存準下調(diào)利多有限 樓市“深度遇冷”有待軟著陸

    中國人民銀行決定，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是年內(nèi)第二次下調(diào)存款準備金率。

    業(yè)內(nèi)人士認為，此次下調(diào)存準有助于增進樓市信心但實際“利多”有限。在實體經(jīng)濟增速放緩的形勢下，后市剛需如何穩(wěn)妥釋放，將對調(diào)控能否持續(xù)收效起到關鍵作用。

    存準下調(diào)對樓市利多有限

    “銀根”松動，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關注。“銀行流動性的增加，會使得一部分銀行按揭貸款流向房地產(chǎn)領域。一些銀行人士認為，在經(jīng)濟發(fā)展速度放緩的情況下，把貸款放給購房者是比較好的選擇。”365地產(chǎn)研究院院長李智說。

    央行數(shù)據(jù)顯示，4月份人民幣貸款增加6818億元，同比少增612億元，低于市場預期。近期一些銀行重新收緊首套房貸款，首套房貸利率回歸基準，一定程度上也和當前整體信貸額度較緊有關。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，此次“降準”后，各銀行會擁有更多的信貸額度，將為差別化信貸政策繼續(xù)執(zhí)行提供更多信貸支持。他還認為，目前全國各大城市房價停漲，部分城市房價出現(xiàn)一定程度回調(diào)，投資投機性需求基本上被擠出市場，“客觀上也為此次降低存準提供了基礎市場環(huán)境”。

    不過，業(yè)內(nèi)人士同時指出，在整體調(diào)控政策沒有松動的背景下，降低存準釋放的流動性有多少能進入樓市還是個未知數(shù)，總的來說利多較為有限。

    張宏偉說，由于調(diào)控政策仍然偏向“去投資化”，“降準”后房企短期內(nèi)不會獲得融資的直接便利，其資金鏈較為緊張的狀況不可能因此改觀。

    樓市迎來“深層”降溫

    “客戶看中一套150平方米、總價為320萬元的三居室，價格原本在他預算之中。但他最近突然希望房東再讓10萬元。而房東說這已是底價，不愿再下調(diào)。客戶說等下半年再出手。”

    上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)七寶板塊萬科二分行的業(yè)務員向記者介紹近期一起“夭折”案例。

    這般情形，在上海各大二手房中介中并不鮮見。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，5月以來門店日均來客量環(huán)比下降約20%，帶看量下降30%左右，成交量則下滑15%~20%。購房者的心態(tài)漸趨淡定，觀望氛圍漸濃。

    與短期的成交相比，土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)投資這兩個更具中長期導向意義的指標也出現(xiàn)了持續(xù)回調(diào)的情形。

    “開發(fā)投資增速降至20%以下，4月單月水平甚至低于10%，房屋新開工面積也在三年后再次下降，這些深層次動向值得關注，也可能為后市供應不足埋下陰影。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。

    樓市有待“軟著陸”

    今年我國經(jīng)濟遭遇“低開”。根據(jù)目前各省區(qū)市公布的數(shù)據(jù)，一季度只有個別省份經(jīng)濟增速超過去年同期，絕大多數(shù)地區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的下降。房地產(chǎn)銷售和投資均為內(nèi)需的重要板塊，土地出讓金的縮減、經(jīng)濟和財政收入增速的放緩等，將對地方政府帶來持續(xù)壓力，客觀上也為調(diào)控帶來一些不確定性。

    近期，江蘇揚州市財政局、市房管局聯(lián)合發(fā)文，對個人購買成品住房進行獎勵。獎勵政策只針對成品住宅，揚州市政府希望加快本市房產(chǎn)庫存消化速度的意愿十分明顯。

    揚州政策引起廣泛爭議。記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從去年下半年以來，超過30個城市先后出臺各類樓市“微調(diào)政策”，有些被叫停，有些則順利“落地”。

    隨著調(diào)控的持續(xù)深入，各方博弈也顯著加劇。調(diào)控政策不容動搖、放松，但其過程中的關聯(lián)效應也不容忽視，面臨著“軟著陸”的任務。

    張宏偉說，目前各地方政府與其找借口出臺“救市”政策，不如以“自住需求”為著力點，從政策層面給予自住需求購房者更多支持，“在執(zhí)行環(huán)節(jié)中，應嚴格控制非剛需群體鉆空子入市，并考慮這樣操作是否有相應的市場風險，其對于市場平穩(wěn)健康發(fā)展是否有益”。