小產(chǎn)權(quán)房路在何方 專家稱清理小產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃先行

　　小產(chǎn)權(quán)房路在何方？

　　小產(chǎn)權(quán)房從誕生之初就被戴上了不受法律保護(hù)的帽子，并且戴著這頂帽子一直在茁壯地成長，在全國各地生根開花。在不斷地爭議和喊打聲中，小產(chǎn)權(quán)房日子過得提心吊膽，但也有滋有味。如今小產(chǎn)權(quán)房再次聽見了第一只靴子落地的聲音，2月21號，國土部在發(fā)布會上表示，今年將會選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對突出的城市開展試點(diǎn)清理。怎樣清理？有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的第二只靴子何時能夠落地？小產(chǎn)權(quán)房未來的出路會怎樣？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人史小諾和特邀評論員中國社科院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　國土部將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房，扶正之說再度被熱議，剪不斷理還亂的產(chǎn)權(quán)歸屬該如何解決？

　　打開一些網(wǎng)站，記者瀏覽了很久發(fā)現(xiàn)，一個位于北京市延慶縣的小產(chǎn)權(quán)房在售樓盤，銷售人員說，現(xiàn)在買的人挺多的，客戶主要選擇的是四五六層的房。

　　趙先生(北京龍聚山莊售樓處銷售人員)：您從網(wǎng)站上看一下我們的房子，我們和大產(chǎn)權(quán)都在一起，都在一個小區(qū)。

　　記者：那我小產(chǎn)權(quán)房不受影響是嗎？

　　趙先生：不受影響。

　　記者：那小產(chǎn)權(quán)房它本身不就是沒有所有權(quán)證嗎？

　　趙先生：我們這走的是新農(nóng)村(建設(shè)).

　　開發(fā)商把新農(nóng)村建設(shè)用來當(dāng)借口，那么其他的樓盤又如何呢？記者來到位于北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的高樓金第，網(wǎng)上顯示的這個樓盤還有房源，奇怪的是，記者卻沒有找到售樓處，一番打探后，記者在一個隱蔽的宅樓里的房間找到了工作人員。

　　北京高樓金第物業(yè)人員：我們不賣(房)，我們這是村民安置(房)，沒有賣房這一說。

　　售樓人員否認(rèn)了賣房一說，那這里的房子究竟是否對外銷售呢？記者在門口恰巧碰到來到物業(yè)退裝修押金的買房者，他說，這里不是沒有房子，只是銷售渠道變的更加隱蔽了。

　　記者：是買的他們這哪個樓？

　　買房者：就這兒。

　　買房者：當(dāng)初買的五千塊錢(每平米)，2009年，買小的，二十多萬。

　　記者：銷售在這是嗎？

　　買房者：對，當(dāng)初銷售是在這兒，當(dāng)時的售樓處還像模像樣的，正規(guī)售樓處。

　　小產(chǎn)權(quán)新房隱蔽銷售，而同樣位于高樓金第的二手房源則顯得從容很多，小區(qū)房間窗戶上的出售房屋廣告很扎眼，在小區(qū)里，記者正巧碰到兩位去年剛在這買房的老人，他們以不到20萬元的價格，買下了一套30平米的一居室。

　　記者：那您二老有沒有聽說，說現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房要清理?。?/p>

　　買房者：村里得賠錢吧。

　　記者：就是覺得村里可能會賠。

　　買房者：只能說我估計(jì)能往回收，再收你一點(diǎn)什么錢，就是國家的地皮錢，比如一平米再給你增加四千五千，你要不要，不要，退。

　　專家表示，小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，對業(yè)主來說，存在著購買風(fēng)險。

　　張利軍(江蘇東恒律師事務(wù)所律師)：作為一個小產(chǎn)權(quán)房，那么它往往占有可能沒有問題，使用也沒有問題，收益在一定情況下出售給別人，可能也沒有問題，但是在發(fā)生糾紛的時候，比較難以維護(hù)自己的權(quán)利。

　　在南京記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，面臨的難題是子女上學(xué)和社保繳納方面。

　　江蘇南京興都花園居民：像老頭、老太太在這買得多。

　　記者：年輕人買有問題？

　　江蘇南京興都花園居民：一般年輕人在這里買得很少，買了小孩上學(xué)上不起來怎么弄呢，也沒有辦法。

　　記者：就是醫(yī)?，F(xiàn)在在哪找呢？

　　江蘇南京興都花園居民：你沒有戶口哪也不承認(rèn)你的(身份)，你到哪弄啊？

　　尹中立：供給和需求造就了小產(chǎn)權(quán)房的存在

　　(中國社科院金融研究所研究員 《今日觀察》特邀評論員)

