限購紅線不可逾越 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍年內(nèi)難行

    5月20日，國務(wù)院總理溫家寶在武漢召開的六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)上指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    值得注意的是，溫家寶對(duì)于這次樓市調(diào)控的表態(tài)是在揚(yáng)州、營口等城市陸續(xù)出臺(tái)放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下，因此這次講話被業(yè)內(nèi)解讀為：堅(jiān)持限購為主的調(diào)控政策不動(dòng)搖。

    此前，來自財(cái)政部、住建部等部門官員曾陸續(xù)表態(tài)今年將研究房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，即以稅收、法律為主的調(diào)控手段取代限購為主的行政性調(diào)控手段。

    財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希5月21日在新華社下屬某媒體上撰文指出，被業(yè)界寄予厚望的房產(chǎn)稅只是一個(gè)小稅種，對(duì)于樓市的影響有限，無法替代限購令。

    限購為紅線

    5月21日，媒體曝出消息稱，遼寧營口出臺(tái)政策，給予當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和事業(yè)單位人員每人約5萬元的購房補(bǔ)貼，當(dāng)?shù)刎?cái)政拿出5000萬元補(bǔ)貼這些人買商品房。

    營口并非個(gè)案，在此之前，已先后有佛山、成都、揚(yáng)州等30余個(gè)城市微調(diào)樓市調(diào)控政策，刺激當(dāng)?shù)氐兔缘姆康禺a(chǎn)市場。政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

    北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，地方微調(diào)樓市調(diào)控政策可以分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動(dòng)政策，這類城市均出現(xiàn)了政策出臺(tái)幾天后就被擱淺。另一類是以北京、天津等地為主的減免稅收和首套房貸打折等為主的，并沒有被叫停。

    但是，成都銀泰·泰悅灣銷售一位負(fù)責(zé)人電話中表示，成都房管局此前曾表示將購房資格審查放到交房時(shí)，也就是商品房預(yù)售合同簽訂1-2年以后，然而隨即被叫停，但是相比北京限購來看，成都限購政策依然寬松，僅為1年社保的限購門檻比較容易滿足，即使被叫停，仍然對(duì)外地人購買影響不大，該項(xiàng)目日前在北京推售30余套房屋被搶購一空就是實(shí)例。

    北京中原地產(chǎn)研究員張大偉表示，只要限購、限貸的前提不松動(dòng)，只針對(duì)首套房、自住房的政策松動(dòng)并未觸及政策紅線。

    一位接近住建部的人士也向記者透露，對(duì)于地方政府的微調(diào)政策，住建部也是區(qū)分看待的，目前基本上屬于保剛需和促進(jìn)樓市合理需求的政策都會(huì)過關(guān)，但是違反限購政策的地方措施肯定要被叫停。

    在地方微調(diào)“不斷”之時(shí)，中央對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度卻始終未變，住建部政策中心主任秦虹在新京報(bào)傳媒舉辦的“房地產(chǎn)世界三周年酒會(huì)暨2011高端物業(yè)頒獎(jiǎng)盛典”上指出，抑制投資投機(jī)性需求的樓市調(diào)控大方向一直未變，地方政府的微調(diào)大方向，總的來看屬于支持合理購房需求，算不上政策轉(zhuǎn)向。

    住建部房地產(chǎn)監(jiān)管司副司長張小宏日前表示，繼續(xù)落實(shí)好包括住房限購在內(nèi)的各項(xiàng)抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施。個(gè)人住房信息6月底前將實(shí)現(xiàn)40個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，屆時(shí)，個(gè)人在40個(gè)城市的住房使用情況將一目了然。

    房產(chǎn)稅擴(kuò)圍趨冷

    “沒有聯(lián)網(wǎng)之前，過網(wǎng)簽時(shí)，后臺(tái)個(gè)人信息資料儲(chǔ)備中，并未包括2005年以前在京購買以及在外地購買的房產(chǎn)，也就是說，只要其他購房條件符合即能買房。”北京金融街奕興置業(yè)有限公司副總經(jīng)理兼北七家項(xiàng)目總經(jīng)理蘇華對(duì)記者說，北京網(wǎng)簽個(gè)人信息資料儲(chǔ)備中，之所以沒有2005年以前數(shù)據(jù)，主要基于2005年，北京開始網(wǎng)簽，不過各地網(wǎng)簽的時(shí)間不一樣，其他的城市可能晚一點(diǎn)，針對(duì)聯(lián)網(wǎng)后，會(huì)不會(huì)補(bǔ)錄此前的房產(chǎn)信息，尚不清楚。

    不過，蘇華認(rèn)為，聯(lián)網(wǎng)雖然透露限購在執(zhí)行層面的再度從緊，但對(duì)于市場來說并非是壞事，在限購背景下，開發(fā)商更趨于開發(fā)中小戶型，比如位于未來科技城的金融街金色漫香苑，主打剛需和改善型購房戶型，受限購影響小，90%以上都是北京戶籍。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，在個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，將加大投資、投機(jī)性需求的打擊力度，確保限購政策的執(zhí)行力度。

    陳國強(qiáng)表示，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作和限購工作是相互補(bǔ)充的，本次國務(wù)院再度強(qiáng)調(diào)限購，意味著房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作不會(huì)成為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，至少短期內(nèi)在大城市不可能再擴(kuò)大試點(diǎn)。

    房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的能力有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)適用的范圍有限。上海只針對(duì)新購房者征收房產(chǎn)稅；而重慶雖然對(duì)保有的房產(chǎn)征稅，但由于試點(diǎn)范圍局限于主城九區(qū)，且針對(duì)高端住宅，納入試點(diǎn)的房產(chǎn)也不多。

    除了試點(diǎn)范圍有限，試點(diǎn)推行的稅率，也被指偏低。此外，土地出讓金不會(huì)被取消的情況下，相應(yīng)房產(chǎn)稅的稅率自然不可定得太高。

    此前，有媒體報(bào)道，房產(chǎn)稅將在今年年內(nèi)，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，猜測參與其中的城市很多，北京、廣州、深圳、南京等。但各地主管部門，都未給出任何明確的答復(fù)，“在研究中”的居多。南京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)，“如果限購令退出市場，后果難以想象”。

    5月21日，財(cái)政部科學(xué)研究所所長賈康則在《人民日報(bào)》上發(fā)文建議，針對(duì)許多家庭購買的第二套房，其房產(chǎn)稅稅負(fù)也可以適度從輕。由于城市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)注定有穩(wěn)定的回報(bào)，很多家庭通過購買第二套房，如同給自己購置一份商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，賈康認(rèn)為這種投資行為應(yīng)該被認(rèn)可。

    不過這個(gè)試點(diǎn)方案，則比現(xiàn)行的兩個(gè)試點(diǎn)方案，都要來得更寬松，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價(jià)的功能可能會(huì)進(jìn)一步減弱。

    劉尚希則直接表示，丟掉對(duì)房產(chǎn)稅的幻想。他指出，當(dāng)下房地產(chǎn)投機(jī)預(yù)期仍很強(qiáng)烈，限購是最有效，也是不得不采用的權(quán)宜之計(jì)。