72億元集中"抄底"土地市場 萬科等標桿房企開始出擊圈地

　　有分析人士認為，土地市場接近觸底，部分開發(fā)商認為“抄底”時機已到

　　近日，一直冷清的土地市場瞬間熱鬧起來了。萬科、萬達、綠地、中弘股份等標桿房企接連集中出手，共耗資約72億元分別在合肥、佛山、大連以及海口大手筆拿地。

　　“如果說今年一季度開發(fā)商忙著賣房而無暇他顧，那么二季度多少要抽出點時間跑跑土地市場。畢竟標桿房企土地儲備消化速度相對較快，而部分龍頭房企一季度已經(jīng)回籠了一部分現(xiàn)金，再加上頻繁融資，有錢自然要在土地上‘儲糧’。”一位業(yè)內(nèi)資深分析師對《證券日報》記者如是表示。

　　72億元“抄底”拿地

　　5月23日當天，綠地和中弘股份同日拿地。據(jù)大連市國土資源和房屋局網(wǎng)站顯示，大連綠地新城置業(yè)有限公司以總價8.96億摘得大連金州新區(qū)小窯灣四塊城鎮(zhèn)住宅用地。

　　同日晚間，中弘股份發(fā)布公告稱，當日公司與中國中鐵聯(lián)手以30億元的價格拿下了海口市東海岸如意島項目。

　　5月24日早間，大連萬達以總價20.36億迅速拿下佛山南海區(qū)一地塊，該地塊是當日出掛牌讓的城鎮(zhèn)住宅用地兼容商服用地。據(jù)悉，這意味著萬達首次進駐佛山。萬達表示，計劃將該地塊打造成南海區(qū)業(yè)態(tài)最全、檔次最高的商業(yè)綜合體。

　　5月24日晚間，萬科地產(chǎn)等三家公司聯(lián)合拿地，以總價12.25億摘得合肥濱湖一幅商住地塊。住宅部分樓面價2169.63元/㎡，商業(yè)部分樓面價1215元/㎡，溢價率為0。

　　據(jù)此來看，上述綠地、中弘股份、萬達及萬科四家標桿房企可謂幾乎同時出擊二線城市土地市場，總計以約72億元分別“抱得”項目回家。

　　值得注意的是，綠地所拿四個地塊均為住宅用地，且均為起始價成交。四塊地總計建筑規(guī)模為76.91萬平方米，成交金額為8.96億元。由此推算，平均樓面地價僅為1165元／平方米。

　　而萬達所拿地塊亦為底價成交。該地塊占地面積為96960平方米，建筑密度為≤58%，容積率4.5—5.5，保證金為10.18億元。由此推算，該地塊樓面地價為3817元／平方米。值得一提的是，該地塊不接受聯(lián)合競買。

　　除此之外，5月8日，雅居樂發(fā)布公告稱，以總代價約人民幣6.96億元摘得重慶市大渡口區(qū)一幅住宅及商業(yè)用地，樓面地價僅約為1999元／平方米。

　　“上述部分出讓地塊不僅是底價成交，樓面價格也相對便宜。而旅游地產(chǎn)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，可以吸引大批游客等為地方政府創(chuàng)收，因此一般地方政府不會抬高地價，甚至會給予合理優(yōu)惠。綜合來看，上述幾宗地塊可謂‘抄底’。”上述業(yè)內(nèi)資深分析師對記者如是表示。

　　標桿房企出擊圈地

　　事實上，自2011年下半年以來，土地市場寒意幾乎不曾減退。甚至一些地方政府即使降低土地起始價，部分地塊仍舊無人問津。拿北京為例，從5月初起，在可出讓的經(jīng)營性地塊中，6塊土地全部為2011年掛牌，至今均無人問津。

　　不過，從上述情況來看，標桿房企一改一季度的沉寂，開始積極集中出擊圈地。因此有業(yè)內(nèi)人士在問，是不是土地市場風向開始轉變？

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，總歸要有企業(yè)去拿地，只是此次相對比較集中，這意味著部分房企認為，已經(jīng)到了“抄底”時刻，此時拿地相當劃算，因而出手。

　　“當然，一季度房企以價換量的促銷手段已取得成效，部分現(xiàn)金順利回流。另外，貨幣政策所有松動，部分大型房企融資相對方便，頻頻融資。這些因素也是標桿房企近期得以斬獲項目的助力。”楊紅旭進一步對《證券日報》記者表示。

　　除此之外，楊紅旭還強調，雖然土地市場處于低點，接下來有錢的房企也不見得都將積極拿地，實際上部分房企在拿地上還是非常謹慎的，只有符合公司戰(zhàn)略或者長期關注的土地才會積極投資。

　　有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，大型房企的拿地意愿確實明顯加強，但是多數(shù)集中在二三線城市甚至四線城市，逃離一線城市意愿非常明顯。

　　“一線城市是調控重災區(qū)，而且房價依然有下跌空間。”楊紅旭如是表示。上述業(yè)內(nèi)人士也稱，二三線城市政府財政收依賴房地產(chǎn)業(yè)相關收入程度大，一旦土地市場冷清，政府可能會不斷調整土地價格，以期順利出讓土地，增加財政收入。而從開發(fā)商角度來看，出于謹慎和對后市的預判，開發(fā)商紛紛逃離一線城市無可厚非。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪也認為，無論是土地價格、土地綜合質量、還是未來發(fā)展空間，二線城市的優(yōu)勢已經(jīng)越發(fā)明顯，因此當前資金比較充裕的大型房企也會更多的把資金向二線傾斜。

　　不過，陳雪同時指出，個別房企巨資拿地的情況并不能改變土地市場整體依然會保持冷淡的趨勢，當前開發(fā)商對于住宅市場未來發(fā)展前景的悲觀程度已經(jīng)歷史罕有。因為這不僅僅是調控這一短期行為所決定的，而是我國房地產(chǎn)市場以往野蠻增長的時代已經(jīng)過去所決定的。