　　從市場本身的行為來看，首先從需求層面看，它有它存在的道理，第一小產(chǎn)權(quán)房的價格相對于周邊的商品住房，價格要便宜很多，有些便宜50%以上。對于很多剛剛走出校門的一些年輕人來說，它有很強(qiáng)烈的吸引力，第二從位置來說，有很多小產(chǎn)權(quán)房的位置實(shí)際上比很多商品住房的位置更加靠近市中心。突出的例子就是深圳市有很多城中村，這些城中村毫無疑問都是小產(chǎn)權(quán)房，但因?yàn)樗鼈冎苓呌泻芏鄬懽謽?，所以寫字樓很多這些白領(lǐng)可能就會選擇住在這些城中村，非常方便，價格比較低，而且位置很優(yōu)越，所以有很強(qiáng)的吸引力。

　　從供給的層面來看，小產(chǎn)權(quán)房也有很強(qiáng)的存在理由，因?yàn)閺默F(xiàn)在中國的土地管理法來看，農(nóng)村集體土地的所有制的土地是不能夠自由進(jìn)入市場買賣的，這樣對于農(nóng)民來說，最好的選擇就是在自己的土地上蓋好房子，然后出租，或者是出售，這樣他能獲得更大的利益。所以有了供給，也有需求，那么它的市場就會存在了。

　　劉戈：小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生法律上的糾紛是不被法律保護(hù)的

　　(《今日觀察》評論員)

　　就我了解，很多地方的小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上真正住進(jìn)去的都是那些非常有實(shí)際需求的人，因?yàn)槲壹依锞陀腥俗⌒‘a(chǎn)權(quán)房，就在北京的天通苑和回龍觀往北那一帶，那一帶再往南一點(diǎn)，就是北京的中關(guān)村，有很多白領(lǐng)在城里租房子很貴，從地理位置來說，住在這一帶離上班的地方不算太遠(yuǎn)，所以很多白領(lǐng)成為了買房的人。隨之，他們外地的父母也會變成這個地方買房的人，還有一部分城里面的人回遷拿到一筆錢，他們覺得住在城里成本太高，而且想自己獲得一筆錢，這時他寧愿用更低的價格在這個地方買一個便宜的房子。所以這些所謂小產(chǎn)權(quán)房的聚集地，反倒是人氣很旺，它比很多商品房的人氣要旺的多，因?yàn)檎嬲氖谴蠹乙环N真實(shí)的需求。

　　另外一方面，雖然這幾年來一直說要制止、清理、清查，但是真正硬對硬的去處理小產(chǎn)權(quán)房的案例不多。比如2010年，北京有叫一個“水岸江南”項(xiàng)目，大的四合院，最后是真拆了，但是那個房子是在屬于耕地，不是集體建設(shè)用地，所以就被拆掉了，但這種案例很少。這么多年來，通州的太義園從2011年到現(xiàn)在，已經(jīng)蓋了五期了，上百萬平方米的房子，大家一直住的相安無事。所以從心理上，他不會擔(dān)心房子真的會被拆了，就是一個法律上的問題，也就是說，如果真的我和別人產(chǎn)生法律上的糾紛，那是不會被法律保護(hù)的，如果是自己住，其實(shí)一點(diǎn)都不擔(dān)心。

　　尹中立：我們要對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行一個適度的定位

　　(中國社科院金融研究所研究員 《今日觀察》特邀評論員)

　　最重要的是，如果買賣雙方或者是說租賃雙方引起糾紛，那么在法院判決的時候，這個承租的人或者說買房的人，他的利益就得不到保護(hù)，北京有這種判決的案例。假如賣房的人或者是出租房的人，他不去告，不去對薄公堂，那么這些法律風(fēng)險就暫時就不會表現(xiàn)出來。

　　清理小產(chǎn)權(quán)房難主要體現(xiàn)在兩個方面，第一是數(shù)量非常大，因?yàn)楦母镩_放以來，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，所以城鎮(zhèn)周邊的小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是野火燒不盡，春風(fēng)吹又生，發(fā)展的速度極快，尤其是在2006年、2007年，在房價不斷快速上漲的過程當(dāng)中，周邊的小產(chǎn)權(quán)房也出現(xiàn)了加速擴(kuò)張的態(tài)勢。從部分城市的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量大約是和商品住房的數(shù)量是打平的，有的甚至更多，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量超過了商品住房的數(shù)量，所以這是一個難點(diǎn)。

　　第二個是如何去安置現(xiàn)有的居民，以深圳為例，深圳有一百多萬外來人口，有很多人是居住在這種小產(chǎn)權(quán)房里面。如果全部拆掉這些城中村，是不是合理？有沒有必要？如何去安置這些大量的人口？從理論上的討論來看，世界上有很多學(xué)者考察了中國的這些城中村和小產(chǎn)權(quán)房之后，他們反而覺得這是一個很好的嘗試，是理論上的一個世界上很好的探索。巴西、印度之所以出現(xiàn)那么多的貧民窟，中國沒有，實(shí)際上在很大程度上是與城中村與小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展有很大的關(guān)系。所以在理論上，在實(shí)踐上，都需要我們對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行一個適度的定位，在定位清晰之前，在行動上如何去做是有一定的難度的。

