房產(chǎn)新政再次亮相 傳遞哪些投資信號(hào)?

房子可能是很多人一生中所購最大的物件。房產(chǎn)新政再次亮相,想買房的投資者是借機(jī)買入,還是觀望等待?想賣房的人是馬上出售,還是轉(zhuǎn)售為租?這一政策對(duì)其他投資領(lǐng)域的影響又有幾何?

　　現(xiàn)房/持有還是拋售?

　　[個(gè)案]

　　2003年,王先生以每平方米5500元的價(jià)格購入一套100㎡的商品房,總價(jià)為55萬元。他首付15萬元,銀行貸款40萬元,年限為20年。上個(gè)月,王先生以每平方米8000元的價(jià)格在中介公司登記預(yù)備出售此房,但現(xiàn)在遇上了新政策,他很困惑目前是繼續(xù)持有,還是拋售?

　　[算賬]

　　根據(jù)稅收征收規(guī)定,王先生如要出售此房,所要繳納的稅費(fèi)總額=營業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅,共約75950元左右。如果現(xiàn)在出售,實(shí)際收入=轉(zhuǎn)讓收入-首付-應(yīng)繳稅收-三年房貸利息,約532950元。

　　王先生如果“轉(zhuǎn)售為租”,三年后再出售此房,屆時(shí)因購房已超過5年,因此不用繳納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。因此,我們暫把三年后的轉(zhuǎn)讓價(jià)仍定80萬元,三年期間每月出租收入2000元。

　　按照目前新政細(xì)則規(guī)定的“對(duì)于未能出具合理費(fèi)用相關(guān)憑證的業(yè)主,個(gè)人所得稅以轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%來征收”,王先生只要繳納8000元的個(gè)人所得稅就可以了。如此算下來,此房的實(shí)際收入約為556100元。

　　但是,如果王先生將房售出,把售房所得的53.3萬元用其投資,以每年5%的回報(bào)率計(jì)算,三年后將61.7萬元,比三年后出售此房的收益高出4萬元左右。

　　由此可見,“轉(zhuǎn)售為租”并非最佳選擇,而且王先生還應(yīng)考慮到房屋出租后有可能與租房者產(chǎn)生的以外糾紛等問題。

　　持幣/租房還是買房?

　　[個(gè)案]

　　小張和女友現(xiàn)每月1200元租房,前一陣看中了一套價(jià)格為100萬元的房子,想買來作為婚房。隨著房產(chǎn)新政的推出,面對(duì)中意的房子,小張有些猶豫了,100萬畢竟不是小數(shù)字,是買還是租?

　　[算賬]

　　理財(cái)專家建議,對(duì)于想要購房的人來說,今后一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)有機(jī)會(huì),租房卻是一個(gè)值得考慮的選擇。比如小張,他購房打算首付三成,為30萬元,其余70萬元申請(qǐng)20年期商業(yè)貸款。

　　按照目前貸款利率的下限計(jì)算,如果用等額本息的方法,平均算下來,小張每個(gè)月要還銀行的利息就是1997元,比他現(xiàn)在每月1200元的房租還要貴。因此,現(xiàn)在買房意味著未來幾年中,如果出現(xiàn)更安全、收益更高的其他類別的投資機(jī)會(huì),小張根本無法投資。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出,如果確實(shí)有迫切的購房需要,可在短期的觀察后,如果房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定,就可以考慮出手了。畢竟現(xiàn)在有的房?jī)r(jià)已到合理價(jià)位。

　　如果打算購房作投資或者購房需求并不是非常強(qiáng)烈的則可以等時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)。在觀望的同時(shí),不要忘記將原本打算買房的資金制定一個(gè)合理的理財(cái)計(jì)劃,以保值增值。

　　地產(chǎn)股票/機(jī)會(huì)還是“曇花一現(xiàn)”?

　　財(cái)政部公布的一系列房地產(chǎn)救市計(jì)劃,使地產(chǎn)板塊23日走強(qiáng),地產(chǎn)指數(shù)全日收漲超4%。其中上海新梅、中糧地產(chǎn)、萬科B收于漲停,招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球逼近漲停,金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)上漲也超過6%。

　　地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)能持續(xù)多久?投資者該如何把握呢?

　　信達(dá)證券黑龍江街營業(yè)部易楚波經(jīng)理認(rèn)為,國家出臺(tái)房產(chǎn)利好政策,可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題,資金鏈斷裂,進(jìn)而連累銀行,引起銀行金融安全。短線來看,地產(chǎn)板塊有一定的機(jī)會(huì),但長(zhǎng)期來看,仍處于調(diào)整中,不建議投資者參與。

　　銀泰證券十一緯路營業(yè)部劉東升分析師說,目前大盤基礎(chǔ)不穩(wěn),還沒有出現(xiàn)底部信號(hào)。房產(chǎn)新政對(duì)地產(chǎn)板塊是有一定利好影響的,在目前大盤尚未走穩(wěn)的情況下,投資者還是觀望為好。雖然有幾支股票沖擊漲停板,但是預(yù)計(jì)后期上沖乏力,后市并不樂觀。手頭持有地產(chǎn)股的股民,可以逢高減倉,空倉的投資者可以繼續(xù)等待。前期一些房地產(chǎn)個(gè)股漲幅巨大,如萬科A從9月18日的最低價(jià)4.8元,前兩天漲到7.2元,最大漲幅已經(jīng)高達(dá)50%。目前地產(chǎn)股三季度將陸續(xù)出臺(tái),預(yù)計(jì)銷售數(shù)據(jù)較差,地產(chǎn)股短期不排除“見光死”的走勢(shì)。