房地產(chǎn)信托近日很火爆 個人購買需十分謹慎

    較高回報吸引投資者 系統(tǒng)性風險不可不防———

    一季度的平穩(wěn)渡過，使得此前業(yè)界普遍擔憂的房地產(chǎn)信托首輪兌付難題逐漸消隱。不過，對于市場上層出不窮的房產(chǎn)信托而言，隱藏在暗處的風險依然存在。在調(diào)控政策持續(xù)，房企資金仍然偏緊的當下，購買房地產(chǎn)信托真的有那么安全嗎？

    ●新計劃頻出

    房地產(chǎn)成為信托資金最集中行業(yè)

    “您好，我們公司新近推出了一款房地產(chǎn)集合資金信托計劃，您感興趣嗎?”“打擾您了王女士，請問您對房地產(chǎn)資金信托了解嗎？”……家住望京的王女士最近經(jīng)常收到類似的電話，向她推銷信托產(chǎn)品。原本對“什么是信托”一無所知的王女士在全方位、多頻次的介紹下，也對信托有了興趣。

    “購買他們的信托產(chǎn)品，年收益率在9%到13%之間，比起3.5%的存款年利率真是高出不少。而且對方說房地產(chǎn)公司用他們在山東的地皮做了抵押，如果不能按時償付就拿土地拍賣償還，我覺得資金安全是有保障的。”王女士道出了她對房地產(chǎn)集合信托的看法。而在王女士周圍，像她一樣聽說房地產(chǎn)信托的人也越來越多，與之相伴的是越來越多的“電話拜訪”與房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的增加。

    “在我們近期推出的信托計劃中，一些資金投向大的知名地產(chǎn)企業(yè)，因此也更受投資者青睞。即使預期收益率低些，投資者仍然趨之若鶩。” 銀創(chuàng)瑞財投資管理有限公司的一位內(nèi)部人士這樣表示。

    ●前景難言樂觀

    房地產(chǎn)企業(yè)資金仍然偏緊

    2010年以來，調(diào)控不斷深入，市場銷售放緩，房企資金鏈整體趨緊，隨著銀行信貸不斷收緊，信托成為房企融資的重要渠道。隨后，房地產(chǎn)信托發(fā)行和成立規(guī)模開始攀升。不過，到2011年下半年，房地產(chǎn)信托的收縮開始逐漸加劇。而從信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，到今年一季度，為開發(fā)商提供融資的信托渠道明顯已經(jīng)進入負增長的新階段。然而業(yè)內(nèi)人士預計，在調(diào)控政策沒有放松的情況下，信托仍將在房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)大行其道。

    “之前曾有消息稱今年3月是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期，這一說法并不準確。實際上，今年的3、6、9月均為地產(chǎn)信托兌付高峰，尤以6、9月份為甚。而通過適當加大房地產(chǎn)信托的發(fā)行，3月份兌付小高峰得以平穩(wěn)度過，然而在6月以及9月份兌付情況如何還不好說。”有信托業(yè)內(nèi)人士表達了擔憂。

    ●資金操作花樣繁多

    系統(tǒng)性風險投資者必須防范

    在王女士這樣的普通投資者了解房地產(chǎn)信托的過程中，專業(yè)法律、金融知識的欠缺以及少數(shù)銷售者對風險的刻意隱瞞，使得原本應該被揭示的風險被忽略了。在一些投資者看來，甚至認為房地產(chǎn)信托不存在風險，實際上這都是錯誤的認識。

    業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，投資于房地產(chǎn)市場的信托項目預期收益較高，但是其風險也相對較高；而上市公司股權(quán)質(zhì)押、或投資于能源、電力、市政基礎設施建設等的信托項目比較穩(wěn)定，風險性較低，但預期收益也相對較低。由于目前政府出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，使整個市場處于較大的系統(tǒng)性風險之中，因此對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，投資者一定要仔細辨別，不要輕率做出決定。

    上述人士表示，今年市場將有2000億至2500億元規(guī)模的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，而3月份只是第一波兌付潮來襲。值得注意的是，在兌付過程中，有部分項目由于及時兌付有困難，迫于外界壓力，信托公司不得不以自有資金接盤到期房地產(chǎn)信托，緩解了房地產(chǎn)信托的風險。而中信證券也認為，經(jīng)歷了去年下半年的調(diào)整后，信托公司在今年加大房地產(chǎn)信托的發(fā)行，促使了第一個兌付小高峰的平穩(wěn)過渡。

    “市場這么大，要做到完全監(jiān)控風險很難。有的公司因為無法兌付到期產(chǎn)品，不得不再發(fā)行新的信托以緩解燃眉之急。”該人士舉例，“比如中信聚信匯金地產(chǎn)基金1號、2號的資金投向均為星耀地產(chǎn)在天津的天嘉湖二期的項目公司。但實際上，天嘉湖項目本身的資金缺口并不大，星耀地產(chǎn)另一個項目‘星耀五洲’卻因為現(xiàn)金流困難，已經(jīng)處于半停工狀態(tài)，這導致投資于該項目的‘華融-星耀項目集合資金信托計劃’面臨較大的兌付壓力。誰能保證項目公司的信托資金只用于天嘉湖項目而不用于星耀五洲？還有一些信托項目資金投向為鄂爾多斯等地的房地產(chǎn)項目，卻面臨房子賣不出去、兌付困難的窘境。”

    此外，有些打著建保障房的旗號銷售信托產(chǎn)品，取得了投資者的信任。投資者的想法很簡單，那就是保障房是國家主導的建設工程，總不至于拿不回錢吧？然而業(yè)內(nèi)人士認為，以保障房為投資方向本身就存在問題。“保障房的利潤一般被地方政府限定為總投資額的3%-5%，而一般信托回報率都在9%以上。這樣的做法本身就具有很大的市場風險，投資者必須小心防范。”