新一輪房產(chǎn)信貸調(diào)控揭幕 小房企或現(xiàn)破產(chǎn)危機

新一輪房地產(chǎn)信貸調(diào)控揭幕 開發(fā)貸與個貸冰火兩重天 個貸松綁折扣遍地開花

    近期建設銀行等部分國有大行已針對小型開發(fā)企業(yè)“停止發(fā)放貸款”，同時降低開發(fā)貸款占比。 基于對銀行潛在不良貸款反彈等因素考慮， 監(jiān)管層可能進一步在房地產(chǎn)信貸調(diào)控上加碼，小型開發(fā)企業(yè)面臨“斷血”。同時，開發(fā)貸款與個人按揭房貸“冰火兩重天”，廣州多家銀行推出房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠政策， 手續(xù)更簡單快捷。

    個人貸款：大行也有85折

    相對開發(fā)貸款的嚴峻局面， 銀行房地產(chǎn)按揭市場繼續(xù)吹“打折春風”。記者昨日從建行、中行等多家大型國有銀行了解到，銀行對符合條件的VIP客戶均推出“8.5折”的房貸利率優(yōu)惠。

    市場預計，隨著央行要求銀行對首次置業(yè)者執(zhí)行“差異化按揭貸款政策”，銀行相關(guān)優(yōu)惠幅度將增大，相當多的首次購房者可享最低8.5折房貸利率。

    在中山三路一家建設銀行記者了解到，該行目前開始針對普通客戶推出8.5折房貸利率優(yōu)惠。“符合首次置業(yè)條件客戶就能銷售到優(yōu)惠，客戶把賬戶上的存款用作支付購房首期，”該客戶經(jīng)理表示，“我們審批放款的時間都很快！只需15個工作日，比之前簡單多了。”

    位于中山六路的浦發(fā)銀行客戶經(jīng)理表示，該行目前房貸一般執(zhí)行基準利率。該行針對部分有固定合作關(guān)系的開發(fā)商的購房客戶可以給5%的利率優(yōu)惠，對有30萬元以上的存款的VIP客戶會執(zhí)行“基準利率下浮10%”優(yōu)惠。 招商銀行方面則會根據(jù)客戶的信貸資質(zhì)、資產(chǎn)狀況、收入狀況等綜合考慮，給予10%至15%的利率優(yōu)惠。

    開發(fā)貸款：有銀行對小型開發(fā)商停貸

    據(jù)建設銀行內(nèi)部人士透露， 建行總行已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”。據(jù)悉， 該文件要求，“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。”

    根據(jù)建行要求，該行開發(fā)貸款的全年增速不得高于10%，其中住宅類開發(fā)項目貸款新增占比不得低于80%。普通商品住宅開發(fā)貸款和普通商業(yè)用房開發(fā)貸款期限不超過3年；自營性商用物業(yè)開發(fā)貸款一般不得超過5年，最長不得超過10年。建行還對新增貸款的同業(yè)占比也做了嚴格規(guī)定，即一級分行新增開發(fā)貸款在四大行的占比，原則上不得高于新增對公貸款的占比。

    建行2011年財報顯示，去年該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良余額和不良貸款率均有所反彈。其中， 2011年下半年建行房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)不良貸款環(huán)比增加19億元， 同時不良率也略有上升至1.85%。對此，建行首席風險官黃志凌介紹稱該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險可控。

    部分小開發(fā)商面臨破產(chǎn)危險

    除了建設銀行外，興業(yè)銀行、深發(fā)展銀行等多家銀行甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款余額和占比、不良余額和不良率多升的局面。中投證券銀行業(yè)分析師張鐳表示，銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量惡化問題已受到監(jiān)管層關(guān)注，建行對開發(fā)貸款實施差別化措施正是反映了監(jiān)管層的關(guān)注。

    “雖然四大銀行開發(fā)貸款增速已下滑，但不排除監(jiān)管層還會推出更嚴格的信貸調(diào)控政策。同時銀行也會提前減少相關(guān)信貸投放減少風險，”廣東一家國有大型銀行管理部門人士對記者表示。

    此前，浙江余杭法院已受理杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)公司的破產(chǎn)清算案。業(yè)內(nèi)認為，如果銀行叫停小型開發(fā)商貸款，部分現(xiàn)金流有問題的開發(fā)商資金將面臨斷裂危險。

    市場關(guān)注：利率松綁會否令房價反彈？

    對于首套房貸利率的放松，市場認為其是決策層釋放了一個積極信號，預計房地產(chǎn)按揭貸款額度將繼續(xù)寬松，銀行相關(guān)優(yōu)惠幅度也將逐步加大。然而，也有專家擔心， 利率松綁會否令處于下行通道的房價出現(xiàn)反彈。

    申銀萬國宏觀經(jīng)濟分析師李慧勇認為，央行對特定領(lǐng)域進行微調(diào)應該是保證經(jīng)濟軟著陸的必要措施，其中，差異化的房貸政策符合決策層的基調(diào)。

    渣打銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟學家王志浩指出：“我們認為房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟面臨最大的風險來源，因此調(diào)控政策將持續(xù)。同時，為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡， 首次置業(yè)者房貸優(yōu)惠等相關(guān)的貨幣放松將持續(xù)漸進。”