房產(chǎn)稅擴(kuò)圍蓄勢(shì)待發(fā) 誰將入選第二波擴(kuò)圍名單

      房地產(chǎn)稅的擴(kuò)容再度成為行業(yè)熱議的焦點(diǎn)，特別是近日有消息稱第二批試點(diǎn)城市將于今年確定，其中“包括北京和廣州 ”。此消息一經(jīng)傳出，馬上在業(yè)內(nèi)引起轟動(dòng)，盡管在此后，廣州市地稅局和廣州市國(guó)土房管局均稱沒有收到相關(guān)的通知，房地產(chǎn)稅是否真的將在今年落戶廣州現(xiàn)在仍無最終定論，但今年已經(jīng)多次傳出廣州將被納入房地產(chǎn)稅擴(kuò)容的范圍。今年之內(nèi)，房產(chǎn)稅登陸廣州的可能性究竟有多大，影響會(huì)有多深成為大家關(guān)注的內(nèi)容。

      來還是不來？

      房地產(chǎn)稅的第二批試點(diǎn)名單里究竟有誰？猜測(cè)、傳言再到相關(guān)部門的出面澄清，在今年，圍繞在房地產(chǎn)稅今年是否會(huì)在廣州落地的問題是反反復(fù)復(fù)，至今仍未休止。

      不算去年的傳聞，僅今年開始，房產(chǎn)稅要落戶廣州的猜測(cè)就不斷。1月就已經(jīng)有消息傳出廣州在今年內(nèi)將開征房產(chǎn)稅。在1月5日召開的第二屆中國(guó)房地產(chǎn)新年峰會(huì)上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康就曾表示，房產(chǎn)稅的推廣將繼續(xù)進(jìn)行。而目前國(guó)內(nèi)上海、重慶已經(jīng)先行開征房產(chǎn)稅，接下來，像北京、廣州、南京這樣的大城市就是最大的擴(kuò)大試點(diǎn)目標(biāo)。而北京、廣州則是業(yè)內(nèi)猜測(cè)的重點(diǎn)對(duì)象。當(dāng)時(shí)就有專家提出，如果第二批試點(diǎn)城市要在今年出臺(tái)，廣州在其中的可能性就極大。但隨后，這一猜測(cè)在廣州市的相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的出面澄清而暫時(shí)平靜。

      今年3月，關(guān)于房產(chǎn)稅今年要在廣州開征的傳聞?dòng)衷俣扰d起。當(dāng)時(shí)的背景是國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確，今年要加快財(cái)稅體改革，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。這也就加大了今年房產(chǎn)稅擴(kuò)容的可能性，這一次，深圳、廣州成為猜測(cè)的重點(diǎn)。同樣，今年第二次的“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”猜疑也是以相關(guān)部門的開口而暫停。

      僅在兩個(gè)月后，同樣的傳聞?dòng)衷倨?。有媒體在本月14日?qǐng)?bào)道“房產(chǎn)稅最快將于今年晚些時(shí)候擴(kuò)大試點(diǎn)，第二批試點(diǎn)城市包括北京和廣州”。此次的傳聞比今年前兩次的傳聞顯得可能性更高，而且時(shí)間也傳得更實(shí)。此則報(bào)道稱，較為確切的消息顯示，北京和廣州已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)城市大名單中，而且計(jì)劃將于今年下半年實(shí)行。但隨后，廣州市地稅局及廣州市國(guó)土房管局表示，至今未收到任何相關(guān)通知。

      不到半年的時(shí)間，就已經(jīng)有三波的房地產(chǎn)稅擴(kuò)容傳聞來襲。而6月將至，下半年也即將來臨，房產(chǎn)稅究竟是來還是不來至今仍是疑問。但能確定的是，與前兩次有稍稍區(qū)別的是，不管是從業(yè)內(nèi)的專家的觀點(diǎn)，還是政府的論調(diào)都可以看出，房產(chǎn)稅在今年下半年試點(diǎn)擴(kuò)大的可能性很大。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士就曾表示，房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)擴(kuò)大是全國(guó)趨勢(shì)，而廣州擬在年底啟動(dòng)相關(guān)方面的研究。

