銀監(jiān)會意見最晚下月露面 “老貸新惠”或全面叫停

    從目前的中國樓市來看,市場信心用“憂心蔓延”來形容并不為過。這種憂心不僅來自買房售房的普通投資人及開發(fā)企業(yè),也來自與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的銀行金融業(yè)。

    以上海為例,10月份,上海各中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少21.1億元,同比多減71億元,其中新建房貸減少17.6億元,二手房貸減少3.5億元。

    房貸業(yè)務(wù)的減少來自今年以來樓市交易量的大幅縮水。“一般來說,上海日成交400套新房、月成交面積80萬平方米以上屬于正常市場情況,但到9、10月份,上海新房日成交不足200套。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹說。

    “房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。”國務(wù)院在10日召開的工作會議上明確提出,并要求認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢,正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。

    于是,鼓勵樓市交易以確保銀行體系安全,同時貢獻于經(jīng)濟“維穩(wěn)”大局,成為此輪房地產(chǎn)業(yè)受到國家政策重點傾斜的原因之一。但是,無論是10月22日的房貸新政,還是11月9日的十項穩(wěn)定經(jīng)濟措施,似乎都沒有在市場層面真正提振樓市信心。有數(shù)據(jù)顯示,10月22日新政公布后至今,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)日成交新房只有5.4套。樓市成交逐日低迷。

    另一邊,由于政策出臺部門與監(jiān)管部門存在微妙的觀念偏差,房貸市場正陷入商業(yè)銀行各自鉆營、伺機搶奪客戶的混戰(zhàn)局面,其中焦點之一就是能不能給予老客戶7折房貸利率優(yōu)惠(即“老貸新惠”政策)。有消息稱,為嚴格規(guī)避風(fēng)險,銀監(jiān)會正式指導(dǎo)意見最晚將在下月出臺,上述“老貸新惠”的做法或被統(tǒng)一叫停。中央精神是否會被部門化解,成為業(yè)內(nèi)密切關(guān)注的敏感話題。

    政策重拳相助樓市成交未暖

    從10月22日央行出臺房貸新政開始,一系列惠及普通購房者的樓市政策密集出擊。這些新政被市場寄予厚望,期待可以借此提振幾近谷底的投資信心。

    根據(jù)新政精神,從10月27日起,首次購買90平方米以下普通住房和改善型普通住房的貸款可以享受首付兩成、利率七折的信貸優(yōu)惠。政策一出,市場為之一振。

    與此同時,為應(yīng)對全球經(jīng)濟下行帶來的中國經(jīng)濟風(fēng)險,達到穩(wěn)定市場的目標,11月9日,國務(wù)院公布十項提振經(jīng)濟措施,加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政策性內(nèi)需拉動和實行合理的增值稅改革成為措施的核心內(nèi)容,房地產(chǎn)市場再次被視作政策性拉動內(nèi)需的重要一環(huán)。5天后,國務(wù)院部署落實中央政策措施的七項工作,明確提出房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要意義:

    “房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。”溫家寶總理在部署落實中央政策措施的七項工作會議上指出,要認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢,正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè);落實和完善促進合理住房消費的政策措施;促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展;加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。

    房地產(chǎn)業(yè)可能借機回暖的預(yù)期再次被推至輿論高峰。

    然而,從市場情況來看,截至目前,新政未在樓市起到多少鼓舞士氣的作用,上海等地房產(chǎn)交易持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示,新政后20天,上海新商品房日成交133套,其中內(nèi)環(huán)內(nèi)日成交僅為5.4套。“根本沒有感到新政對樓市成交有什么實際的拉動作用,觀望情緒越來越濃厚。”上海交通銀行一位房貸經(jīng)理告訴記者。

    造成樓市觀望情緒的原因眾多。“因為目前經(jīng)濟形勢不甚明朗,投資性的購房意向基本上全面持幣觀望。換句話說,只要經(jīng)濟大勢沒有明確,樓市很難全面復(fù)蘇,除非出臺類似購房辦戶口或返還個人所得稅等強力拉動政策。”上海易居研究院某資深專家表示。除此之外,房貸領(lǐng)域微妙復(fù)雜的政策導(dǎo)向也是樓市短期混亂低迷的重要原因。

