房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束 放松房產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)傷害更大

    經(jīng)歷了十多年的黃金年代，房地產(chǎn)已經(jīng)深入到中國(guó)萬(wàn)千民眾的血液中，說(shuō)它是萬(wàn)眾矚目也不算夸張，因?yàn)樗鼰o(wú)疑是目前關(guān)注面最廣的話(huà)題了。

    從世界經(jīng)濟(jì)史來(lái)看，房地產(chǎn)周期很長(zhǎng)，大約需要18-20年。同時(shí)它對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也很深遠(yuǎn)，通常來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)周期的結(jié)束，往往伴隨著經(jīng)濟(jì)的重大調(diào)整。這是因?yàn)橛捎诜康禺a(chǎn)價(jià)格的黏度高，要清理上一輪周期的存貨，往往需要很長(zhǎng)的時(shí)間。另外，房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿率的行業(yè)，它在金融資產(chǎn)中的占比越高，對(duì)金融體系產(chǎn)生沖擊也越大。美國(guó)的次債危機(jī)就是由于美國(guó)地產(chǎn)泡沫的破滅而帶來(lái)的金融危機(jī)，沖擊力度之大可見(jiàn)一斑。

    在我國(guó)，房地產(chǎn)具有其特殊性。從福利房到商品房，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)不僅受益于城市化進(jìn)程，而且受益于改革開(kāi)放的制度紅利。在漸進(jìn)式的市場(chǎng)化改革中，房地產(chǎn)逐漸形成了完善的產(chǎn)業(yè)鏈和傳導(dǎo)機(jī)制，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和剎車(chē)都是最有效和最快捷的手段之一。

    這是開(kāi)發(fā)商如此有底氣的根本性原因。“要是經(jīng)濟(jì)真的下來(lái)了，政府還得靠地產(chǎn)來(lái)重啟經(jīng)濟(jì)引擎”，很多人都這樣認(rèn)為。從這個(gè)角度看，地方政府的抵御力要小一些。因?yàn)椋松鲜鲈蛲?，地方政府還受制于土地財(cái)政，若少了賣(mài)地收入，地方的執(zhí)政空間都要受到很大制約。這是為什么中央的口風(fēng)稍有松動(dòng)，地方政府就急不可耐地推出樓市放松政策，尤其是中小城市地方政府。

    今年以來(lái)，長(zhǎng)期與政策對(duì)抗僵持的地產(chǎn)商們終于低下驕傲的頭顱，開(kāi)始實(shí)質(zhì)性調(diào)低房?jī)r(jià)，這算是給了調(diào)控政策臺(tái)階下。各地方政府則趁勢(shì)紛紛出臺(tái)刺激剛需的樓市放松政策。武漢、南京、南昌、沈陽(yáng)、廣州等城市上調(diào)公積金貸款余額上限，沈陽(yáng)縮短公積金繳存時(shí)間以鼓勵(lì)年輕職工首次購(gòu)房需求，多地公積金管理中心重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成。揚(yáng)州甚至出臺(tái)了獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房的措施，“建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購(gòu)房人給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款0.6%的獎(jiǎng)勵(lì)”。

    這些都給了大家很大的想象空間，很多人把釋放剛需的政策理解成“救市”，認(rèn)為再下一步就是全面放松，房地產(chǎn)原有的暴利模式還能維系。

    但對(duì)此，我卻有不同的觀點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)上看，對(duì)房地產(chǎn)的全面放松對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害更大。如果重啟2008年式的全面放松，房?jī)r(jià)或許會(huì)重歸上升通道，但同時(shí)也會(huì)給中國(guó)帶來(lái)全面的通脹泡沫，從而把經(jīng)濟(jì)引入日本式崩潰的可能性；或者更糟，在實(shí)業(yè)空心化的背景下，房?jī)r(jià)的上漲引發(fā)負(fù)反饋，經(jīng)濟(jì)也許會(huì)陷入滯脹。無(wú)論哪種情況，都會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，甚至引發(fā)恐慌。

    另外，房?jī)r(jià)下跌未必一定會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的硬著陸。一般來(lái)講，房?jī)r(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊有三方面。一是財(cái)富效應(yīng)的減少帶來(lái)的消費(fèi)萎縮。由于我國(guó)的農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，受益于房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)還不算太廣泛，因此，這部分沖擊并不像國(guó)外那么大。二是建筑業(yè)產(chǎn)值的減少。在中國(guó)政府的及早干預(yù)下，房地產(chǎn)泡沫的程度還沒(méi)到不可收拾的底部，因此，存貨的消化期也會(huì)更溫和些；三是金融危機(jī)，由于我國(guó)在金融領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度并不高，金融衍生工具也不發(fā)達(dá)，因此銀行在這方面的風(fēng)險(xiǎn)敞口遠(yuǎn)比美國(guó)小得多。這就是說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的傷害應(yīng)該沒(méi)有其他國(guó)家那么大。

    更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，而且關(guān)系到政治。目前，房?jī)r(jià)已經(jīng)高到大多數(shù)老百姓買(mǎi)不起的地步，再?zèng)]有比房地產(chǎn)更能牽動(dòng)普通老百姓的心了。因此，溫總理的一句“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有到合理價(jià)位”，讓多少人安了心。必須承認(rèn)，在中國(guó)，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)只是被少數(shù)人享受了，絕大多數(shù)人還是渴望房子回歸居住功能的。如果政府看重大多數(shù)人的利益，看重在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期的社會(huì)穩(wěn)定，就不可能不顧絕大多數(shù)人的訴求，把已經(jīng)盡得人心的房地產(chǎn)調(diào)控成果白白舍棄，任房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。因此，估計(jì)在經(jīng)濟(jì)真正著陸之前，很難再會(huì)看到房地產(chǎn)政策的全面轉(zhuǎn)向。

    當(dāng)下，房地產(chǎn)政策，牽一發(fā)而動(dòng)全身，不可能單一從某一個(gè)角度來(lái)考慮，筆者認(rèn)為，除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大變故，房地產(chǎn)的全面放松難以到來(lái)，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代也已結(jié)束。