施建剛稱房價(jià)下降是表象 解析五方面希望房價(jià)漲

    施建剛，管理學(xué)博士，同濟(jì)大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師。同濟(jì)大學(xué)房屋土地資源信息研究中心主任、同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、同濟(jì)大學(xué)經(jīng)緯不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行院長。長期從事房地產(chǎn)學(xué)、土地管理、城市發(fā)展與管理等領(lǐng)域的教學(xué)、科研和咨詢（社會(huì)服務(wù)）工作。

    “目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數(shù)買了房子的人是不希望房價(jià)下跌的。”

    5月2日，百城價(jià)格指數(shù)顯示，4月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比首次雙降。然而，在施建剛看來，目前房價(jià)并沒有下跌多少，更多的是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給人造成的錯(cuò)覺，而未來房價(jià)，如果在完全市場化的情況下，必漲無疑。

    降價(jià)是表象

    施建剛表示，城市均價(jià)是被外環(huán)的房價(jià)拉低了，給人以降價(jià)的錯(cuò)覺。“舉一個(gè)極端的例子，如果2011年上海均價(jià)是21000元/平方米，2012年全年市區(qū)都沒有成交，只在金山區(qū)有成交，成交價(jià)均價(jià)為10000元/平方米，這樣計(jì)算出來的結(jié)果是：上海的房價(jià)從21000元/平方米狂跌到10000元/平方米，跌幅達(dá)50%以上。但實(shí)際上這僅僅是一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問題。”施建剛表示。

    另一方面，開發(fā)商在定價(jià)上耍手段也是重要原因。“一些房地產(chǎn)商會(huì)以打折為賣點(diǎn)，但實(shí)際上是抬高房價(jià)后再進(jìn)行打折，折后價(jià)幾乎與周邊房價(jià)相差無幾。”施建剛說。

    對于用房價(jià)與收入比來衡量房價(jià)是否合理的方式，施建剛認(rèn)為存在很多弊病。施建剛解釋稱，“發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比一般維持在4至6倍之間。百姓家庭收入增速每年在6％-7%，在房價(jià)平穩(wěn)的前提下，只需10年的時(shí)間，我國房價(jià)收入比即可降到5甚至更低。同時(shí)，人們在購房選擇過程當(dāng)中，并不需要一次性付清的，金融在其中起了杠桿作用，70%左右的款項(xiàng)是不用現(xiàn)付的。”

    “此外，還要考慮的是，計(jì)算房價(jià)收入比要選擇有效的人群，應(yīng)剔除享受保障房的人群。而對于像上海這樣人口導(dǎo)入型的城市，購房者來自全國，乃至全世界，是不能以本市家庭收入來測算的。”施建剛補(bǔ)充道。

    房價(jià)會(huì)上漲

    施建剛認(rèn)為，撇開行政干預(yù)，房價(jià)是一定會(huì)上漲的，因?yàn)楹芏鄬用娑枷Ｍ鼭q而不是跌。

    首先，地方政府希望房價(jià)漲。“我們做過調(diào)研，20個(gè)市級城市的主要官員對于房價(jià)問題，他們坦言希望上漲。因?yàn)榭己说胤秸囊豁?xiàng)主要指標(biāo)是GDP（房地產(chǎn)投資基本上占到整個(gè)固定資產(chǎn)投資的30%左右）。另外，房地產(chǎn)還牽涉到50多個(gè)部門、5萬多種產(chǎn)品，對拉動(dòng)就業(yè)將產(chǎn)生很大作用。”

    第二，毋庸質(zhì)疑，開發(fā)商肯定希望房價(jià)上漲。同時(shí)，絕大多數(shù)消費(fèi)者其實(shí)也是希望房價(jià)漲。目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數(shù)買了房子的人是不希望房價(jià)下跌的。

    第三，由于房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)較長的建設(shè)周期和預(yù)售制度，合理的供求平衡是1.5∶1，上海現(xiàn)在的供求平衡是1.2∶1，所以還是供不應(yīng)求。

    第四，銀行也希望房價(jià)漲，因?yàn)殂y行主要是靠存貸利差賺錢，而以建設(shè)期為基準(zhǔn)日計(jì)算，包括開發(fā)商、百姓貸款在內(nèi)的100%以上的貸款是從銀行來的，而房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人抵押貸款是它的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時(shí)，匯率的變化也將提升房價(jià)的上漲。

    第五，人工費(fèi)用和建設(shè)原材料的上漲，城市化率的進(jìn)一步提高，像上海這樣的城市每年將新增600萬平方米的增量房源來平衡新增人口的數(shù)量。