樓市成交量頻現(xiàn)反彈 房?jī)r(jià)已喪失大幅下跌基礎(chǔ)

    房地產(chǎn)過(guò)熱了壓一壓、經(jīng)濟(jì)增速過(guò)緩了拉一拉是某種意義上的無(wú)奈之事，中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然是一個(gè)長(zhǎng)期的、艱巨的過(guò)程。

    4月底以來(lái)，各地樓市成交量紛紛出現(xiàn)反彈。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)報(bào)告，上周國(guó)內(nèi)六成城市樓市成交同比上升，其中蘇州、廈門、溫州、蘭州、?？谕仍龇?00%以上。根據(jù)瑞銀的報(bào)告，其觀察的38個(gè)商品住宅市場(chǎng)在上周合計(jì)成交39771套，環(huán)比增長(zhǎng)26.8%。

    成交逆轉(zhuǎn)的重要原因是房企在庫(kù)存持續(xù)增加以及資金鏈愈發(fā)吃緊這“兩座大山”下“降價(jià)求量”效應(yīng)越發(fā)顯著。不過(guò)，更重要的，在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及各地出臺(tái)的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開(kāi)始逐步釋放。

    4月份宏觀數(shù)據(jù)創(chuàng)新低，表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在下行過(guò)程中。其中，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)10年來(lái)新低成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下滑的最主要原因。而導(dǎo)致投資創(chuàng)新低的推手則是房地產(chǎn)投資大幅回落——前四月地產(chǎn)投資三年來(lái)首次回落到20%以下；房屋新開(kāi)工面積增速也在4月份轉(zhuǎn)負(fù)。

    縱觀10年來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)變化及調(diào)控措施，在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，加快、超前進(jìn)行投資一向是政府啟動(dòng)保增長(zhǎng)的最優(yōu)先、最有效、最常用手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年5月10日，全國(guó)共有33個(gè)城市在對(duì)現(xiàn)有樓市政策進(jìn)行微調(diào)了。微調(diào)內(nèi)容主要包括：上調(diào)公積金貸款上限、擴(kuò)大公積金提取范圍，放寬公積金申請(qǐng)期限；調(diào)高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、減免契稅；甚至是直接補(bǔ)貼、放松限購(gòu)政策等。

    當(dāng)然直接與中央調(diào)控精神背道而馳的微調(diào)全部被叫停，但仍有28個(gè)城市政策切實(shí)得到了落實(shí)。再結(jié)合當(dāng)前銀行及有關(guān)部門關(guān)于首套房的措施，總體上，在傾向于直接管控而并非市場(chǎng)調(diào)節(jié)的調(diào)控政策，在部分環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了松動(dòng)。

    由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的樂(lè)觀前景和快速的城市化進(jìn)程，中國(guó)樓市不可能會(huì)像歷史上其他發(fā)達(dá)國(guó)家那樣，出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破裂后長(zhǎng)期持續(xù)下跌的情形。因此，房?jī)r(jià)下跌的合理區(qū)間自始至終處于多方利益重復(fù)博弈中。地方政府在不違背當(dāng)前中央宏觀調(diào)控政策的前提下，近期可能會(huì)采用一些擦邊球的方式來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。從政策角度而言，房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅下跌的可能性已經(jīng)微乎其微。

    從本質(zhì)上來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控可以看作是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的開(kāi)始。上述糾結(jié)的背后反映出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型困難的現(xiàn)狀，在依靠房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的投資性需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式上，中國(guó)已經(jīng)走了幾十年，如何尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力一直是各界共同關(guān)心的問(wèn)題，但很遺憾的是，這一目標(biāo)仍在“摸石頭”階段。從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)過(guò)熱了壓一壓、經(jīng)濟(jì)增速過(guò)緩了拉一拉也是某種意義上的無(wú)奈之事，中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然是一個(gè)長(zhǎng)期的、艱巨的過(guò)程。