樓市下半場回暖能否持續(xù)？量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢將持續(xù)

　　2012年上半年，隨著開發(fā)商的策略調(diào)整及政策刺激，更多的剛需購買力將陸續(xù)浮出水面，促成樓市新一輪成交高潮。但隨著樓市步入下半場，政策不會(huì)放松的預(yù)期已經(jīng)成為共識(shí)，剛需購房群體也被消化了大部分，2012年的下半年有著太多不確定性：開發(fā)商的優(yōu)惠能否見底，已經(jīng)在調(diào)控與緊縮環(huán)境中努力了一年多的房地產(chǎn)行業(yè)，該何去何從？樓市未來有著太多的謎題亟待破解。

　　量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢將持續(xù)

　　今年以來，市場的成交量一直在穩(wěn)步上升，開發(fā)商以價(jià)換量取得了不錯(cuò)的成效，目前來說，開發(fā)商快速出貨的心態(tài)沒有變，購房者的信心也在逐漸恢復(fù)，這意味著五六月份的市場將延續(xù)之前的態(tài)勢，成交量穩(wěn)步上升的同時(shí)，價(jià)格保持穩(wěn)定。不可否認(rèn)的是前四月份賣得不錯(cuò)的個(gè)別項(xiàng)目有略微的提價(jià)，這可能會(huì)在一定程度上抑制剛需的釋放，在整體政策保持不變的情況下，建議企業(yè)抓緊時(shí)間出貨，維持價(jià)格穩(wěn)定。至于下半年，賈玉鵬認(rèn)為，有不少項(xiàng)目都將入市，供給的增加，消費(fèi)者心態(tài)的成熟為市場成交奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)因?yàn)楣?yīng)增加，價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。

　　鼓勵(lì)剛需、抑制投機(jī)方向不變

　　目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于底部，但是政策方面，鼓勵(lì)剛需、抑制投機(jī)的方向不會(huì)變。從前幾個(gè)月的情況來看，北京土地市場呈現(xiàn)出探底態(tài)勢，無論是交易量、供應(yīng)量還是溢價(jià)率都較低；在房地產(chǎn)成交方面，成交量有所回落，而價(jià)格則是在探底的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)，購房者也有結(jié)束觀望的趨勢，但這種趨勢還不是特別明顯。至于下半年的市場情況，陳志表示，受多重因素的影響，房地產(chǎn)市場的前景還不甚明朗，是否會(huì)繼續(xù)下探或者下探后再出現(xiàn)上升都不確定，但是政策對(duì)鼓勵(lì)剛需入市，抑制投資、投機(jī)的方向不會(huì)變。

　　下半年或激發(fā)更多剛需入市

　　政策對(duì)樓市已經(jīng)起到很大的作用。從今年3月開始，樓市成交量出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，主要是由于金融政策的適當(dāng)放開，對(duì)首次置業(yè)者來說，房貸利率降低了，能貸到款了，買房者自然就增加了。從目前信貸政策看，已出現(xiàn)明顯傾向于剛需群體的鼓勵(lì)性政策，再加上保障房積極入市，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多剛需入市，在這些剛需支撐下，預(yù)計(jì)今年全年成交量不會(huì)太壞。

　　另外從整個(gè)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，中國經(jīng)濟(jì)整體向好，居民收入向上，房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)嚴(yán)重向下，在平穩(wěn)運(yùn)行趨勢下，實(shí)現(xiàn)軟著陸。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來說，目前正是企業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型機(jī)遇，過去房地產(chǎn)發(fā)展的大周期已過去，一味追求快的時(shí)代也已一去不復(fù)返，企業(yè)必須從單純求快轉(zhuǎn)向產(chǎn)品求好。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉

　　5、6月有望迎來新一輪小陽春

　　今年前幾個(gè)月，購房者信心在逐步恢復(fù)，胡景暉預(yù)計(jì)，隨著價(jià)格繼續(xù)回落，信貸政策還將繼續(xù)支持首套購房者，首次購房需求有望繼續(xù)平穩(wěn)釋放，5、6月份北京有望迎來新一輪樓市“小陽春”。

