社科院報(bào)告稱樓市調(diào)控難度增大 房價(jià)不會大跌

　　中國社科院：

　　房地產(chǎn)行業(yè)謀求“過冬”

　　中國社會科學(xué)院一份最新的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過，它又認(rèn)為，房價(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因?yàn)?ldquo;調(diào)控的難度在不斷增大”。

　　此份名為《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的研究報(bào)告已經(jīng)延續(xù)了9年，具體由中國社科院城市與環(huán)境研究所擔(dān)綱，旨在追蹤我國房地產(chǎn)市場最新資訊，“深度分析，剖析因果，謀劃對策，展望未來”。

　　藍(lán)皮書稱，去年，中央政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場，行政與市場手段并用，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，政策及措施空前嚴(yán)厲，力促房價(jià)合理回歸。在此情形下，房地產(chǎn)逐漸減緩了步子，降低了溫度。

　　2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)文件。從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計(jì)劃單列市及房價(jià)過高且上漲過快的城市實(shí)行限購政策。

　　其后，全國共有46個(gè)城市實(shí)施了限購政策，有些較中央要求更嚴(yán)格、更具體，在一定程度上演了“升級版”。交易量增速應(yīng)聲而下。與此同時(shí)，房價(jià)上漲勢頭初步遏制，觀望情緒彌漫。

　　在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化，行業(yè)生存狀況日益嚴(yán)峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產(chǎn)企業(yè)壓力尤大。部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時(shí)之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不過去，甚至關(guān)門。

　　經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的選擇是，要么降價(jià)銷售，要么囤房囤地。但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)境不同于2008年金融危機(jī)初期，當(dāng)時(shí)土地購置多發(fā)生于2006年以前的低地價(jià)時(shí)期，房地產(chǎn)的降價(jià)空間大，大幅降價(jià)仍能保持可觀盈利，而當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)土地購置大多發(fā)生于2009~2010年的高地價(jià)時(shí)期，房地產(chǎn)品降價(jià)空間小，降價(jià)可能出現(xiàn)企業(yè)虧損。因此，當(dāng)全行業(yè)因?yàn)槭袌龅兔远陆禃r(shí)，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，獲利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴(kuò)展。

　　謀求“過冬”

　　藍(lán)皮書指出，在冬天來臨時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有由“競爭”轉(zhuǎn)為“競合”的趨向。大量開發(fā)商采取聯(lián)合拿地的方式，一方面滿足開發(fā)企業(yè)分散市場風(fēng)險(xiǎn)、破解資金困局的需求，另一方面保證了開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長的要求，以及通過拿地獲得今后開發(fā)收益、合理配置公司資產(chǎn)等目的。

　　以北京為例，2011年全年北京市公開市場共成交住宅類地塊60宗，企業(yè)聯(lián)合拿地達(dá)到17宗(其中三、四季度分別為6宗和5宗)，聯(lián)合拿地比例接近30%；而在2011年出讓的總價(jià)超過10億元的14宗重點(diǎn)住宅地塊中，有11宗地塊為合作取得，開發(fā)商抱團(tuán)現(xiàn)象明顯。

　　另外，眾多房地產(chǎn)延續(xù)前年動作，加速轉(zhuǎn)型，尋求行業(yè)內(nèi)的新增長點(diǎn)抑或開拓行業(yè)外新領(lǐng)域，尋找突圍之路。

　　近年來，參照成熟經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并加大對持有型物業(yè)的投資，而頻繁的商品住宅調(diào)控進(jìn)一步加速了這一進(jìn)程。就連原本多次重申將持續(xù)專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的萬科也于2009年年底宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前萬科旗下在深圳、上海、東莞、西安、北京等地的商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在積極推進(jìn)，總投資額已超過200億元。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，自2011年起的5年內(nèi)全國將新增3600萬套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應(yīng)。對地方政府而言，無論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應(yīng)速度的角度出發(fā)，都?xì)g迎開發(fā)企業(yè)參與保障房的配建或代建。目前，萬科、恒大、綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋等大部分一線開發(fā)企業(yè)均已大規(guī)模參與保障房建設(shè)。

