媒體同時援引李恩平的話稱，今年房產(chǎn)交易量將相對萎縮，房價可能略有回落，但大幅降價可能性很小。據(jù)李恩平稱，由于需求低迷，幾乎不存在房價上漲可能性。不過，由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價意味著多數(shù)開發(fā)項目面臨虧損。因此，只要經(jīng)濟(jì)形勢和政策前景不明朗，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商將選擇觀望。只可惜，他們的籌碼不多了。

    在中國中央政府下定抑制房價的決心后，中國眾多城市實(shí)施了住房限購令。嚴(yán)格的住房限購政策直接打擊了中國房地產(chǎn)市場的交易。至今年4月份，中國內(nèi)地房地產(chǎn)銷售、土地出讓交易以及建筑開工量均出現(xiàn)同比下滑，當(dāng)月房地產(chǎn)投資規(guī)模也較上年同期大幅放緩。而與此同時，中國房地產(chǎn)行業(yè)正陷入不斷增加的負(fù)債。從官方數(shù)據(jù)看，截至今年一季度末，中國數(shù)千家開發(fā)商所借貸款為人民幣3.6萬億元，只相當(dāng)于銀行系統(tǒng)人民幣貸款總額的6.3%，尚處可控。不過，從159家上市開發(fā)商財務(wù)情況看，萬得資訊數(shù)據(jù)顯示，此類開發(fā)商2012年一季度的總負(fù)債已膨脹至1.8萬億元，相比2010年年初的水平高出100%多。從貸款明顯收緊的2011年至今，上市房地產(chǎn)開發(fā)商不僅在貸款供應(yīng)不足時放任供應(yīng)商貨款等其他負(fù)債增加，而且在今年一季度貸款反彈后，借入超過2011年全年兩倍的銀行債務(wù)。

    另外，國有企業(yè)，特別是央企，利用銀行貸款，特別是2008年中央政府的刺激資金用于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，甚至炒房，而商業(yè)銀行將房產(chǎn)用作貸款抵押，形成了巨大的敞口。據(jù)《華爾街日報》的Tom Orlik分析，中國國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)敞口可能被低估了。中國銀行2011年年末39%的貸款都以房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)作為擔(dān)保。其風(fēng)險在于，如果房價下跌幅度超過預(yù)期，那么開發(fā)商償還貸款的能力就會削弱，銀行用作抵押的房產(chǎn)價值也會下降。

    所以，身處宏觀調(diào)控之中的中國房地產(chǎn)行業(yè)的成交量和價格都低于上年同期。而如果成交量能夠緩慢恢復(fù)，多數(shù)開發(fā)商仍具備償債條件。但如果銷售進(jìn)一步凍結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商的債務(wù)將誘發(fā)新的危機(jī)。然而，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)增長的一個主要引擎，其對中國GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）的貢獻(xiàn)比例達(dá)到13%。這是不是中國國務(wù)院總理溫家寶最近一次語涉房地產(chǎn)調(diào)控時措辭不如以前強(qiáng)硬的原因呢？當(dāng)時，媒體援引溫家寶的話與他之前所稱中國將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的表態(tài)似略有不同。這對市場對于中央政府不會進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期是莫大鼓勵。有人甚至推測，政府不僅會在部分城市推出力度溫和的放松舉措，且時間或早于市場預(yù)期。

    松綁在即還是又一個假信號？很快便見分曉。