開發(fā)商融資渠道愈窄 房地產私募基金熱潮涌動

    開發(fā)商融資渠道愈窄房地產私募基金熱潮涌動

    復邦Ⅱ期募資超過6.3億

    隨著房地產調控逐漸深化，開發(fā)商融資渠道變得愈發(fā)狹窄。銀行貸款、信托融資等渠道均受到不同程度限制和調控，近日“開閘”試點的中小企業(yè)私募債，也將房地產企業(yè)“拒之門外”。

    房地產私募基金“因危得機”

    從近期中央相關政策可以看出，對樓市的宏觀調控并未出現(xiàn)松動跡象。業(yè)內人士分析，某種程度上可以說，這對房地產私募基金存在利好。

    在樓市哀鴻遍野的形勢下，房地產私募基金“因危得機”，如雨后春筍般茁壯成長。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，2011年房地產私募基金規(guī)模達到40.78億美元，清科預計今年這個規(guī)模會繼續(xù)快速擴大。

    去年12月，住建部政策研究中心課題組發(fā)布了人民幣房地產私募基金發(fā)展報告。報告稱，2011年度人民幣房地產私募基金迅速增長。課題組匯總各方信息估算，目前人民幣房地產私募基金融資總規(guī)模已近千億元。這一數(shù)字相比2010年全年約500億的數(shù)字已有成倍數(shù)地增長。

    在國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松看來，2012年是房地產金融啟動之年。

    房地產信托情況的不樂觀、開發(fā)商其他融資渠道逐漸的受阻，更突顯地產私募基金廣闊的發(fā)展前景。以信托為例，房地產信托在去年曾被視為“救命稻草”，但這根“稻草”漸漸變質，對于曾經采取“飲鴆止渴”方式融資的開發(fā)商來說，隨著資金鏈日益緊張以及兌付高峰的臨近，房地產信托將成為“壓死駱駝的最后一根稻草”。

    實際上，去年第三季度后，房地產信托規(guī)模開始收縮。2011年第四季度，房地產信托規(guī)模為6882.23億元，環(huán)比增速大幅度下降，僅為1.23%，占同期資金信托總規(guī)模的比例也從最高的17.24%快速下降為14.83%；到2012年第一季度，房地產信托規(guī)模絕對額首次出現(xiàn)負增長，下降為6865.70億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例進一步下降為13.46%。

    與房地產信托逐漸出現(xiàn)的“頹勢”相比，房地產私募基金熱潮在地產行業(yè)涌動。5月17日，復地旗下的地產基金管理公司復地共贏資本，募集成功的復邦Ⅱ期基金獲得超額認購，募集規(guī)模超過6.3億元人民幣。此次發(fā)行的復邦基金Ⅱ期，為滿足不同投資人的風險偏好以及多樣化選擇的投資訴求，采取了投資人分級(優(yōu)先級與次級)的結構性優(yōu)化設計。

    “復星系”已先后成立了三個差異化定位的地產基金管理平臺，分別是智盈投資、星浩資本和共贏資本，三者方向各有不同，分別側重住宅開發(fā)、大型城市商業(yè)綜合體、復合型商務地產的投資與開發(fā)。成立不到一年的復地共贏資本目前管理基金資產的總規(guī)模超過12億元人民幣，復地共贏資本是復星集團及復地集團旗下設立的專業(yè)房地產基金與投、融、管一體化平臺。相關人士表示，未來三年，復地共贏資本基金管理規(guī)模將達到60億元人民幣。

    “僅把基金作為融資手段是短視之舉”

    目前，許多開發(fā)商僅把基金作為融資的一種手段。在共贏資本董事總經理丁亞明看來，這是一種殺雞取卵式的短視之舉。私募基金市場的業(yè)績口碑與投資者關系維護非常重要。

    毫無疑問的是，房地產私募基金成為這一兩年的行業(yè)熱門，與限購、限價、限貸的調控背景下，房企資金鏈異常緊張，傳統(tǒng)融資通道也被堵死有關。

    住建部課題組認為，在持續(xù)的調控下，房地產行業(yè)那種傳統(tǒng)的以間接融資為主的開發(fā)模式，正逐漸發(fā)生改變，依靠自有資金和直接融資開發(fā)的比重在逐漸增加。

    目前人民幣房地產私募基金的風險主要存在于兩個方面：第一，基金自身運作管理水平參差不齊，信用制度不成熟，退出機制不完善；第二，行業(yè)的監(jiān)管和引導也不充分，如果不能規(guī)范運作，盲目發(fā)展，有可能放大風險，反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。

    共贏資本的策略是力爭做到主動管理，丁亞明表示，在項目的投后管理上，要加強與開發(fā)團隊的溝通，降低操作成本，以實現(xiàn)項目大股東(復星/復地)、投資人、基金管理人和開發(fā)團隊的多方“共贏”。

    住建部報告指出，只要房地產私募基金行業(yè)遵守國家相關法律，與國家房地產發(fā)展政策方向保持一致，并結合中國房地產市場現(xiàn)狀，遵循行業(yè)規(guī)范，不斷完善并嚴格自律，中國的房地產私募基金行業(yè)將成為持續(xù)推動房地產資本市場創(chuàng)新、發(fā)展、壯大的重要力量。