　　在供應(yīng)方面，多數(shù)開發(fā)企業(yè)迫于上半年的銷售壓力，還會(huì)抓住時(shí)機(jī)積極推盤，部分著急出售房屋的業(yè)主也逐漸意識(shí)到首次置業(yè)人群對(duì)房價(jià)的敏感度和承受度。

　　胡景暉認(rèn)為，現(xiàn)有首次置業(yè)類剛需也有消耗殆盡之時(shí)，下半年樓市存在一定的變數(shù)，這種不確定性體現(xiàn)在：首先，隨著經(jīng)濟(jì)增長速度的下滑，貨幣政策將會(huì)隨時(shí)調(diào)整，房貸政策松緊存在不確定性；其次，地方政府迫于當(dāng)前投資額下滑的壓力，如何擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)增長，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的地方政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)微調(diào)存在不確定性。

　　以價(jià)換量還將持續(xù)

　　對(duì)于今年房地產(chǎn)形勢的判斷，不管政策的微調(diào)也好，平穩(wěn)也好，整個(gè)市場會(huì)在2012年繼續(xù)處在一個(gè)低位。目前大多數(shù)開發(fā)商都在自動(dòng)下調(diào)房價(jià)，實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量，3月份脈沖式的井噴一次，4月份下來一點(diǎn)，5月份還是比較平穩(wěn)的，開發(fā)商已經(jīng)適應(yīng)了這種環(huán)境，先生存，再求發(fā)展，現(xiàn)金為王，我相信這個(gè)情況還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)。

　　今年不會(huì)有大的房地產(chǎn)政策出臺(tái)，向上沒有動(dòng)力，向下也沒有什么壓力，這個(gè)市場我認(rèn)為就應(yīng)該是在這樣的環(huán)境下，在這個(gè)過程當(dāng)中，你要點(diǎn)火，那你就拿東西來換，譬如剛需產(chǎn)品、合理的性價(jià)比，來激發(fā)起市場和更多的房票。每一家企業(yè)應(yīng)對(duì)市場的策略不盡相同，但有一點(diǎn)是肯定的，企業(yè)一定也是在調(diào)整它的戰(zhàn)略。

　　以價(jià)換量效果明顯

　　今年剛過去的幾個(gè)月里，客戶購買的欲望增強(qiáng)，以南部地區(qū)為例，到上周北京的單周成交量已經(jīng)回歸到2000套這樣一個(gè)正常水平了。但是這不能說明市場一定有了質(zhì)的變化，主要是開發(fā)商以價(jià)換量的做法取得了一定的效果，客戶在做了仔細(xì)的判斷后還是對(duì)一直關(guān)注的項(xiàng)目下了購買的決心。下半年的市場情況目前還無法確定，韓磊表示，自己持謹(jǐn)慎態(tài)度，開發(fā)商也基本會(huì)繼續(xù)目前的價(jià)格策略，快速出貨。

　　未來幾個(gè)月內(nèi)房價(jià)筑底

　　今年春節(jié)過后，北京等多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈，比如4月份全國20個(gè)典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%，就成交量而言，正在觸底反彈。房價(jià)

　　則繼續(xù)下跌，但跌幅將很快于未來幾個(gè)月內(nèi)完成筑底。從成交均價(jià)看，2010、2011、2012年前4個(gè)月，全國商品房成交面積同比增幅依次為7.5%、6.9%和1.8%，漲幅下滑態(tài)勢明顯，預(yù)計(jì)全年將會(huì)出現(xiàn)小跌。從70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)看，自2010年4月同比增幅觸頂后，持續(xù)下滑至今，3月首次出現(xiàn)同比下跌；從環(huán)比來看，已于去年10月出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)，至今仍在繼續(xù)下跌。估計(jì)房價(jià)將于三季度前后出現(xiàn)環(huán)比止跌，四季度可能出現(xiàn)小漲。政策方面，去年下半年就已出現(xiàn)“政策底”，今年不會(huì)有更大政策出臺(tái)。