　　劉戈：村里給的小產(chǎn)權(quán)房的保證沒有法律意義

　　(《今日觀察》評論員)

　　很多買房的人在決策要不要買房的時候，會特別關(guān)注一點(diǎn)，有的村里賣小產(chǎn)權(quán)房，會給買房人一個保證書，類似于一個榮譽(yù)村民的證書，還有自己做的一個房產(chǎn)證，蓋的是村里的大印。就是說如果這個房子以后遇到拆遷或者其他的一些問題，那么買房人享受的權(quán)益是和村民完全一樣的。通過這樣一種方式來給買房人一個定心丸，但是由于它不受法律保護(hù)，所以這樣的一個保證是沒有法律意義。

　　小產(chǎn)權(quán)房真正成為一個問題，而且讓國土資源部三令五申，是從2007年開始的。從2007年開始，每年國土資源部都會通過開會或者發(fā)文的形式來制止小產(chǎn)權(quán)房，那么2007年是一個什么概念？中國大城市的房價真正開始飆升是從2006年開始的，也就是說，實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房的興盛是和房價的高漲緊密相關(guān)的。由于城市的房價漲的太快，所以觸動了周邊的村莊，他們覺得現(xiàn)在土地值錢了，可以用自己的建設(shè)用地來開發(fā)一部分房子，而很多收入不是那么高的人，在城里開始越來越買不起房子，也就把目光轉(zhuǎn)移到小產(chǎn)權(quán)房上。

　　這些年來，年年說禁止，年年說清理，但是效果不大，就是因?yàn)橛辛诉@樣的需求。在整個環(huán)節(jié)里面，買房子的人、村里的村民、建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，所有的環(huán)節(jié)都從這里面獲得了利益。有了這樣的一個利益鏈，而且已經(jīng)存在了一段時間，所以這個問題就變成了一個特別難解決的問題?，F(xiàn)在必須要尋找一種新的辦法來破解這樣一個難題，顯然這些房子是沒有辦法拆的，那么我相信我們能夠有智慧去尋找新的方式，把這個問題最后變成一個公開透明可以解決的事情。

　　租賃房，農(nóng)村集體用地建房是否存在變通與底線？

　　小產(chǎn)權(quán)房如何穩(wěn)妥解決現(xiàn)實(shí)問題？

　　葉檀(財(cái)經(jīng)頻道特約評論員)：可以通過補(bǔ)差價的方式來解決，只要把這部分差價補(bǔ)上了，它(小產(chǎn)權(quán)房)跟市場的價格也就能夠?qū)?yīng)了，價格相差不多，買小產(chǎn)權(quán)房的人就會減少，這就通過經(jīng)濟(jì)手段就自然而然的把小產(chǎn)權(quán)房的購買力給抑制下去了。

　　蔡繼明(清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任博導(dǎo))：在處理這一類問題的同時，一定要嚴(yán)格地畫一條線，就是在這個規(guī)定公布之日起，某月某日某時之前是這樣的，在這之后任何占用耕地的這種小產(chǎn)權(quán)房要堅(jiān)決取締，嚴(yán)懲不貸，只有這樣，政府的決心才能夠讓人民看到是堅(jiān)定的，而且處理的問題又是靈活的，又是尊重歷史的。

　　二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引專家觀點(diǎn)：如果小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主已經(jīng)擁有多套住宅或者他的住宅總面積已經(jīng)超過標(biāo)準(zhǔn)，那么可對他擁有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行原價清退。文章提出，我國區(qū)域廣大，各地情況迥異，需要兼顧民情。

　　近期，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年我國將在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，為全面清理小產(chǎn)權(quán)房做制度和政策準(zhǔn)備，具體措施還在研究中。

　　王宗亞(國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員)：(國土資源部)將聯(lián)合有關(guān)部門選擇部分問題相對突出的地區(qū)穩(wěn)妥有序地來啟動試點(diǎn)工作，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動全面清理工作做好政策和制度的儲備。

　　王宗亞說小產(chǎn)權(quán)房是指占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅不受法律保護(hù)，目前，中央要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證。

　　2月15日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，通知稱，商品住房價格較高，建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市開展試點(diǎn)工作，去年北京和上海作為兩個試點(diǎn)城市正在開展試點(diǎn)工作。

　　尹中立：北京在小產(chǎn)權(quán)房的問題上進(jìn)行了一些嘗試

　　(中國社科院金融研究所研究員《今日觀察》特邀評論員)