      北京？廣州？深圳？

      在上海、重慶兩地成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)后，在對(duì)第二批試點(diǎn)城市的猜測(cè)中，作為一線大城市，北京、廣州、深圳三地的呼聲最高。盡管最終的決定仍沒公布，但針對(duì)這幾個(gè)城市究竟誰更適合的比較一直在進(jìn)行。而三地之間也在做著各自的準(zhǔn)備工作。

      在去年底，北京住建委以及北京地稅局對(duì)契稅征收優(yōu)惠政策中規(guī)定的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更新，將作為判斷標(biāo)準(zhǔn)的套均總價(jià)改為每平方米單價(jià)，總體上擴(kuò)大了普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而使更多的普通家庭住房可以享受到契稅的優(yōu)惠。有分析認(rèn)為，這個(gè)調(diào)整是在為房產(chǎn)稅的開征進(jìn)行鋪路。原因就是這一政策既是稅收政策，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)收緊投資購(gòu)房，另外普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)回歸市場(chǎng)，也有可能會(huì)在后續(xù)出臺(tái)的試點(diǎn)房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅中起到比較重要的作用。

      廣州在4月份也上線了存量房計(jì)稅系統(tǒng)。這使得目前廣州已經(jīng)具備了對(duì)存量住房進(jìn)行估價(jià)的能力。有專家認(rèn)為，這同樣也有為房產(chǎn)稅的落地進(jìn)行準(zhǔn)備的意思。因?yàn)檫@個(gè)計(jì)稅系統(tǒng)可以對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)算征稅，在技術(shù)上也可以做到對(duì)樓市保有環(huán)節(jié)計(jì)算征稅。

      而深圳，則條件更為成熟。作為土地招拍掛的首舉之地，現(xiàn)時(shí)深圳也是土地財(cái)政影響較小的一線城市之一。有分析稱，不過高地依賴于房地產(chǎn)行業(yè)，不過度地依賴于土地財(cái)政，在大環(huán)境上更為成熟。而此外，在技術(shù)層面，在深圳已經(jīng)有專門針對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估進(jìn)行了數(shù)據(jù)的收集與整理，形成了宗地信息、樓宇信息、房屋信息、以及權(quán)利人信息的房地產(chǎn)稅評(píng)估的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且數(shù)據(jù)庫(kù)與宗地矢量化地圖進(jìn)行了整合，形成了完整的空間數(shù)據(jù)庫(kù)。也就是說，深圳已經(jīng)具備開征房地稅的技術(shù)條件。

      三地對(duì)比，各有優(yōu)勢(shì)，而不少專家都認(rèn)為深圳比廣州更具開征條件。但如今，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)仍未確定，北京、廣州、深圳之爭(zhēng)注定仍將繼續(xù)。

      重慶或上海推廣模式該選誰？

從去年1月重慶、上海開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅至今，已經(jīng)接近一年半的時(shí)間。而在近日有消息稱，相關(guān)部門也已經(jīng)對(duì)這兩地進(jìn)行個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果展開評(píng)估，結(jié)果仍沒公布。對(duì)于此次的評(píng)估，可能將會(huì)對(duì)接下來的第二批試點(diǎn)城市推行房產(chǎn)稅的模式有較大的影響。擴(kuò)大試點(diǎn)已成大勢(shì)所趨，評(píng)估重慶與上海的效果，獲取經(jīng)驗(yàn)是未來以何種方式繼續(xù)推進(jìn)的關(guān)鍵。

      兩種模式誰孰誰優(yōu)

      房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?；居谕粫r(shí)間開始的重慶與上海兩個(gè)試點(diǎn)，所征稅的細(xì)則也有不同。

