土地信貸“曲線救市” 商業(yè)地產(chǎn)泡沫另有隱情

　　在城市綜合體已經(jīng)泛濫成災的今天，為什么還有那么多房企蜂擁進駐，背后的一個重要原因與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大勢相關：在住宅用地越來越難拿、住宅開發(fā)幾乎被銀行列入禁貸名單的情況下，商業(yè)地產(chǎn)被大開方便之門，成為土地與資金的雙重突破口。

　　土地出讓集中 銀行信貸支持

　　近期上海浦東新區(qū)集中推出康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等5個鎮(zhèn)的5幅城市綜合體地塊，根據(jù)官方說法，這五大城市綜合體將和迪士尼同步啟動，并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海，浦東五大綜合體集中推出的背后，是這一類型房地產(chǎn)項目的全國“走紅”。

　　“我們做城市綜合體，一半資金是自有的，一半資金來自銀行貸款。對于這樣的項目，銀行是支持的。”上海一家知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者。目前這家公司運營一個位于上海郊縣的城市綜合體項目，根據(jù)記者調(diào)查，該項目土地成本加建安成本共計20億元左右，其中住宅項目已經(jīng)開售，共計可回收資金7億元。如果一半啟動資金來自銀行貸款，那么對于開發(fā)商來說，10億元自有資金中有7億元可以短期回籠，資金杠桿率之高可見一斑。

　　據(jù)了解，這家商業(yè)地產(chǎn)商下一個城市綜合體項目已經(jīng)落戶昆山。而記者查閱昆山土地出讓信息時發(fā)現(xiàn)，今年以來，昆山數(shù)十幅出讓地塊中，幾乎沒有純住宅項目，工業(yè)、商業(yè)、商住綜合等成為主要類型。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，純住宅用地運作難度較大，一是銷售可能遇到限購影響，二是開發(fā)階段的貸款無法解決。而商住項目就不同了，除了銀行可以給予貸款支持外，政府還可能因為對當?shù)囟愂盏母嗬瓌佣o予一定的補貼。又因為商業(yè)綜合體項目中配備了一定比例的住宅，開發(fā)商可以通過綜合體項目融資，再通過住宅銷售變現(xiàn)，由此完成了借道融資的全過程。除此之外，開發(fā)商也可能通過商業(yè)用地來建“類住宅”，即所謂酒店式公寓，雖然產(chǎn)權只有50年，但因為不被限購，也成為目前大量房地產(chǎn)企業(yè)選擇的產(chǎn)品類型。

　　綜合眾多有利因素，無論是經(jīng)驗豐富的大開發(fā)商，還是從未做過商業(yè)地產(chǎn)的中小房企，都一股腦地涌入城市綜合體這片“紅海”。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，金地、保利、招商、萬科等20強房企全部涉足商業(yè)地產(chǎn)。除此之外，大量從未做過商業(yè)地產(chǎn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)爭搶綜合體的案例更舉不勝舉。

　　百城齊建綜合體 地方政府助推泡沫

　　中房信集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，集商業(yè)、辦公、住宅為一體的城市綜合體項目發(fā)展迅速。2011年至2015年這五年時間，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部城市的新城出現(xiàn)，而這些新城的統(tǒng)一特征是“無人口、無產(chǎn)業(yè)、無交通”，可謂“三無區(qū)”。

　　以成都舉例，上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心周建成博士告訴記者，根據(jù)他們的調(diào)研，成都2011年主城區(qū)人口約530萬，城市綜合體總量在523萬平方米。此時，人均約一平方米的商業(yè)面積還屬于正常。但是在2012年一年，成都城市綜合體總面積驟然翻倍，達到1061萬平方米。而根據(jù)目前規(guī)劃，到2015年，成都城市綜合體總面積將達到2757萬平方米，比目前的商業(yè)體量再翻1.5倍。到那時，上海、北京等一線城市的綜合體項目將遠遠不及中西部城市。

　　這種數(shù)量上的快速膨脹已經(jīng)引起市場的普遍關注。有媒體報道，四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟數(shù)據(jù)顯示，僅去年上半年，成都在建和立項的城市綜合體就已經(jīng)達到88個，其中6成扎堆在成都南部的天府新城。開發(fā)者中，有眾多全國性知名房企，但絕大多數(shù)開發(fā)者此前均沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營經(jīng)驗。

　　天府新區(qū)的綜合體大發(fā)展首先來自政府規(guī)劃的助推。根據(jù)當?shù)毓嫉摹短旄聟^(qū)總體規(guī)劃》，新城片區(qū)總用地面積55平方公里，其中建設用地48平方公里，規(guī)劃人口74萬人。新區(qū)功能定位為三大產(chǎn)業(yè)，分別是新川創(chuàng)新科技園起步區(qū)、成都天河生物醫(yī)藥科技研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化中心、成都高新國際低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化器。同時還將打造西部首個碳交易市場，以及新三板交易平臺。最終，天府新城將打造成與上海浦東、天津濱海新區(qū)、杭州錢江新城、廣州珠江新城齊名的西部新城。

　　在這樣的規(guī)劃吸引下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)涌入開發(fā)。有當?shù)貙＜医榻B，在天府新城內(nèi)，目前常住人口僅有幾十萬，以未來人口能夠達到100萬來計算，一般情況下，人均商業(yè)面積按1∶1的比例已經(jīng)足夠。但目前該區(qū)域內(nèi)的購物中心建筑面積已經(jīng)高達三四百萬平方米。而除購物中心外，區(qū)域內(nèi)還有18個五星級酒店。這樣大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目如何有效運營，目前尚待求解。

　　而對于地方政府而言，先不論最終經(jīng)營如何，單單是這些項目的開工啟動就足以大力拉動當?shù)谿DP。據(jù)統(tǒng)計，一季度，成都天府新區(qū)在建項目440個，所涉及項目計劃總投資2186億元，本年完成投資226.25億元，同比增長55.8%，高于全市增幅28.8個百分點。天府新區(qū)投資對全市的貢獻率達20.4%，是成都市當前和今后的投資熱點和增長亮點區(qū)域。

　　在這樣的大發(fā)展規(guī)劃推動下，一季度，成都經(jīng)濟區(qū)完成固定資產(chǎn)投資總額2248.3億元，增長23.3%，占全省的比重為61.0%。成都投資總額完成1111.3億元，增長27.0%，占經(jīng)濟區(qū)的比重達49.4%。而四川省前4個月的房地產(chǎn)開發(fā)完成投資911.8億元，同比增長19.8%。商品房新開工面積2537.3萬平方米，也有2.1%的增長。

　　“為了避免房地產(chǎn)投資增速過快下降，很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項目。對于政府來說，賣地賺錢；對于開發(fā)商來說，即規(guī)避調(diào)控政策，又可以變相做住宅。確實是雙贏的做法。只是一下子推出這么多綜合體，未來真的能承受嗎？”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡地說。