　　首先，這種嘗試在2010年年底開始，在北京有所突破，因?yàn)楸本┦忻媾R著大量的建設(shè)保障性住房的任務(wù)，但在現(xiàn)有的資金的支持狀況下，北京市政府有很大的資金壓力。但是周邊的這些農(nóng)村集體土地的這些機(jī)構(gòu)不僅有錢，而且有土地，缺的就是政策上的一種突破，也就是說，市政府只要能夠確認(rèn)我的土地，這種建設(shè)住房合法性，那么這個問題實(shí)際上就迎刃而解。在這種現(xiàn)實(shí)的壓力和需求之下，北京市政府和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，進(jìn)行了一些嘗試。

　　也就是說，在集體土地所有制的土地上建租賃住房，然后給它一個合法的身份，但有個前提條件：第一，你要符合規(guī)劃的統(tǒng)一安排；第二是只租不售，在兩個約束條件之下，它的身份實(shí)際上得到了確認(rèn)，這無論是在法律上，還是在實(shí)踐當(dāng)中，都是有指導(dǎo)意義的，因?yàn)樗鼘?shí)際上意味著現(xiàn)有政策的一個飛躍的突破。因?yàn)楝F(xiàn)在現(xiàn)行的這種土地管理制度，實(shí)際上是說的非常清楚，農(nóng)村集體土地所有制的土地，是不能夠進(jìn)入市場進(jìn)行流通的?，F(xiàn)在北京的嘗試性做法，事實(shí)上就意味著這些土地在一定的條件之下，它就可以進(jìn)入市場進(jìn)行流通，事實(shí)上這個政策上的意義就在這個地方，這是對未來的整個清理小產(chǎn)權(quán)房，未來的整個土地制度改革，實(shí)際上都有非常值得觀察的地方。

　　劉戈：小產(chǎn)權(quán)房可以作為村民自建租賃房

　　(《今日觀察》評論員)

　　在北京昌平區(qū)叫海景落的村子里，那地方就靠近回龍觀，它和北京的上地科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)不遠(yuǎn)，原來這個村子里進(jìn)行了舊城改造，那么很多村民上樓了，這個時候騰出來一千多畝地，所以北京市就規(guī)劃把這個地方變成一個村民自建租賃房。開始的時候，規(guī)定的用詞是叫公租房，后來變成了租賃房，也就說這個房子以后是可以租賃給任何人的，它是一個商品性質(zhì)的租賃房。所以這個房子就把以前整個的所謂小產(chǎn)權(quán)房的思路發(fā)生了一個根本性的變化，就是以前我們就糾纏在產(chǎn)權(quán)上。小產(chǎn)權(quán)、大產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在把產(chǎn)權(quán)這個問題回避掉，我們就進(jìn)行租賃，現(xiàn)在全村也已經(jīng)也同意，就是這個房子可以作為全體村民一個永久的財(cái)產(chǎn)一直租賃下去。這樣既解決了周邊的中關(guān)村這些人才的住房的問題，同時也解決了村民們的生計(jì)問題。這是非常具有創(chuàng)意的，對未來來說，這是具有指導(dǎo)意義的一種嘗試。

　　劉戈：把小產(chǎn)權(quán)房盤活解決城市房價問題

　　(《今日觀察》評論員)

　　現(xiàn)在北京市的這個做法，如果要通過租的辦法來解決，而不是像以前用小產(chǎn)權(quán)偷偷賣的做法。在改革的進(jìn)程當(dāng)中，以前都講新人新辦法，老人老辦法，其實(shí)房子的問題是不是也可以，老房老辦法，新房新辦法。比如新房通過只租不賣的方式，最后把農(nóng)村的剩余的農(nóng)村建設(shè)用地盤活，這是不是一個可以解決農(nóng)村土地建設(shè)問題，同時也是可以解決城市房價問題的一個非常好的道路呢？

　　尹中立：清理小產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃先行

　　(中國社科院金融研究所研究員《今日觀察》特邀評論員)

　　小產(chǎn)權(quán)房之所以需要清理，需要整頓，一個很重要的問題是小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是在沒有統(tǒng)一規(guī)劃的情況下亂建，違背了城市的整體功能發(fā)揮的原則。所以未來在小產(chǎn)權(quán)房清理過程當(dāng)中，我覺得首先無論是制度上怎么突破，首先要做到整體的統(tǒng)一的規(guī)劃，要做到規(guī)劃先行。不能因?yàn)楝F(xiàn)在的法律規(guī)定的集體土地不能夠進(jìn)入市場，所以我們就忽視了對整個城市周邊地區(qū)的規(guī)劃前期的一些準(zhǔn)備工作。在制度改變之前，我們要把規(guī)劃走在前頭，要準(zhǔn)備好這個有關(guān)制度的調(diào)整，在這個調(diào)整的過程當(dāng)中，注意利益如何去合理的分配。