杭州房鬧者多為投資客 組織化程度高行為劇烈

   “房鬧”凸顯制度缺陷

    “房鬧”背后，提供了解決房地產(chǎn)行業(yè)深層次、結(jié)構(gòu)性、制度性問(wèn)題的契機(jī)

      因投資客參與度高曾經(jīng)“領(lǐng)漲”全國(guó)的杭州樓市目前率先“領(lǐng)跌”。

    因不滿開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，近日，杭州接連發(fā)生多起商品房業(yè)主圍攻開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法的“房鬧”事件。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此輪“房鬧”事件呈現(xiàn)組織化程度高、行為過(guò)激、沖突劇烈等新特征，同時(shí)“房鬧”者訴求既針對(duì)開(kāi)發(fā)商也針對(duì)地方政府。

    “房鬧”密集出現(xiàn)

    5月8日下午，50多名商品房業(yè)主聚集在杭州市體育場(chǎng)路浙江昆侖控股集團(tuán)有限公司門(mén)前，此處毗鄰浙江省省委省政府和杭州市委市政府機(jī)關(guān)大院，他們統(tǒng)一身著白衣、頭戴白帽，舉著橫幅高呼“昆侖欺詐、還我房款”等口號(hào)，要求昆侖集團(tuán)負(fù)責(zé)人出來(lái)對(duì)話，補(bǔ)齊房?jī)r(jià)下降損失或者退房。

    記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，這些聚集人員都是2011年8月購(gòu)買(mǎi)“昆侖天籟”項(xiàng)目房產(chǎn)的業(yè)主。業(yè)主王菲說(shuō)，當(dāng)時(shí)昆侖公司副總裁蔡陽(yáng)以“你們現(xiàn)在買(mǎi)房，是最低的價(jià)格，以后不可能有這么低的價(jià)格了”等說(shuō)法吸引購(gòu)房者買(mǎi)房。多位業(yè)主表示，正是開(kāi)發(fā)商的“最低價(jià)”說(shuō)法讓自己決定出手。當(dāng)時(shí)每平方米是12600元，但是今年初，“昆侖天籟”二期的開(kāi)盤(pán)價(jià)降為10500元每平方米，4月27日開(kāi)盤(pán)的剩余房源，價(jià)格降到了8800元每平方米。多位業(yè)主說(shuō)，自己一下子損失了幾十萬(wàn)元，昆侖應(yīng)該給個(gè)說(shuō)法，“即使不能全補(bǔ)，至少應(yīng)該補(bǔ)一部分。”

    記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，昆侖公司并無(wú)工作人員在現(xiàn)場(chǎng)，十多個(gè)保安維護(hù)秩序，不讓業(yè)主進(jìn)入公司辦公區(qū)。昆侖置業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]負(fù)責(zé)人蔣傳良向記者表示，業(yè)主們一下子損失幾十萬(wàn)元值得同情，但房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方的自愿行為，一切應(yīng)以購(gòu)房合同為準(zhǔn)，業(yè)主要求退房、補(bǔ)差價(jià)或者新開(kāi)樓盤(pán)不降價(jià)，于法于理無(wú)據(jù)。“我們一直向他們解釋?zhuān)麄儾宦?tīng)，想通過(guò)打橫幅、堵塞交通引起政府和社會(huì)關(guān)注，逼迫我們補(bǔ)償他們的損失。”

    早在5月3日，就有60多名“昆侖天籟”的業(yè)主聚集在昆侖大廈門(mén)口，要求開(kāi)發(fā)商退房、退差價(jià)。期間有十多名業(yè)主與昆侖置業(yè)保安發(fā)生肢體沖突，其中數(shù)名業(yè)主和保安在沖突中受傷。

    隨著樓市調(diào)控深入，杭州部分樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)，受此影響，從今年初至今，杭州已發(fā)生“房鬧”事件20多起。記者了解到，去年底以來(lái)，上海、深圳、南京、寧波等城市也相繼出現(xiàn)過(guò)“房鬧”事件。

    中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，近期發(fā)生“房鬧”的城市都是前些年房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”城市，在本輪調(diào)控中又率先“領(lǐng)跌”。

   “房鬧”以投資客居多

    通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)采訪多起“房鬧”事件，記者發(fā)現(xiàn)，目前一輪“房鬧”出現(xiàn)了一些新特點(diǎn)：

