專家稱房?jī)r(jià)要到底部 鼓動(dòng)剛需購(gòu)房者早入市

    “促銷售，緩開工，不拿地”，這是目前嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商保證資金鏈的唯一方式。而今年年初，不拿地現(xiàn)象愈演愈烈，多家大牌房企連續(xù)4個(gè)月沒有新增土地儲(chǔ)備。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，剛需購(gòu)房者可以考慮入市。

    標(biāo)桿房企 買地錢支出少六成

    今年以來，開發(fā)商的購(gòu)地意愿明顯下降。

    根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，今年前4個(gè)月，十大標(biāo)桿房企的權(quán)益購(gòu)地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購(gòu)地和銷售的對(duì)比情況來看，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額與銷售金額的比值僅為12%，這一水平是自2008年以來的最低位。

    在銷售不暢的市場(chǎng)大背景下，開發(fā)商在土地拓展方面愈發(fā)謹(jǐn)慎。富力、華潤(rùn)、金地和綠城等大牌房企，都已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月沒有增加新的土地儲(chǔ)備。同時(shí)，萬科的土地拓展速度也明顯放緩。

    今年前4個(gè)月，萬科累計(jì)銷售金額為385億，而權(quán)益購(gòu)地金額為26億，購(gòu)地金額與銷售金額的比值僅為7%。即使在深受金融危機(jī)影響的2008年，這一比值亦維持在約30%的水平。

    4月份，萬科年內(nèi)首次在土地招拍掛市場(chǎng)拿地，共花費(fèi)11億元，于唐山、青島、貴陽(yáng)和南充補(bǔ)充5宗土地儲(chǔ)備。若以當(dāng)年的銷售面積計(jì)算，萬科的土地儲(chǔ)備消化周期僅為3.3年，明顯低于標(biāo)桿房企7至8年的平均水平。

    重點(diǎn)城市

    土地收益少四成

    開發(fā)商不買地，直接影響的就是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入。

    中原集團(tuán)研究中心對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份居住用地供求持續(xù)低迷，開發(fā)商購(gòu)地保持謹(jǐn)慎。供應(yīng)方面，除重慶大幅放量外，其余城市供應(yīng)量依然偏低，延續(xù)今年以來的低迷狀況。而成交則繼續(xù)低位徘徊，較今年前3個(gè)月均值縮減超過4成。

    前4個(gè)月，13城市宅地供應(yīng)量及成交量同比分別縮減約25%、30%，均處于近5年中的同期低位。受土地成交量顯著萎縮影響，前4個(gè)月13城市土地出讓金同比大降約40%。

    北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，樓市調(diào)控逐漸見效，而開發(fā)商正常地緩開工不拿地，對(duì)很多之前過分依賴房地產(chǎn)的地方政府壓力更大。

    底部漸現(xiàn) 剛需購(gòu)房可入市

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析，目前市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，降價(jià)項(xiàng)目在此價(jià)格段已經(jīng)換來成交量，再降價(jià)的可能性不大。但是其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量，必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。在政策底部已經(jīng)出現(xiàn)的情況下，部分剛需盤也出現(xiàn)了相對(duì)較高的性價(jià)比，剛需購(gòu)房者可以考慮入市。

    而從目前整體市場(chǎng)來看，依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間，調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來一次補(bǔ)跌過程。在市場(chǎng)方面，由于開發(fā)商的庫(kù)存依然偏大，同時(shí)未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。

    雖然3-4月成交出現(xiàn)高位，但持續(xù)性不容樂觀。近期主要城市二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)放緩預(yù)兆，二手房報(bào)價(jià)以及客戶來訪量等指標(biāo)未能延續(xù)增長(zhǎng)。因此，在需求受限的情況下，未來房?jī)r(jià)仍有下行空間，成交量短期內(nèi)難有明顯放大。