開(kāi)發(fā)商重舉降價(jià)大旗 成交量大漲

    上周滬上樓市量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)，讓開(kāi)發(fā)商頗受鼓舞。

    “我很樂(lè)觀，二季度也會(huì)不錯(cuò)。”一位上市企業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)很高興，該公司旗下一個(gè)高端別墅項(xiàng)目定在下個(gè)月開(kāi)盤，定價(jià)在6萬(wàn)元/平方米。

    滬上另一大型房企高管稱，“最近該公司旗下的一個(gè)樓盤，一天成交三四套，我們現(xiàn)在的優(yōu)惠是買一套房送一輛奔馳smart?，F(xiàn)在smart都快送完了。5月的成交比3月還要好。”該高管認(rèn)為，今年市場(chǎng)不會(huì)差到哪里去。

    “開(kāi)發(fā)商重舉降價(jià)大旗”

    開(kāi)發(fā)商的相對(duì)樂(lè)觀預(yù)期，與上周滬上樓市的表現(xiàn)不無(wú)關(guān)系。

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月7日-5月13日)上海市商品住宅成交面積為20.08萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31.09%；新增供應(yīng)面積為14.69萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.04%；成交均價(jià)為21700元/平方米，環(huán)比上漲5.25%。上周有12個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取了預(yù)售證。

    佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)分析，上周商品住宅成交量大幅攀升，表明部分開(kāi)發(fā)商還是希望借助于傳統(tǒng)的“紅5月”來(lái)回款。高中低價(jià)位樓盤的“積極”入市回款，會(huì)形成價(jià)格普降的格局，從而有利于成交量的放大。

    降價(jià)幾乎已成當(dāng)下樓市成交的必要因素。

    佑威監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，今年上海商品住宅成交均價(jià)同比下跌了2.12%，成交面積同比下跌了7.38%。黃志堅(jiān)說(shuō)，這表明本輪更嚴(yán)厲的調(diào)控開(kāi)始至今，商品住宅市場(chǎng)總體上已達(dá)成以價(jià)換量的共識(shí)，連最不愿意降價(jià)銷售的高價(jià)項(xiàng)目也開(kāi)始加入打折或低開(kāi)報(bào)價(jià)行列。

    4月成交量的下滑，已經(jīng)為開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘。

    德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，4月樓市成交迅速下滑，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)力度減弱。在這種情況下，部分開(kāi)發(fā)商不得不再度舉起降價(jià)大旗。除了上周成交榜首的富力桃園，依靠低價(jià)熱銷，其他排名靠前的樓盤，如濱河華城、春江美廬等，幾乎都對(duì)價(jià)格做出了一定的下調(diào)。

    但是，陸騎麟也強(qiáng)調(diào)，目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性，一旦市場(chǎng)回暖或回籠資金的目的達(dá)到，很可能又會(huì)減小降價(jià)幅度，造成成交量的回落，這樣的循環(huán)可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月反復(fù)出現(xiàn)。

    高端樓盤集中成交

    值得一提的是，高端住宅的僵持局面也開(kāi)始松動(dòng)。

    佑威數(shù)據(jù)顯示，上周均價(jià)4萬(wàn)元以上的商品住宅成交了1.37萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上漲了120.66%，該價(jià)位段房源成交均價(jià)達(dá)63412元/平方米，環(huán)比也上漲了16.20%。

    黃志堅(jiān)表示，成交權(quán)重的大幅變化，推動(dòng)了上周商品住宅總體均價(jià)的上升。黃志堅(jiān)稱，逆勢(shì)中豪宅有如此表現(xiàn)，也算不易，這或和其報(bào)價(jià)低開(kāi)有很大關(guān)系。

    德佑地產(chǎn)提供的新聞稿顯示，上周上海單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端商品住宅共成交35套，比前周多出20套；成交面積0.91萬(wàn)平方米，相當(dāng)于前周的3.4倍。高端樓盤成交量的大幅回升，一定程度上造成了整體均價(jià)的上漲。

    在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔看來(lái)，由于當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)仍屬剛需主導(dǎo)，部分中低價(jià)房受此前熱銷影響，價(jià)格正逐步維持穩(wěn)定。而豪宅、別墅產(chǎn)品則受制于需求局限，面臨著越來(lái)越難賣的銷售壓力，這也是近期別墅、高端住宅紛紛采取以價(jià)換量措施的主要原因。未來(lái)不排除部分積壓難售項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，推動(dòng)價(jià)格再次探底的可能。

    一位布局全國(guó)的開(kāi)發(fā)商透露，最近省會(huì)城市和直轄市招商力度很大，該公司計(jì)劃買一些低價(jià)宅地，因?yàn)榧瘓F(tuán)商業(yè)地塊儲(chǔ)備已經(jīng)足夠。

    “紅5月”預(yù)期增強(qiáng)

    上周樓市成交量的反彈，直接拉升了業(yè)內(nèi)人士對(duì)于“紅5月”的預(yù)期。

    黃河滔表示，3月“小陽(yáng)春”過(guò)后，4月樓市的表現(xiàn)令人略感失望。不過(guò)近期隨著各類利好推動(dòng)，5月上半月的整體成交量重歸回暖之勢(shì)，前13天成交已超3月同期，有望再現(xiàn)小陽(yáng)春行情。

    黃河滔還提到，此前工行傳出取消首套房貸8.5折優(yōu)惠的消息，曾讓市場(chǎng)有了一絲政策收緊顧慮。但隨著上周央行再度下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)各大銀行對(duì)于首套房貸8.5折的優(yōu)惠將得到延續(xù)。再加上部分地方政府對(duì)政策所做的“微調(diào)”努力，這或被市場(chǎng)解讀為松動(dòng)信號(hào)。

    佑威數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，上海商品住宅累計(jì)成交34.16萬(wàn)平方米。黃志堅(jiān)認(rèn)為，5月成交量要超過(guò)4月的61.09萬(wàn)平方米，應(yīng)該沒(méi)有懸念，但要超過(guò)3月的79.89萬(wàn)平方米，還要看優(yōu)惠力度，即需要量?jī)r(jià)配合。

    克而瑞分析師楊晨青認(rèn)為，月均成交量60萬(wàn)至70萬(wàn)平方米，與歷年相比都不算高，現(xiàn)在的情況是，降價(jià)樓盤和未降價(jià)盤的去化速度差別很大。4月以來(lái)周成交量忽高忽低，這也與個(gè)別樓盤降價(jià)有關(guān)。楊晨青認(rèn)為，此前積累的最后一批剛需已釋放完畢。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，上周交易量重回20萬(wàn)平方米，很大程度是連續(xù)多周的成交量走低積累了上行的能量。從具體項(xiàng)目上來(lái)看，眼下給出的價(jià)格優(yōu)惠尺度仍不具有刺激交易發(fā)力的充分條件，能否持續(xù)釋放存在一定疑問(wèn)。目前開(kāi)發(fā)商的資金和銷售壓力仍然很大，這很可能倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)展開(kāi)新一輪以價(jià)換量，5月中下旬這一互動(dòng)或更加明顯。