    從參與群體看，此輪“房鬧”以投資客居多，他們借“剛需”之名要求補(bǔ)償，同時(shí)，“房鬧”群體的組織化程度明顯提高，他們籌集活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，借助網(wǎng)絡(luò)組織聯(lián)絡(luò)、任務(wù)分工，甚至出現(xiàn)了業(yè)主雇人、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行策劃的現(xiàn)象。

    記者在昆侖大廈門(mén)口看到，5月3日和5月8日的兩次“房鬧”參與者都穿著統(tǒng)一的衣服，戴著統(tǒng)一的帽子和口罩，舉著相同的手牌，并有專(zhuān)人散發(fā)傳單。據(jù)王菲介紹，他們組建了有60多人參與的QQ群，并進(jìn)行了集資，有專(zhuān)人負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，確定活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)。對(duì)此輪“房鬧”事件進(jìn)行追蹤觀察的杭州房地產(chǎn)研究人士鄭榮華告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，存在一些投資客在背后操縱的現(xiàn)象。

    從“房鬧”行為看，部分“昆侖天籟”項(xiàng)目業(yè)主從4月初就開(kāi)始在昆侖公司售樓處、辦公地點(diǎn)聚集、討要說(shuō)法，期間，發(fā)生了打砸售樓處、圍堵工作人員、與公司安保人員互毆等過(guò)激行為，對(duì)社會(huì)治安造成不良影響。蔣傳良說(shuō)：“他們已經(jīng)鬧過(guò)十多次了，公司的玻璃門(mén)窗、樓道里的攝像頭都被老業(yè)主砸爛了。”

    從訴求看，不光要求開(kāi)發(fā)商退差價(jià)、退房，還要求開(kāi)發(fā)商不降價(jià)、保證房屋質(zhì)量，同時(shí)要求政府承擔(dān)監(jiān)管和補(bǔ)償責(zé)任。記者在“房鬧”現(xiàn)場(chǎng)采訪獲悉，此輪“房鬧”多是開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)引起的，所以許多老業(yè)主不許開(kāi)發(fā)商降價(jià)，保證自己的資產(chǎn)不縮水，同時(shí)，盡管還沒(méi)交房，但部分業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量提出質(zhì)疑，認(rèn)為樓盤(pán)一再降價(jià)，可能會(huì)偷工減料，影響房屋質(zhì)量。

    同時(shí)，一些業(yè)主想通過(guò)采取過(guò)激行為、擴(kuò)大事態(tài)造成社會(huì)影響，迫使政府介入，實(shí)現(xiàn)自身利益訴求。多名業(yè)主表示，如果開(kāi)發(fā)商不滿足自己的要求，就去找政府。

    政府需不縱容不包辦

    快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明等業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪“房鬧”的組織化特征鮮明，部分投資客試圖綁架政府的意圖明顯。各級(jí)政府應(yīng)擺正自己的位置，既不縱容也不包辦，及時(shí)妥善處理“房鬧”事件。

    專(zhuān)家表示，對(duì)于部分采取過(guò)激行為、實(shí)行打砸搶破壞公私財(cái)物、嚴(yán)重?cái)_亂社會(huì)治安的“房鬧”行為，政府相關(guān)部門(mén)要及時(shí)介入，依法處理，不能缺位。

    “事實(shí)證明，如果政府相關(guān)部門(mén)不及時(shí)介入，一些業(yè)主的行為會(huì)越來(lái)越激進(jìn)”，程偉明說(shuō)，“他們會(huì)借法不責(zé)眾的心理，采取過(guò)激行為引起社會(huì)關(guān)注，以達(dá)到補(bǔ)償自己損失的目的。”

    鄭榮華表示，當(dāng)年股價(jià)下跌時(shí)也曾出現(xiàn)過(guò)“股鬧”，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)歷練以及加強(qiáng)對(duì)投資者教育，這一現(xiàn)象已經(jīng)罕見(jiàn)。如今房?jī)r(jià)剛剛從持續(xù)上漲轉(zhuǎn)為下跌，業(yè)主遭受損失找地方發(fā)泄一下的心情可以理解。但是必須讓購(gòu)房者明白，商品房也是一種商品，市場(chǎng)交易更是一種契約行為，購(gòu)房者理應(yīng)為自己的行為負(fù)責(zé)。

