萬科龍頭地位若不保 老大將在中海和恒大中產(chǎn)生

    如果萬科有一天從行業(yè)頭把交椅的位置上被趕下來，這可能是萬科（000002.SZ）非常失落的時(shí)刻，至少對(duì)于目前27951名萬科員工來說，要丟掉骨子里的那份自豪和優(yōu)越感，仍需要勇氣和時(shí)間才能做好思想準(zhǔn)備。

    萬科在雄踞龍頭老大十多年后，可能會(huì)因保證質(zhì)量而影響發(fā)展速度，被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越。而包括產(chǎn)品質(zhì)量、職業(yè)經(jīng)理人制度、盈利模式及公司戰(zhàn)略等，一系列棘手問題的調(diào)整解決，都可能成為制約萬科發(fā)展速度的因素。

    實(shí)際上，穩(wěn)健持續(xù)的中海地產(chǎn)、激進(jìn)生猛的恒大地產(chǎn)、實(shí)力強(qiáng)勁的保利地產(chǎn)以及特立獨(dú)行的萬達(dá)集團(tuán)，在某些方面已超過了萬科。

    可能會(huì)為了質(zhì)量淪為老二老三

    回國(guó)參加股東大會(huì)的萬科集團(tuán)董事局主席王石，依然是語出驚人。他在5月11日的股東大會(huì)上明確表示：“大家要做好準(zhǔn)備，萬科可能會(huì)為了質(zhì)量淪為老二老三。”

    盡管王石和萬科集團(tuán)總裁郁亮此前也曾多次公開表示不擔(dān)心被同行超越，但王石的此番公開表態(tài)還是讓投資者信心受挫。

    王石這句話的注腳，意在表達(dá)公司對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量問題的高度重視，萬科不會(huì)以犧牲質(zhì)量為代價(jià)換取速度的增長(zhǎng)。自2012年以來，從業(yè)主維權(quán)到“涉毒地板”，再到“紙板門”，萬科頻頻遭遇信任危機(jī)。飽受質(zhì)量事件困擾的萬科，不得不對(duì)快速規(guī)模擴(kuò)張下的質(zhì)量把控問題進(jìn)行深度反思。

    王石表示：“萬科已經(jīng)是世界最大的房地產(chǎn)公司。有沒有想保持這個(gè)地位？當(dāng)然想保持。但是有這樣一個(gè)問題，靠什么保持？靠數(shù)量保持還是靠質(zhì)量保持？這個(gè)會(huì)有沖突。如果要質(zhì)量，就可能會(huì)降低速度，萬科也有可能從第一降到第二。”

    王石直言：“我的態(tài)度非常明確，質(zhì)不過關(guān)，量只是過眼云煙，即使成第一了，也很快就會(huì)被后面的拉下去。”

    競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直逼

    萬科的行業(yè)第一位置，主要是指資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)收入，尤其是銷售金額的規(guī)模。從目前的數(shù)據(jù)和競(jìng)爭(zhēng)格局來看，在銷售規(guī)模上最有可能超過萬科的是中海地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)。

    萬科2011年實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)1075.3萬平方米，銷售金額達(dá)1215.4億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元。

    而從2009年第三季度起，高速規(guī)模擴(kuò)張的恒大地產(chǎn)憑453萬平方米的銷售面積超越萬科，從此一直成為行業(yè)的銷售面積冠軍。在2010年，恒大地產(chǎn)又以80.2億元的凈利潤(rùn)超過萬科同期的72.8億元，首次在凈利潤(rùn)規(guī)模上超過萬科。

    2011年，恒大地產(chǎn)繼續(xù)在銷售面積、凈利潤(rùn)這兩大規(guī)模指標(biāo)上全面超越萬科，凈利潤(rùn)超越額度從2010年的7.4億擴(kuò)大到2011年的21.6億。而恒大地產(chǎn)2011年銷售金額為803.9億元，與萬科在銷售金額上的差距則從2010年的577億元縮小到412億元。

    萬科總裁郁亮曾經(jīng)表示，萬科真正的對(duì)手是中海地產(chǎn)。從2009年開始，銷售規(guī)模通常僅有萬科三分之二的中海地產(chǎn)，其凈利潤(rùn)開始超過萬科，2011年中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)為122億元人民幣，比萬科高出26億元。

    而有接近萬科的相關(guān)人士透露，實(shí)際上萬科高層一直把萬達(dá)集團(tuán)也作為最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。萬達(dá)集團(tuán)在2011年銷售收入首次突破千億，但由于沒有住宅開發(fā)的獨(dú)立數(shù)據(jù)，萬達(dá)與萬科的差距暫無法判斷。

    此外，中建、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等企業(yè)的實(shí)力和發(fā)展速度，也不可小覷，這些開發(fā)商也對(duì)萬科形成追趕之勢(shì)。

    受累于多種因素影響，萬科銷售增速出現(xiàn)總體放緩趨勢(shì)。在2004年到2010年這段時(shí)間里，萬科年度銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率接近50%，其中2009年和2010年銷售額翻了一番多。但其在2011年的銷售額增長(zhǎng)率則由2010年的70.5%下降到了12.4%。

    而質(zhì)量問題的凸顯，則給萬科的規(guī)模增長(zhǎng)提出了挑戰(zhàn)。郁亮在股東大會(huì)上表示，萬科今年將會(huì)把質(zhì)量放在第一位。但在保證質(zhì)量的同時(shí)是否會(huì)降低速度，這仍是一個(gè)不易平衡的問題。

    萬科高層的多次表態(tài)，也顯示出剎車減速的意圖。王石在2010年的一個(gè)論壇上出言警告：“如果萬科一意以利潤(rùn)為導(dǎo)向，那么后千億時(shí)代可能面臨覆滅式的危機(jī)。”

    此前郁亮也坦言，他和王石在戰(zhàn)略上沒有根本分歧，但做法上有一些不同意見，其中包括對(duì)公司發(fā)展速度的看法，“快和慢我們是有些分別，但大的方面不會(huì)有。”

    不過，在同樣面臨房地產(chǎn)調(diào)控壓力下，中海地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)也先后被爆出質(zhì)量問題，這些公司的規(guī)模和發(fā)展速度同樣面臨調(diào)整壓力。這兩家公司制定的2012年銷售目標(biāo)幾乎零增長(zhǎng)，意味著剎車減速成為開發(fā)商的共同選擇，要在短期內(nèi)超越萬科成為行業(yè)龍頭，仍面臨諸多不確定性。