　　信貸政策寬松間接利好樓市

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，部分項(xiàng)目的降價(jià)促銷與銀行對(duì)于首次置業(yè)客戶8.5折的貸款利率優(yōu)惠，使得3、4月份以來住宅市場成交開始逐步回暖。近期部分銀行對(duì)于曾執(zhí)行的利率折扣有意收緊，在這關(guān)鍵時(shí)刻，5月12日晚，央行第三次宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉有望再次釋放4000億流動(dòng)性。雖然央行多次重申釋放的流動(dòng)性針對(duì)實(shí)體行業(yè)，但是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩的形勢下，購房貸款無疑是比較優(yōu)質(zhì)的部分，因此不可避免會(huì)有大量資金流入這一領(lǐng)域，也正契合此次調(diào)控對(duì)于首次置業(yè)型群體的寬松，未來對(duì)于這類客群的貸款優(yōu)惠將會(huì)有持續(xù)放大趨勢。

　　下半年樓市依舊中庸偏悲觀

　　北京房地產(chǎn)量價(jià)齊跌的調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，其實(shí)是到2011年四季度才比較明顯，調(diào)控趨勢與成效尚未鞏固。至2012年，在整體政策基調(diào)不變，買方市場特點(diǎn)基本穩(wěn)定的情況下，調(diào)控效果仍有繼續(xù)深入的空間。但在2012年上半年，房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)從極冷轉(zhuǎn)變?yōu)橼厽?，成交量連續(xù)幾月環(huán)比上漲或保持高位，使得市場中開始出現(xiàn)了一些樓市即將回暖的猜測，對(duì)于這部分猜測，在我看來還是過于樂觀。

　　政策層面來看，如果市場真的在2012年下半年出現(xiàn)了量價(jià)齊漲的回暖跡象，政府有很大可能繼續(xù)加大調(diào)控力度，屆時(shí)市場將會(huì)再度被抑制回落。當(dāng)前市場雖然成交量在回升，但與限購前仍有非常大的差距。因此現(xiàn)在來看下半年北京的房地產(chǎn)市場，依舊是中庸偏悲觀，北京的房地產(chǎn)市場突破當(dāng)前調(diào)控大趨勢的可能性比較低。

　　今年房地產(chǎn)市場是一個(gè)平穩(wěn)之年

　　開發(fā)企業(yè)由于對(duì)未來的市場預(yù)期不穩(wěn)定和對(duì)調(diào)控政策的擔(dān)憂，導(dǎo)致拿地的積極性有所降低。所以全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。但是我想即使今年土地的負(fù)增長繼續(xù)延續(xù)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的土地存量增長，還是不會(huì)有太大的問題。在調(diào)控政策的影響下，我們寄希望于今年的房地產(chǎn)市場是一個(gè)平穩(wěn)之年，大概就是這樣一個(gè)趨勢。好也好不到哪里去，我們沒有理由對(duì)房地產(chǎn)市場過于樂觀，也沒有理由對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)過于悲觀。企業(yè)、城市結(jié)構(gòu)性差異特別大，這是今年房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性差異特別大。

　　最壞的日子已經(jīng)過去

　　3、4、5月份，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了明顯的改善。我認(rèn)為今年房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)最壞時(shí)間已過去了，成交量的反彈，銀行信貸的略微松綁，以及大開發(fā)商在海外集資，使得整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流，在去年第四季度極度緊繃之后，出現(xiàn)了略微的寬松。

　　中國房地產(chǎn)從來不缺少需求，也不缺少剛性需求，中國房地產(chǎn)缺的是有效需求，是在這個(gè)價(jià)錢上買得起房子的人。在今天的貨幣環(huán)境下，如果開放了限購令，有一大批投資的人還是買得起房子的，這不是剛性需求。今后中國的房地產(chǎn)，會(huì)是一個(gè)溫水煮青蛙的過程。

　　下一步樓市的變化取決于開發(fā)商

　　近期樓市成交上揚(yáng)主要得益于市場回暖，但目前開發(fā)商的降價(jià)依然帶有試探性，成交量也會(huì)在各方博弈中反復(fù)波動(dòng)，二季度房價(jià)可能仍將繼續(xù)下跌。樓市整體膠著之下，市場各方分化程度加深。下一步樓市的變化主要取決于開發(fā)商，如果開發(fā)商以價(jià)換量，樓市的成交量有望上升，否則成交量將繼續(xù)受到抑制。