    另一方面，各級(jí)政府也要謹(jǐn)慎處理“房鬧”，避免以政府“有形之手”解決市場(chǎng)交易產(chǎn)生的糾紛。曹旭東表示，“房鬧”糾紛說(shuō)到底是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的買(mǎi)賣(mài)糾紛，究竟怎么解決，要雙方協(xié)商。本輪“房鬧”有一種負(fù)面傾向，很多購(gòu)房者想把地方政府拉入糾紛之中，希望借政府向開(kāi)發(fā)商施壓，以達(dá)成補(bǔ)償自身?yè)p失的目的。

    程偉明表示，許多“房鬧”表面上是沖開(kāi)發(fā)商而來(lái)，背后卻指向政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也不排除一些開(kāi)發(fā)商暗中鼓勵(lì)這一行為。因此，地方政府要擺正自己的位置，有所為有所不為，進(jìn)一步落實(shí)樓市調(diào)控政策。

   房地產(chǎn)行業(yè)痼疾應(yīng)解決

    表面看，房?jī)r(jià)下降似乎是“房鬧”事件的“導(dǎo)火索”，接受本刊記者采訪的專(zhuān)家表示，實(shí)質(zhì)上更深層次的原因在于我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)潛藏的深層次、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，如預(yù)售制弊端、商品房定價(jià)機(jī)制缺失等。

    長(zhǎng)期關(guān)注商品房預(yù)售制度的上海知名律師薄海豹認(rèn)為，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制下，預(yù)售制對(duì)推高房?jī)r(jià)難辭其咎。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要預(yù)售少量的房屋就可以收回全部或絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)成本，于是，在沒(méi)有還貸等資金壓力情況下，開(kāi)發(fā)商放慢銷(xiāo)售速度并惡意哄抬房?jī)r(jià)以獲取暴利。結(jié)果，房子的售價(jià)越高銷(xiāo)售越慢，開(kāi)發(fā)商獲利越多。

    他分析認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商已“收錢(qián)在先”，交房時(shí)房屋面積縮水、規(guī)劃中的配套設(shè)施變更、不能如期交房等侵犯購(gòu)房者權(quán)益的事件屢見(jiàn)不鮮。更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃的現(xiàn)象也有發(fā)生。

    “大量資金以預(yù)收款方式流入房企，而且這些資金處于無(wú)人監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)中”，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，“目前，全國(guó)實(shí)行預(yù)售監(jiān)管的城市還不多，而實(shí)行預(yù)售監(jiān)管的一些城市監(jiān)管也不嚴(yán)格，因此常有建筑質(zhì)量差及爛尾樓等現(xiàn)象出現(xiàn)。”

    以浙江為例，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》規(guī)定，人民銀行、銀監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)管銀行的預(yù)售資金監(jiān)管行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的商品房資金監(jiān)督管理。即便如此，依舊發(fā)生了“金星挪用預(yù)收款”事件，尚未設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管制度的城市，情況可能更糟。

    程偉明表示，隨著樓市調(diào)控持續(xù)從緊，房企破產(chǎn)數(shù)量將逐漸增多，房企破產(chǎn)將使許多業(yè)主交了錢(qián)而拿不到房。“很多購(gòu)房者都是傾其所有，甚至是集兩代人之力在購(gòu)房，一旦拿不到房子，將爆發(fā)業(yè)主‘維權(quán)潮’。”

    從商品房定價(jià)機(jī)制來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上房?jī)r(jià)成本基本可以預(yù)測(cè)。但是，在目前情況下，作為分散的消費(fèi)者很難獲悉具體樓盤(pán)的成本，所以對(duì)自己所購(gòu)房屋的價(jià)值不確定。即使開(kāi)發(fā)商在成本之上加價(jià)很少，消費(fèi)者仍會(huì)有“買(mǎi)貴了“的心理感受。房屋成本信息不公開(kāi)必然會(huì)導(dǎo)致這樣的結(jié)果。

    在他看來(lái)，合理的定價(jià)機(jī)制應(yīng)建立在公開(kāi)透明的信息基礎(chǔ)上。所謂的商品房定價(jià)機(jī)制，就是要使房?jī)r(jià)成本信息逐漸公開(kāi)化，就像消費(fèi)者對(duì)普通消費(fèi)品的成本有基本的概念一樣，這樣，由于知悉成本，消費(fèi)者作出的交易決定更加審慎，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)，購(gòu)房者也不會(huì)有那么大的反應(yīng)，因?yàn)槭冀K有一個(gè)成本信息在其腦海中。