    “由于央行為代表的政策出臺部門與銀監(jiān)會為代表的監(jiān)管部門形成微妙的觀念偏差,全國房貸市場在2008年年末呈現(xiàn)空前的混戰(zhàn)局面,各家商業(yè)銀行都在焦急等待著銀監(jiān)會給出的具體執(zhí)行原則,也在暗自醞釀既不逾越紅線,又能在有限的房貸市場總盤中獲得份額的操作細則。”一位交通銀行房貸部門工作人員告訴記者。

    政策一日三“變”房貸陷入混戰(zhàn)

    “這十幾天來,與房貸的有關(guān)的政策真是一日三變。讓人摸不著頭緒。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商表示。綜合起來,目前房貸混戰(zhàn)主要體現(xiàn)在三個方面。

    首先,嚴格執(zhí)行新政則受惠者少。

    “在短期暫停辦理房貸業(yè)務(wù)后,目前各家銀行的房貸業(yè)務(wù)辦理已經(jīng)恢復(fù)。”上海某商業(yè)銀行高層告訴記者。而對于房貸新政的解讀,各家銀行又有所不同。

    根據(jù)上海證券報了解,交通銀行的操作辦法分為四類:一、屬于首次購買普通商品房,且資信良好者,可以享受首付兩成、利率七折的最優(yōu)惠政策。但如果購房者在從事工作等方面有較低評級,銀行也可以自行上調(diào)首付成數(shù)。二、如果購房者有過一次購房紀錄,但前套房產(chǎn)已經(jīng)售出,且現(xiàn)購房產(chǎn)屬于90平方米以下小戶型,也可視資信情況給予首套購房的最優(yōu)惠政策。三、如果購房者有過數(shù)次購房紀錄,且前貸款已經(jīng)結(jié)清,目前居住的人均面積小于33.07平方米,即便前套房產(chǎn)沒有賣出,如果新購房產(chǎn)面積大于前套房產(chǎn),也可視為改善性居住需求,給予首付兩成、利率七折的優(yōu)惠。四、其余全部情況嚴格按照359號文件和452號文件即《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號)和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號)嚴格執(zhí)行。

    “按目前標準來看,能夠符合上述優(yōu)惠條件的購房案例其實不多。尤其是符合投資客投資的房產(chǎn)幾乎享受不到這些優(yōu)惠,也就沒有吸引投資者入市的動力。所以我們的優(yōu)惠政策基本上無處可用。”一位銀行業(yè)人士分析。

    其次,“老貸新惠”能否執(zhí)行說法不一。

    除了新購房的優(yōu)惠標準外,與老客戶有關(guān)的房貸優(yōu)惠也是此次爭議的焦點之一。根據(jù)各家商業(yè)銀行此前傳出的消息,為了大力鼓勵和推動房貸業(yè)務(wù),對于原本已經(jīng)享受8.5折優(yōu)惠利率的老貸款客戶如果審批合格,也可以在明年1月1日起同時享受7折優(yōu)惠利率。

    中國農(nóng)業(yè)銀行是明確提出“老貸新惠”政策的銀行之一。自10月22日央行出臺房貸新政后,農(nóng)行首先出臺房貸操作細則,但就在細則掛出后當天,農(nóng)行網(wǎng)站又將這一文件悄然撤消。此后,有市場消息稱銀監(jiān)會對央行較為寬松的貸款原則頗多“異見”,已經(jīng)基本籌備妥當?shù)母魃虡I(yè)銀行房貸細則臨時告停。

    但兩天后,農(nóng)行房貸細則再次出現(xiàn)在農(nóng)行網(wǎng)站上,其中關(guān)于“老貸新惠”的內(nèi)容大致未變,其中包括對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內(nèi)部的計算機系統(tǒng)自動調(diào)整利率,無需借款人申請,貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準利率的0.7倍。

    農(nóng)行政策撤而又出的背后是決策層對信貸風(fēng)險控制與信貸口徑放松這對矛盾體間的平衡關(guān)系認識不一。有來自銀行體系的人士告訴記者,農(nóng)行貌似優(yōu)惠的新政內(nèi)容其實無力實施。主要原因是與銀監(jiān)會給出的指導(dǎo)意見不符。

