賈臥龍：政府稱(chēng)地價(jià)暴漲50%將對(duì)房?jī)r(jià)影響不大

　　日前，河北省石家莊市下發(fā)通知，自6月1日起，將對(duì)市區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)價(jià)后，石市一級(jí)居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)從目前的2802元/平方米調(diào)整為4002元/平方米，上漲近43%。有關(guān)部門(mén)聲稱(chēng)，此舉對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。博主對(duì)此不敢茍同，面粉價(jià)格上漲，并且漲幅高達(dá)43%，面包價(jià)格焉能不“水漲船高”？可以肯定的說(shuō)，石家莊房?jī)r(jià)將必漲無(wú)疑，而這對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)無(wú)異于一場(chǎng)“災(zāi)難”，今后買(mǎi)房將“難上加難”。

　　基準(zhǔn)地價(jià)大漲43%推漲房?jī)r(jià)“沒(méi)商量”

　　基準(zhǔn)地價(jià)上漲43%，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)上漲？且讓我們來(lái)算一筆賬。如今，石家莊二環(huán)內(nèi)高層樓盤(pán)每平米七八千元已屬常見(jiàn)，那我們就以房?jī)r(jià)為7000元/平米的某樓盤(pán)為例，對(duì)比一下基準(zhǔn)地價(jià)上漲前后的房?jī)r(jià)變化：

　　上漲前：我們知道，房?jī)r(jià)由土地成本、建筑成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)等構(gòu)成。首先我們來(lái)算一下綜合成本，在這7000元/平米的房?jī)r(jià)中，地價(jià)合計(jì)500萬(wàn)/畝，按容積率3計(jì)算，土地成本=5000000元/畝÷667÷3=2498元/平米。建筑成本約為1800元/平米，配套費(fèi)用約為300元/平米，稅費(fèi)約為700元/平米。因此，綜合成本=土地成本（2498元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套費(fèi)用（300元/平米）+稅費(fèi)（700元/平米）=5298元/平米。相應(yīng)的利潤(rùn)=房?jī)r(jià)-綜合成本=1700元/平米，利潤(rùn)率為利潤(rùn)÷房?jī)r(jià)=1700÷7000=24%。

　　上漲43%后：土地成本=5000000元/畝*（1+43%）÷667÷3=3573元/平米，建筑成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)不變，綜合成本=土地成本（3573元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套費(fèi)用（300元/平米）+稅費(fèi)（700元/平米）=6373元/平米。若開(kāi)發(fā)商維持利潤(rùn)率24%不變，即（上漲后房?jī)r(jià)-綜合成本）/上漲后房?jī)r(jià)=24%，那么，可推出上漲后房?jī)r(jià)為8385元/平米。

　　通過(guò)計(jì)算，我們看到基準(zhǔn)地價(jià)上漲43%后，原本房?jī)r(jià)7000元/平米的樓盤(pán)，將漲至8385元/平米左右，每平米上漲幅度超1000元。當(dāng)然，這僅是個(gè)例推導(dǎo)，不能代表所有樓盤(pán)漲幅，但如此一算，至少，地價(jià)上調(diào)會(huì)不會(huì)推漲房?jī)r(jià)，一目了然。

　　樓市調(diào)控“攻堅(jiān)階段”地價(jià)上漲實(shí)不宜

其實(shí)，通過(guò)上邊的計(jì)算，細(xì)心的網(wǎng)友會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是基準(zhǔn)地價(jià)上漲前還是上漲后，土地成本都占到了綜合成本的50%以上，只不過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)上漲后，這一比重更大而已，再加上附著在地價(jià)上的各種稅費(fèi)，可以說(shuō)，土地價(jià)格因素占到了房?jī)r(jià)的絕對(duì)大頭，它是房?jī)r(jià)的核心成本。

　　隨著這一輪樓市調(diào)控的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化、去投資投機(jī)化已初見(jiàn)成效，房?jī)r(jià)出現(xiàn)區(qū)域性下跌，樓市調(diào)控進(jìn)入最敏感、最關(guān)鍵的“攻堅(jiān)階段”。而要讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，土地價(jià)格無(wú)疑是最大的“攔路虎”，地價(jià)不降，房?jī)r(jià)怎降？地價(jià)不降房?jī)r(jià)大降不現(xiàn)實(shí)，也沒(méi)有多少降價(jià)空間。因此，地價(jià)“合理回歸”是房?jī)r(jià)“合理回歸”的真正前提。但如今，地價(jià)不僅沒(méi)有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上調(diào)低價(jià)，使普通百姓買(mǎi)房負(fù)擔(dān)更加沉重，這顯然不利于房?jī)r(jià)的“合理回歸”，有悖于樓市調(diào)控的初衷和本意。

　　對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)是個(gè)生疏的概念，其實(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)言之就是土地的初始價(jià)格，是政府確定土地出讓起拍價(jià)的重要依據(jù)。那么，土地是面粉，房子是面包，面粉漲價(jià)了，而且是大幅上漲，面包能不漲嗎？事實(shí)上，近兩年來(lái)隨著一線(xiàn)房產(chǎn)大鱷的紛紛入駐，石家莊房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅攀升并邁入“萬(wàn)元時(shí)代”，隨著基準(zhǔn)地價(jià)大幅上調(diào)，地價(jià)推漲房?jī)r(jià)，未來(lái)幾年石家莊房?jī)r(jià)很有可能進(jìn)一步“水漲船高”，而本就飽受“買(mǎi)房難”困擾的普通百姓，則將不可避免的更加“捉襟見(jiàn)肘”。

