2012預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)可能回落但大幅跳水可能性很小

    房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2012年房?jī)r(jià)將延續(xù)上年末的整理態(tài)勢(shì)，預(yù)期房?jī)r(jià)將有所回落，但總體降幅不會(huì)很大。

    昨天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)）。針對(duì)備受關(guān)注的2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)，藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為從房?jī)r(jià)方面可能略有回落，但大幅跳水可能性很小。

    未來(lái)預(yù)測(cè)

    中小房企破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增大

    房?jī)r(jià)小幅回落缺乏急漲可能

    房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2012年房?jī)r(jià)將延續(xù)上年末的整理態(tài)勢(shì)，預(yù)期房?jī)r(jià)將有所回落，但總體降幅不會(huì)很大。

    藍(lán)皮書(shū)專家組預(yù)測(cè)，由于需求低迷，今年幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特別是土地購(gòu)置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢(shì)，不情愿輕易降價(jià)，房?jī)r(jià)將延續(xù)上年整理態(tài)勢(shì)。

    由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購(gòu)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)形成對(duì)被并購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房?jī)r(jià)也將在盤(pán)整中有所回落。

    但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本可以較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購(gòu)策略很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房?jī)r(jià)降幅不會(huì)很大。

    國(guó)企生存能力強(qiáng)行業(yè)并購(gòu)將加劇

    藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，經(jīng)歷2011年房地產(chǎn)交易量的持續(xù)低迷后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的選擇是，要么降價(jià)銷售，要么囤房囤地。因此，當(dāng)全行業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而贏利下降時(shí)，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴(kuò)展；而大型企業(yè)特別是大型國(guó)有企業(yè)，融資渠道暢通，融資成本低，生存能力強(qiáng)很多。房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

    階段總結(jié)

    控制目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存差距

    政策嚴(yán)厲超出市場(chǎng)預(yù)期

    2011年1月國(guó)家出臺(tái)了“新國(guó)八條”，即《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，“新國(guó)八條”規(guī)定，“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，在實(shí)施過(guò)程中對(duì)三套及以上住房暫停發(fā)放貸款，政策嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)普遍預(yù)期。

    地方擔(dān)心問(wèn)責(zé)目標(biāo)制定留空間

    藍(lán)皮書(shū)表示，按照“新國(guó)八條”的要求，全國(guó)600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但是，不僅各地對(duì)“房?jī)r(jià)”界定的標(biāo)準(zhǔn)不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。

    藍(lán)皮書(shū)分析原因指出幾點(diǎn)原因：各方均缺乏經(jīng)驗(yàn)；地方政府擔(dān)心完不成設(shè)定目標(biāo)被問(wèn)責(zé)，制定的控制目標(biāo)留有空間；各地互相參照制定控制目標(biāo)。更深層次的原因是，土地財(cái)政尚沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改革，一些城市政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響財(cái)政收入；另外，一些地方在制定控制目標(biāo)時(shí)，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

    各方博弈升級(jí)執(zhí)行難度增大

    房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)指出，2012年我國(guó)房地產(chǎn)政策繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國(guó)內(nèi)外閑置資本仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長(zhǎng)壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?。同時(shí)，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求客觀上存在差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度增大。

    專家建議

    北京限購(gòu)政策可考慮制度化

    針對(duì)北京等超大城市，藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，其住房?jī)r(jià)格快速上漲，房?jī)r(jià)高企，遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房支付能力。住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各方面因素緊密相連，后者為前者發(fā)展提供支撐力，超大城市房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)其支撐力，繼續(xù)快速上漲可能引致經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。

    專家組分析，盡管歷經(jīng)多次調(diào)控，但效果一直欠佳，唯“限購(gòu)”政策使超大城市住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。同時(shí)，超大城市的資源、環(huán)境壓力日益加大，城市的人口承載力面臨考驗(yàn)。因此，在保障合理需求的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)體系建設(shè)、超大城市資源環(huán)境承載能力、房產(chǎn)稅征收等，探討限購(gòu)政策制度化的可行性。

    保障房應(yīng)設(shè)專門(mén)管理機(jī)構(gòu)

    藍(lán)皮書(shū)專家組指出，地方特別是許多縣、區(qū)沒(méi)有設(shè)立保障性住房專門(mén)管理機(jī)構(gòu)，大量工作人員為兼職，保障性住房建設(shè)管理、資金管理、政策執(zhí)行及監(jiān)管等多頭管理，效率低下。因此，應(yīng)建立專門(mén)的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)、管理等相關(guān)事務(wù)，通過(guò)公務(wù)員考核系統(tǒng)等選拔一批優(yōu)秀公務(wù)員進(jìn)入保障性住房管理系統(tǒng)工作，提高保障房管理水平。