      首先在征稅對(duì)象上就有所區(qū)別。重慶房產(chǎn)稅面對(duì)的是重慶市城九區(qū)的所有獨(dú)棟別墅，新購(gòu)的高檔住房以及新購(gòu)的無戶籍、無工作、無企業(yè)人員新購(gòu)的第二套及以上的普通住房。而在上海，房產(chǎn)稅的征收范圍是全上海市，對(duì)象是本市家庭新購(gòu)的第二套及以上住房，以及非本市居民新購(gòu)的住房。也就是說，在物業(yè)類型上，上海面向所有的住房，以是否新購(gòu)和是否擁有本地戶口為界。

      而在征收稅率上，重慶有0.5%、1%和1.2％三種，而上海則是0.4％和0.6%。相比而言，重慶的房產(chǎn)稅征收方式復(fù)雜一些。如果一戶家庭已擁有一套高檔住宅，如果再購(gòu)買一套住宅，面積在150平方米，交易單價(jià)在16000元/平方米，除去100平方米的稅費(fèi)免征部分，每年納稅額是（150－100）×16000×1％＝8000元。

      而如果是在上海，情況又不一樣，因?yàn)樵谏虾５姆慨a(chǎn)稅計(jì)算公式中，免征的面積僅為60平方米，但加入了家庭人口的因素。如果同樣一個(gè)3口之家已經(jīng)有一套150平方米的住宅，現(xiàn)又新購(gòu)一套150平方米的住宅，均價(jià)在30000元/平方米，每年要繳納的稅額是（150＋150－60×3）×30000×70％×0.4％＝10080元。

      “上海模式”將被推廣？

      盡管落戶在哪仍然沒有確定，但房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)已經(jīng)勢(shì)在必行。而在擴(kuò)大試點(diǎn)，是采用重慶模式還是上海模式仍不可而知。而近一年來，重慶、上海兩地的征稅模式都各有呼聲，以往重慶模式被認(rèn)為更符合稅收規(guī)律，因而受到更多的推崇。但近日，又有不少分析人士，在第二批試點(diǎn)城市中，上海模式應(yīng)該是主導(dǎo)。

      中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該以“上海模式”為主導(dǎo)，對(duì)“增量”征稅，而不是家家戶戶都要繳納房產(chǎn)稅，“相比較而言，‘重慶模式’工作量太大，連小別墅都要征稅，很多人心里受不了，‘上海模式’執(zhí)行難度就小一些。”

      此外，有分析稱，第二批試點(diǎn)城市很可能主要針對(duì)的也是新增購(gòu)房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會(huì)得到足夠的保護(hù)，只會(huì)對(duì)超出面積外的部分進(jìn)行征收。而在上海模式中征稅的方式，除了面積，還包括了家庭人口，也就是人均面積也是考慮的范圍。“上海模式”在接下來成為基本模板的可能性更大。專家點(diǎn)評(píng)

      彭澎：征收模式應(yīng)效法國(guó)際先進(jìn)成熟稅制統(tǒng)一施行

      “如果開征房產(chǎn)稅應(yīng)該是采用重慶模式還是上海模式？”對(duì)于此問題，廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“與西方成熟的房產(chǎn)稅不同，我國(guó)的房產(chǎn)稅顯得更為寬松，建議國(guó)家應(yīng)與國(guó)際慣例接軌，借鑒西方成熟的稅制，全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行房產(chǎn)稅，根本需要試點(diǎn)，更不必要出現(xiàn)五花八門的征收模式。”

      與此同時(shí)，他提出房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)包括以下四種類型：一、對(duì)持有多套房的一套房不收，二套房增收，三套房多收；二對(duì)人均80平方米以上的房屋進(jìn)行征收；三對(duì)持有多套卻空置、或出租的房子進(jìn)行征收；四對(duì)投資、交易、買賣的房屋進(jìn)行征收。