　　作為民生工程，保障房代建環(huán)節(jié)的微利顯然不足以形成驅(qū)動企業(yè)進(jìn)入的力量。為推動保障房建設(shè)，從中央到地方在政策上設(shè)定了一定的激勵機(jī)制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補(bǔ)償。因而，企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關(guān)系的角度考慮。如當(dāng)前各地方的城投公司及地方國有開發(fā)企業(yè)希望依靠地方融資平臺緩解自身資金難題。

　　與2009年、2010年眾多“不務(wù)正業(yè)”的央企、電商、食品企業(yè)瘋狂涌入地產(chǎn)業(yè)的行情形成鮮明對比的是——從2011年起，多家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)開始涉足其他行業(yè)，許多非地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)紛紛削減開發(fā)投入甚至退出。

　　2011年，北京有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，全年有473家房企在北京注銷。在部分熱點(diǎn)城市，一些開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場。截至2011年年底，已有水井坊、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。

　　房價(jià)難降

　　盡管風(fēng)聲鶴唳，但是房價(jià)難降。藍(lán)皮書預(yù)測，房價(jià)“可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性也很小”。

　　受國際金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落影響，2012年，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍。一方面，當(dāng)前多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超真實(shí)消費(fèi)需求的購買能力，進(jìn)一步的房價(jià)上漲很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)絕大多數(shù)城市售租比也遠(yuǎn)超正常投資所能承受的贏利壓力，高價(jià)住房持有的保值風(fēng)險(xiǎn)越來越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道，被迫向房地產(chǎn)市場尋找投資保值機(jī)會。

　　消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望，購房決策取決于房價(jià)變化。對廣大無房家庭而言，2012年的自住性購房同樣可能更為謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度更為明顯。

　　受2011年房地產(chǎn)交易低迷影響，2012年房地產(chǎn)供給將相對充裕，存量供給將進(jìn)一步積累，但新增供給可能與上年大致持平或有所下滑。由于2011年末房地產(chǎn)市場景氣下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期趨緊，導(dǎo)致2011年房地產(chǎn)新開工面積增幅大大下降，土地購置面積絕對量大幅下降，這將影響2012年新增房產(chǎn)供給。

　　藍(lán)皮書稱，由于需求低迷，幾乎不存在房價(jià)上漲的可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本特別是土地購置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢，不情愿輕易降價(jià)，房價(jià)將延續(xù)上年的盤整態(tài)勢。

　　由于部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購，通過價(jià)格戰(zhàn)形成對被并購開發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房價(jià)也將在盤整中有所回落。但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購策略很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房價(jià)降幅不會很大。

　　調(diào)控困境

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2012年，我國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍然對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

　　經(jīng)濟(jì)增速回落，生產(chǎn)性領(lǐng)域投資贏利下滑，特別是民營經(jīng)濟(jì)經(jīng)營環(huán)境困難，而資本市場制度改革仍有待突破，居民儲蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動流向房地產(chǎn)市場尋求保值增值。同時(shí)，國際資本市場受美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響，閑置貨幣充足，很容易形成對我國房地產(chǎn)市場的套利行為。因此，2012年房地產(chǎn)市場應(yīng)對國內(nèi)外資本市場套利性的投機(jī)需求壓力仍然很大，抑制投機(jī)性需求仍將是本年度房地產(chǎn)政策調(diào)控的中心任務(wù)。

　　然而，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度日益顯現(xiàn)。在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后，一些地方政府正面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場以解燃眉之急；經(jīng)歷交易量萎縮、房價(jià)調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，必然試圖尋求為房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。政府與企業(yè)、中央與地方差異化的利益訴求，導(dǎo)致地方政府和企業(yè)在對中央政策的執(zhí)行和實(shí)施中，更積極尋找有利于自身利益的政策突破，消極應(yīng)對不利于自身利益的政策實(shí)施，導(dǎo)致調(diào)控政策的執(zhí)行和實(shí)施難度增大。

　　經(jīng)歷了2011年低迷的房產(chǎn)市場交易和土地出讓流拍后，一些地方政府和開發(fā)企業(yè)開始不斷尋求政策松綁和突破，其中限購政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。

　　不過，藍(lán)皮書預(yù)測，對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態(tài)的制度存在。