　　今年3月以來(lái)，樓市步入一年中傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，隨著首套房貸利率下調(diào)、壓抑良久的剛需集中爆發(fā)以及開(kāi)發(fā)商賣(mài)力促銷(xiāo)“以?xún)r(jià)換量”，全國(guó)樓市成交普現(xiàn)“回暖”，樓市迎來(lái)了名副其實(shí)的“金三”。4月份銷(xiāo)量雖略有回落，但也尚稱(chēng)得上“銀四”。不過(guò)，5月樓市行情不再“給力”，首周成交量逐步下滑，“紅五月”漸行漸遠(yuǎn)。存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)二次下調(diào)，但對(duì)樓市影響有限，難形成強(qiáng)大提振作用，樓市未來(lái)三月仍然很有可能重返“低潮”狀態(tài)。

　　“強(qiáng)心劑”藥效減退樓市再陷“深度低迷”

早在三月樓市乍現(xiàn)“小陽(yáng)春”之際，我們就預(yù)測(cè)過(guò)，此乃“真回暖假反彈”，不可否認(rèn)，這波“暖流”確實(shí)為樓市送來(lái)了一股春風(fēng)暖意，但并不足以支撐樓市的掉頭反彈。這是因?yàn)?，無(wú)論從“限購(gòu)令”還是“貨幣政策”來(lái)看，都沒(méi)有大幅放松的跡象和可能，也就是說(shuō)，制約樓市反彈最重要的兩個(gè)“緊箍咒”依然存在。

　　而三四月份樓市之所以“回暖”，主要由于首套房貸利率下調(diào)、剛需集中爆發(fā)以及開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”，這三味“強(qiáng)心劑”同時(shí)注入的結(jié)果。不過(guò)，“強(qiáng)心劑”雖然效果立竿見(jiàn)影，但一旦藥效減退，則“回暖”也將隨之式微。具體來(lái)說(shuō)，日前工行首套房貸利率8.5折已在多地叫停，且有多家銀行跟風(fēng)縮至9折；剛需經(jīng)過(guò)階段性的釋放之后已至“瓶頸”、后勁乏力；由于地價(jià)等成本因素的制約，開(kāi)發(fā)商降價(jià)空間有限，隨著2011年9、10月份和今年年初的兩輪“降價(jià)潮”，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)讓出一定的折扣優(yōu)惠，進(jìn)一步降價(jià)空間在縮減。

　　“緊箍咒”沒(méi)除，舊的“強(qiáng)心劑”藥力在減退，新的“強(qiáng)心劑”尚未成型，樓市未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)反彈無(wú)望，回暖亦難期。

　　屋漏偏逢連夜雨淡季來(lái)襲“雪上加霜”

樓市慣有“金三銀四紅五月”和“金九銀十”一說(shuō)，處于中間的六月、七月和八月是一年中繼“春節(jié)”后的第二段傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季。這是由于，步入六月，日漸炎熱的天氣會(huì)對(duì)客戶(hù)到訪(fǎng)樓盤(pán)產(chǎn)生一定的阻力，尤其至七、八月酷暑時(shí)分，客戶(hù)上訪(fǎng)量會(huì)受到更大影響，而這對(duì)于低迷的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)異于“夏日里的寒意”。

　　除卻外部因素影響外，房企自身還面臨著日益增大的“庫(kù)存”和“資金”壓力，而這兩種壓力將在銷(xiāo)售淡季令房企更加難以承受。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，A股137家上市房企合計(jì)庫(kù)存高達(dá)12970億，而在11年年報(bào)中，這一庫(kù)存指標(biāo)則為12150億，也就是說(shuō)，一季度上市房企庫(kù)存再次上漲了800多億，上漲比例達(dá)到了6.7%，庫(kù)存壓力不容小覷；至于資金方面，A股137家上市房企一季度負(fù)債14288.6億元，比去年年底13772.5億元的負(fù)債總額上漲了3.7%，包括萬(wàn)科A、招商、保利等龍頭房企負(fù)債率較年初均有小幅上漲。而房地產(chǎn)整體行業(yè)負(fù)債率，在2011年創(chuàng)下72.1%的高點(diǎn)之后，一季度該項(xiàng)數(shù)據(jù)接近73%，再創(chuàng)歷史新高。

　　4月12日晚，央行宣布年內(nèi)第二次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放流動(dòng)性4000億元，為樓市增加了遐想空間，而地方微調(diào)近日來(lái)的“蠢蠢欲動(dòng)”，似乎也為開(kāi)發(fā)商透露出些許“曙光”。不過(guò)，在銀行仍然嚴(yán)控房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的情況下，此次存準(zhǔn)率下調(diào)對(duì)樓市而言影響甚微、利好有限。地方微調(diào)雖然“滿(mǎn)腔沖動(dòng)”，但能否博弈過(guò)中央仍是未知，況且即便“微調(diào)”蓋過(guò)“調(diào)控”，見(jiàn)效也需時(shí)日?，F(xiàn)實(shí)是，3、4月的樓市回暖“強(qiáng)心劑”已在消退，6、7、8月的銷(xiāo)售淡季正姍姍而來(lái)，樓市仍將重返“低潮期”，房企對(duì)此應(yīng)有足夠認(rèn)識(shí)，不宜過(guò)度樂(lè)觀，并提前做好心理準(zhǔn)備，尤其要緊緊抓住并利用好每一次的政策“窗口期”。