      龍斌：房產(chǎn)稅開征，一來法律前提站不住腳，二來對(duì)樓市影響不大

      對(duì)于房產(chǎn)稅開征，合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌認(rèn)為，“房產(chǎn)稅本身在法律意義上就不具有合法性。在我國(guó)，房產(chǎn)的價(jià)值在于土地，而對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房屋只有70年的產(chǎn)權(quán)，所征收的房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上是對(duì)目前‘鋼筋水泥’建立起來的居住租賃關(guān)系進(jìn)行征稅。這就使房產(chǎn)稅開征的法律前提就站不住腳。”

      此外，在他看來，“無論廣州以‘重慶模式’還是以‘上海模式’開征，對(duì)市場(chǎng)的影響力都不大。一來目前的征收方式，開征范圍較小，主要是傾向于大戶型、豪宅進(jìn)行征收，對(duì)于廣州樓市來說，不會(huì)觸及存量市場(chǎng)，因而其影響面較小。二來，廣州樓市的價(jià)格在全國(guó)一線城市內(nèi)是最低的，其房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較成熟、理性的，若開征房產(chǎn)稅，短期內(nèi)對(duì)廣州樓市的影響還是不大的。”

      肖文曉：年內(nèi)廣州開征房產(chǎn)稅可能性不大

      今年內(nèi)廣州是否會(huì)開征房產(chǎn)稅，滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉認(rèn)為，“這個(gè)可能性不大，目前廣州還處于開征前提研究準(zhǔn)備階段。”據(jù)他向記者透露，“目前廣州相關(guān)部門已經(jīng)開始著手在研究過程中了。廣州目前的準(zhǔn)備工作還很不足，從開征的對(duì)象、開征范圍、開征方案都仍未著手調(diào)研準(zhǔn)備，當(dāng)前已經(jīng)5月份了，7個(gè)月的時(shí)間仍不足以做好所有的試點(diǎn)準(zhǔn)備調(diào)研工作，因而今年內(nèi)廣州開征房產(chǎn)稅的可能性很小。”

      此外，肖文曉認(rèn)為，“若廣州開征房產(chǎn)稅，其征收模式不一定會(huì)采用重慶、上海模式，根據(jù)廣州的一貫做法，一般都會(huì)根據(jù)本地實(shí)際情況作出相應(yīng)的改良。”

      韓世同：深圳先行試點(diǎn)的可能性大

      目前廣州具備條件開征房產(chǎn)稅么？廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同對(duì)此認(rèn)為，“若是按照重慶、上海模式開征房產(chǎn)稅的話，這種形同虛設(shè)、威力不大、收效不顯著的模式，只要廣州敢開征，隨時(shí)都可以開征房產(chǎn)稅。但問題在于，若房產(chǎn)稅旨在與中央保持一致強(qiáng)調(diào)抑制投資需求、嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的話，房產(chǎn)稅的征收范圍及力度必定很嚴(yán)厲才能使房產(chǎn)稅真正實(shí)現(xiàn)其目的。廣州敢率先開征房產(chǎn)稅、進(jìn)行嚴(yán)厲打擊么？”

      此外，針對(duì)“當(dāng)前部分專家稱房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)城市中，深圳機(jī)會(huì)大于廣州”這種說法，韓世同對(duì)此表示認(rèn)同，在他看來，“若第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市當(dāng)中，要二選一的話，無疑是深圳試點(diǎn)的機(jī)會(huì)更大。深圳比較大、城市比較新、加上之前物業(yè)稅點(diǎn)工作中深圳是完成得比較好的，因而要比較的話，深圳房產(chǎn)稅試點(diǎn)操作上更優(yōu)于廣州。若此次試點(diǎn)城市名額擴(kuò)大至8-10個(gè)的話，作為全國(guó)一線中心城市，廣州和深圳必定都在其內(nèi)，若試點(diǎn)名額只在5-6個(gè)的話，只能二選一選深圳。”