深圳小產權房有望確權 土改試點再次示范全國

    本周五，“深圳市土地管理制度改革綜合試點”將正式啟動。證券時報記者了解到，這一試點啟動的背景是，醞釀了兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》于近期獲批，深圳有望在土地改革上再次示范全國。

    深圳改革再次示范全國

    1987年深圳敲響了拍賣土地使用權的第一槌，隨后一場被譽為“以土地換黃金”的土地改革風暴席卷全國。20多年過去了，深圳土地管理中眾多歷史遺留問題開始顯現。

    證券時報記者獲悉，深圳將以“產權明晰、市場配置、節(jié)約集約、科學調控”為土地管理制度改革原則，先行先試，建立高度城市化地區(qū)土地利用和管理新模式，推動土地資源配置市場化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

    具體操作上，改革任務有八大重點，包括完善固有土地產權制度、深化土地資源市場化配置、創(chuàng)新土地資產資本運作機制、創(chuàng)新土地二次開發(fā)機制、嚴格更低保護并建立補償機制、強化土地調控與監(jiān)管、推進區(qū)域統(tǒng)籌協調合作、加強土地立法等。

    在實施階段上，深圳土地管理制度改革將通過近期計劃(2011年~2015年)和遠期計劃(2016年~2020年)，分兩步推進。

    深圳知名地產分析師半求表示，深圳土地改革制度走在全國前列，這次方案的改革力度較大，其中一些提法在以前從未出現過。

    據悉，深圳市政府已經有近四年沒有向市場發(fā)放增量住宅用地，城市更新主要依賴于舊改項目，但是舊改因為遭遇拆遷不順、補償條件難談妥等原因進展緩慢。方案細則出臺之后，對于地產項目的推進將有法可依。

    小產權房有望確權

    深圳在從一個小漁村向城市化演進的過程中，涉及到土地權屬狀況的遺留問題非常復雜。而土地管理制度的核心，就是對土地權益的確認和明晰。深圳將在此領域探索權益實現的多元化途徑。

    據悉，確權的重點和難點在于原農村土地權益如何實現，即深圳大量建立在宅基地上的集體產權房，如何實現權益。對這一問題，深圳擬在符合政策規(guī)定的基礎上，建立健全相關政策體系，推進原農村土地確權試點實踐工作，加強原農村土地產權制度創(chuàng)新。比如原農村土地“依現狀、依改造”進行確權；在“房地合一”體系內，探索房地權利分離條件下的管理制度，探索土地權益書、作價入股等補償模式等，破解確權難題。

    截至2011年年底，深圳小產權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。半求認為，確權的標準如何設定，對這些小產權房的影響巨大，定得太窄容易引發(fā)眾多不滿，定得太寬則是變相鼓勵違建。方案提到將“依現狀、依改造”等路徑確權，表示政府可能會尊重現狀。

    探索招拍掛之外新方式

    土地使用權出讓方式，是業(yè)界探討最多的根本性制度之一。據悉，深圳將研究和探索限房價競地價、不設定條件的掛牌出讓等多種方式。“也就是說要探索除了招拍掛之外的新出讓方式，這為土地二次開發(fā)方式提供了新的可能。”一位地產界人士表示。

    目前深圳產業(yè)用地的轉讓行為，以協議出讓居多，即通過設置一定的門檻，將產業(yè)用地定向出讓，但未來這個競標門檻可能進一步降低。

    以往產業(yè)用地審批采取最高年限的做法，將來也可能改變?yōu)椋鶕a業(yè)周期特點而采用彈性制度，不一定是最高年限。

    另外據悉，深圳將健全土地供應體系，探索租賃、作價入股等土地有償使用方式；未來深圳將創(chuàng)新土地金融工具，展開土地金融政策研究；在土地收購回購上，將引入市場機制，創(chuàng)新土地收購模式和多元化補償方式，探索實行政府部門對土地的優(yōu)先購買權。

    土地開發(fā)收益共享

    找到良好的土地開發(fā)收益共享機制，可以化解當前很多矛盾。深圳將可能綜合利用規(guī)劃、土地、產權、財政、稅收、金融等多種手段來達到這一目的。

    在規(guī)劃控制上，區(qū)政府、社區(qū)、土地權利人、開發(fā)單位等不同利益主體有可能作為相關規(guī)劃的主體，一起參與。收益共享上，對土地二次開發(fā)增值收益，將通過系列調控方式，明晰增值收益歸屬，并公平分配。

    此次改革，不僅包括諸多先行、先試的措施，還賦予了本地政府在土地管理活動中更多自主權。比如，由于深圳經濟特區(qū)這一獨特的組織形式，整個深圳市建設用地審批權限在國務院，在改革建設用地審批上周期較長。但是未來深圳將改革建設用地審批方式，重新明確深圳市建設用地報批的程序和規(guī)則，這些措施將簡化行政程序，提高深圳市尤其是中心區(qū)外的建設用地自主性。