    于是,市場看到,各家商業(yè)銀行目前在“老貸新惠”方面都在閃爍其詞。“我們沒有說不能給出這樣的優(yōu)惠,但具體能否執(zhí)行要看銀監(jiān)會的指導(dǎo)意見。”交通銀行表示。

    再次,不同房貸政策推動“轉(zhuǎn)按揭”重生。

    “‘老貸新惠’的優(yōu)惠方式有很大問題,如果優(yōu)惠只存在于部分銀行,無疑大量老的貸款客戶將通過平轉(zhuǎn)的方式向有這一優(yōu)惠政策的銀行流入。這就會導(dǎo)致銀行間爭奪客戶的惡性競爭。但是,如果全行業(yè)都選擇這一標準,其實對銀行來說損失不小。”上述銀行界人士介紹。而他所說的銀行損失,指銀行在與開發(fā)商和房貸中介的合作中已經(jīng)有大量隱性成本的投入,如果前客戶都采用下浮30%的利率水平,其實際收盈將出現(xiàn)虧損。“銀監(jiān)會主要也是要考慮這些銀行損失能否承受。”

    這種惡性競爭其實已經(jīng)出現(xiàn)。消息人士向上海證券報透露,因為處于政策模糊的混戰(zhàn)階段,各家商業(yè)銀行自行設(shè)定的貸款優(yōu)惠條件各不相同,能夠給出更優(yōu)條件的銀行正在暗地里向貸款客戶溝通“房貸平轉(zhuǎn)”的可能,即將其它銀行的房貸業(yè)務(wù)搶奪至自身銀行。比如某客戶如果原有購房貸款享受的是8.5折利率折讓,那么平轉(zhuǎn)至新銀行后,可以在明年起享受7折優(yōu)惠利率。

    上海一家房貸中介則告訴記者,目前,廣東發(fā)展銀行等一些銀行可以做7折利率的“老貸新惠”業(yè)務(wù),如果客戶有此意向,中介公司則免費為客戶提供房貸平轉(zhuǎn)。綜合本報記者了解的信息,至少包括深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行和招商銀行在內(nèi)的幾家商業(yè)銀行正在積極看好這類轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

    其實,房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)是在2006年前后一度在市場上盛行的一種銀行房貸業(yè)務(wù)。彼時,由于固定房貸利率的興起,以深發(fā)展等銀行為代表,一些提供固定房貸利率業(yè)務(wù)的銀行嘗試將有意轉(zhuǎn)固定利率房貸的客戶吸引到自身體系。但由于房貸平轉(zhuǎn)需要將原有銀行的貸款一次性還清,如果客戶沒有這一還款能力,銀行、房貸中介等機構(gòu)就要擔(dān)負一定的墊資或擔(dān)保責(zé)任,而一旦客戶與原銀行出現(xiàn)違約或糾紛,銀行體系風(fēng)險將隨即暴露。此后不久,隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益收緊,房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)漸被叫停。

    此次,隨著“老貸新惠”操作可能的出現(xiàn),各家銀行再次將數(shù)年前的做法抬出市場,希望以此在房貸市場份額中擴大自己的那份蛋糕。

    但是,這些大舉放開7折優(yōu)惠利率的做法正是銀監(jiān)會此次要求各銀行高調(diào)防范的內(nèi)容之一。來自銀行內(nèi)部的消息是,為了電腦操作系統(tǒng)能夠在明年1月1日新政執(zhí)行前按時完成系統(tǒng)參數(shù)的修改,銀監(jiān)會的執(zhí)行意見最晚將在12月正式發(fā)布至各家商業(yè)銀行。“對于原有客戶在明年起統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)為7折利率的做法可能被全面叫停。”知情人士稱。

    “近期風(fēng)聲或有變化,‘老貸新惠’的做法應(yīng)該是不能操作了。如果今年享受的是下浮15%的利率,那么明年也同樣只能下浮15%,而不是30%。”一位銀行人士告訴記者。

    另一位房貸中介告訴記者,深圳發(fā)展銀行目前可以提供“雙周供+氣球供”的組合方式,令二套以上購房者長期貸款利率享受3年期貸款利率水平。但該中介說法目前沒有得到深圳發(fā)展銀行的證實。