抄底土地 心動(dòng)難行動(dòng)

    談到房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的土地策略，湖南開發(fā)商李輝(化名)侃侃而談：“萬科今年前3個(gè)月都沒有拿地，4月卻一舉拿下了5塊地。與萬科處于同一梯隊(duì)的恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)從年初起就不斷拿地。招商地產(chǎn)今年前4個(gè)月花了28億元拿地，恒大幾乎每個(gè)月都有土地入手，就連去年少有拿地動(dòng)作的金地集團(tuán)也表示今年購(gòu)地預(yù)算達(dá)106億元。”

    不過，李輝對(duì)于現(xiàn)在自己是否應(yīng)該買地還處于糾結(jié)之中。

    “去年以來，我周圍的開發(fā)商都減少了開工量，像這樣下去，兩年以后的新房供應(yīng)量肯定不足。同時(shí)，國(guó)家的貨幣政策似乎有所松動(dòng)，存款準(zhǔn)備金率剛剛下調(diào)，肯定會(huì)有一些資金流入樓市，至少樓市不會(huì)崩盤，否則龍頭房企怎么會(huì)在這個(gè)時(shí)候抄底土地市場(chǎng)？”李輝覺得，土地市場(chǎng)的確處在一個(gè)階段性底部。

    不過，他還是下不了買地的決心，因?yàn)樗袆e的擔(dān)心。在2010年以前，他的確過了多年的好日子，在房地產(chǎn)開發(fā)上賺了大把的錢。如果不再做房地產(chǎn)，這些錢足夠他舒舒服服過上幾輩子，但如果繼續(xù)做，這么多年積累的財(cái)富可能化為烏有。

    “前些年可以從銀行貸到款，自有資金動(dòng)用很少，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工。那幾年房?jī)r(jià)漲得快，房子也不愁賣?，F(xiàn)在，投資一個(gè)項(xiàng)目大部分花的是自有資金，萬一這個(gè)項(xiàng)目銷售不暢，那就只有死路一條了。即使銷售得還可以，可能也要虧錢。以前開發(fā)資金大部分是從銀行借的，有足夠的杠桿支持盈利，現(xiàn)在很難從銀行借到錢了。”李輝說，在他所在的城市里，數(shù)萬套保障房已經(jīng)開工，他還不能準(zhǔn)確評(píng)估未來保障房對(duì)住宅市場(chǎng)的影響。“不確定因素太多了，拿了地也不知道什么項(xiàng)目真正適銷對(duì)路。”

    李輝指著不遠(yuǎn)處幾個(gè)半停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目說，“現(xiàn)在這樣的項(xiàng)目不在少數(shù)，房地產(chǎn)似乎一下子成了高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。我身邊的很多同行都退出房地產(chǎn)行業(yè)了。我們不比萬科這些大家伙，它們既有融資優(yōu)勢(shì)，又有管理優(yōu)勢(shì)，地在它們手上可能是寶，但到我們手里就可能變成燙手的山芋。”

    同策研究中心總監(jiān)張宏偉表示，“拿地糾結(jié)癥”是中小房企實(shí)力有限使然。常態(tài)化的調(diào)控正在加速行業(yè)洗牌，在融資問題難以解決、銷售也無法突圍的情況下，多數(shù)中小房企的戰(zhàn)略是按兵不動(dòng)，因此在是否新購(gòu)?fù)恋氐膯栴}上猶豫不決。對(duì)于大型房企而言，雖然近期拿地行為增多，但一些大型房企的拿地意愿也稱不上很強(qiáng)，部分原因可能是在觀望中等待更好的出手機(jī)會(huì)。

    業(yè)內(nèi)專家表示，隨著存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，市場(chǎng)利率將逐漸下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將得到釋放，未來拿地的地產(chǎn)商可能越來越多。從另一個(gè)角度看，現(xiàn)在觀望的企業(yè)越多，說明市場(chǎng)的潛力越大。