“房地產(chǎn)藍(lán)皮書”釋放的艱難信號

    中國社科院5月24日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出：2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年，行業(yè)贏利可能進(jìn)一步下降，中小企業(yè)倒閉破產(chǎn)風(fēng)險增大。房價或會略有回落，但大幅降價的可能性比較小。藍(lán)皮書建議對首套自住型商品房首付比例利率等優(yōu)惠政策應(yīng)長期化、穩(wěn)定化和制度化。

    中國社科院每年發(fā)布一次房地產(chǎn)藍(lán)皮書，每次皆會引起一場爭論。就今年而言，部分人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)最艱難的時刻已過，房價將出現(xiàn)三成以上的下跌，房地產(chǎn)政策絕不可能放松等。我現(xiàn)在基本認(rèn)同上述三個主要觀點。

    首先，2012年房地產(chǎn)業(yè)將比2008年更困難。1998年房改之后，經(jīng)過1999-2000年的過渡期、復(fù)蘇期，基本上從2001年開始，中國樓市迎來了黃金十年，住宅市場供需兩旺，所有的行業(yè)參與者：地方政府、開發(fā)商、服務(wù)商、投資客、自住者等，皆從中獲得了程度不一的利益。

    在這一過程中，2008年房地產(chǎn)業(yè)遭遇了一次低谷。主要是受國際金融危機(jī)影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅下滑，拖累了房地產(chǎn)業(yè)。2008年的很多行業(yè)指標(biāo)都比較糟糕，比如成交量、成交價、新開工量等。而今年很多指標(biāo)的糟糕程度將超過2008年。主要原因是： 2008年那次的樓市調(diào)整呈V字形，由年初到年底，行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，而在國家強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)和樓市刺激政策拉動下，2009年房地產(chǎn)市場絕地反彈，一飛沖天。當(dāng)時行業(yè)陣痛較短，并沒有什么企業(yè)破產(chǎn)、老板跑路。

    而去年四季度至今，很多開發(fā)商，尤其是中小企業(yè)和進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)不久的企業(yè)面對的經(jīng)營壓力已超過2008年底。原因也簡單，2010年樓市開始降溫，2011年迅速入冬，今年持續(xù)低溫，但至今仍常聞“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。因此，無論對于開發(fā)商還是地方政府，2012年都將是1998年以來最困難的一年。

   其次，關(guān)于房價走勢。我認(rèn)為，整體而論，今年房價絕對不會下跌二三成。

    看兩個全國性的指標(biāo)。一是全國商品住宅成交均價，2008年相較2007年，基本持平，今年將略差于2008年，我預(yù)計將下跌5%以內(nèi)。二是70個大中城市房價指數(shù)，今年4月同比去年4月已下跌1%，預(yù)計最大的月度跌幅不會超過3%，2009年初沒超過2%。因此，切莫以偏概全，看到某個項目大促銷，就以為整個城市或全國房價都會跳水二三成。

    最后，政策底部基本現(xiàn)形。近日的國務(wù)院常務(wù)會議提出：穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。“穩(wěn)定”意喻政策不松也不緊；“嚴(yán)格”著眼于實行差別化的稅收信貸政策和限購政策。所以，用于抑制投資投機(jī)需求的限購政策，今年不會發(fā)生大的變化，而針對自住需求的政策總體方向是趨松。當(dāng)前，首次置業(yè)需求被明確列為鼓勵對象，但僅靠商業(yè)銀行的信貸利率優(yōu)惠還不夠。

    央行和銀監(jiān)會，甚至國務(wù)院，應(yīng)該對這類剛需進(jìn)行明確的政策優(yōu)惠，比如規(guī)定首付最高不能超過三成，其中對于90平方米以下普通住房應(yīng)回歸至2009年的二成。另外，當(dāng)前改善需求尚未被納入扶持范疇，如果下半年經(jīng)濟(jì)仍不樂觀，樓市依然低迷，應(yīng)考慮對這類需求適度進(jìn)行信貸和稅收方面的優(yōu)惠。