產(chǎn)品太粗糙？萬科可能會為了質(zhì)量淪為老二老三

    “大家要做好準(zhǔn)備，萬科可能會為了質(zhì)量淪為老二老三。”5月11日的股東大會上，萬科集團董事長王石明確表示。

    王石的質(zhì)量宣言

    近段時間以來，萬科飽受各種質(zhì)量事件的困擾，包括之前鬧得沸沸揚揚的“安信毒地板門”、“紙板門”，以及“金色領(lǐng)域質(zhì)量門”等等。

    在目前普遍的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，發(fā)生在萬科身上的這些質(zhì)量事件并非是孤例。

    但對于已是千億級房企的萬科而言，在保證規(guī)模的快速擴張的同時，如何實現(xiàn)量與質(zhì)的平衡，仍值得深思。

    王石當(dāng)天亦直言，萬科現(xiàn)今已是世界最大的房地產(chǎn)公司，這個地位萬科和他都想保持，但這就延伸出一個疑問：是靠數(shù)量保持還是靠質(zhì)量保持？如果要質(zhì)量，就可能會降低速度，萬科也有可能從第一降到第二。

    “但是，我可以告訴股東們，我的態(tài)度非常明確，質(zhì)不過關(guān)，量只是過眼云煙，即使成第一了，也很快就會被后面的拉下去。”

    幾年前，綠城集團董事長宋衛(wèi)平曾直接諷刺萬科的產(chǎn)品太粗糙，建議萬科能做一次反省。

    萬科總裁郁亮當(dāng)天亦指出，質(zhì)量放在工作第一位，萬科過去四年來每年最優(yōu)先工作就是質(zhì)量問題，并嚴(yán)格實行拉閘制度、實測實量，高質(zhì)量完成年度開發(fā)任務(wù)。

    “為此，我們開展了千億計劃，陸陸續(xù)續(xù)把工程師送到日本去看日本工地是怎么管理的。我們希望經(jīng)過10-15年努力，萬科工地水平達(dá)到日本工地水平。”郁亮稱。

    郁亮亦指，今天萬科的問題相當(dāng)于放在一個聚光燈底下被觀察，這也是萬科提升質(zhì)量的契機。

    不過，王石也坦承，雖然近幾年萬科在質(zhì)量上有了長足的進步，但按照中國下一個經(jīng)濟發(fā)展階段和消費者的需求，及國際化競爭的要求下，還有相當(dāng)長的一段差距。

    “只要保持質(zhì)量就有未來。”實際上，早在2010年，王石就曾公開指出，如果萬科一意以利潤為導(dǎo)向，那么后千億時代可能面臨覆滅式的危機，最終被消費者所拋棄。

    “所以，我們股東也要做好準(zhǔn)備，當(dāng)你覺得股票值得擁有的時候，你要考慮可能萬科為了質(zhì)量會淪為老二老三。因為，這就是市場的規(guī)律。”

    融資不為圈地

    在當(dāng)天的股東大會上，萬科審議并表決“關(guān)于繼續(xù)與華潤合作的議案”，然而，單就這項議案，就被股東質(zhì)疑萬科是否有圈錢發(fā)展的意圖。

    過去更曾有人總結(jié)，萬科就是通過資本市場不斷圈錢發(fā)展壯大，盈利靠通脹，增長靠圈錢。

    “萬科絕對不會為了圈錢而擴大資金。”王石明確回應(yīng)。其指出，萬科自2008年以來，從500億擴張到千億，并沒有通過擴股，且亦沒有計劃在可見的未來進行擴股。

    “那么，我們在發(fā)展中靠什么發(fā)展？只有靠資金的多元化。”

    王石表示，大股東華潤的融資平臺對萬科非常重要，借助其它平臺的融資成本比華潤的要高得多。

    郁亮亦指出，如果市場繼續(xù)惡化，而項目的回報率達(dá)到15%，錢還是應(yīng)該借。“只要我們的賺錢能力大于融資成本，對股東應(yīng)該是有利的。”

    郁亮進一步闡釋，借錢要看盈利能力能否超過融資成本，而非根據(jù)市盈率。

    “我們很多業(yè)務(wù)的開展受限于融資工具和融資成本。如果說你拿10%的借款利息去做一個年回報率只有6%到7%的項目，這個自然就算不過來，除非你找到3%的融資工具。”

    同時，郁亮亦指出，和華潤的融資平臺進行合作，與萬科將來大規(guī)模擴張拿地沒有直接的邏輯關(guān)系，只是為了讓萬科的融資渠道更多元化，盡量降低萬科的融資成本。

    “現(xiàn)在非常明確，銀行對房地產(chǎn)一刀切的條款和壓縮，融資相對比較緊張。我們是想把這個融資平臺擴大一些。設(shè)想在萬科不擴股的情況下，目前的規(guī)模上增加10%、20%，資金量的需求是多大。”

    郁亮表示，向華潤融資，除了為了降低融資成本，也符合萬科“進可攻，退可守”的經(jīng)營原則。

    “至于接下來是否會大規(guī)模拿地，我看暫時還沒有這樣的一種沖動，因為調(diào)控仍舊長期繼續(xù)，在這種情況下，大規(guī)模拿地顯然是不適宜的。”郁亮稱。

    離職率仍低于行業(yè)水平

    此外，近期萬科頻頻出現(xiàn)的人員流動事件，也引來業(yè)界頗高的關(guān)注。

    就在4月中旬，深圳萬科副總經(jīng)理陶翀富、營銷總監(jiān)羅霆遞交了辭職申請，將選擇個人創(chuàng)業(yè)。

    在此之前，萬科還宣布了一系列的人員變動信息，包括浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司(即萬科杭州公司)總經(jīng)理周俊庭調(diào)任萬科集團副總裁，萬科集團戰(zhàn)略投資管理部總經(jīng)理劉肖接替其職位出任杭州萬科總經(jīng)理。

    而在今年年初，重慶萬科總經(jīng)理邢鵬因個人原因辭任后，萬科就宣布了天津公司總經(jīng)理楊濤調(diào)任北京區(qū)域副總經(jīng)理，原北京區(qū)域副總經(jīng)理盧冰則調(diào)任天津公司總經(jīng)理，原深圳區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文亦正式出任廣深區(qū)域總經(jīng)理等一系列人事變動信息。

    郁亮公開表示，萬科的整體離職率是13.9%，低于行業(yè)17.6%的平均水平。

    但郁亮亦表示，在萬科員工敬業(yè)22個驅(qū)動因素里面，有兩個因素不占優(yōu)勢，一個是工作與生活平衡、一個是薪酬。

    或因此，郁亮總結(jié)道，管理人員離職原因有二，一是追求更充分的財務(wù)自由，二是追求更豐富的人生體驗。其中，58%的管理人員離職后會選擇擬上市或剛上市企業(yè)，26%會選擇創(chuàng)業(yè)，16%的人是為了照顧家庭、出國等原因。

    不過郁亮亦表示，“萬科的人才儲備是充分的，梯隊也是非常齊整的，少量人員的離職不會影響萬科正常運營。我們過去一年提拔差不多400個干部，368個干部是內(nèi)部提拔，34個干部是外面引進，也就是90%是內(nèi)部培養(yǎng)，10%是引進。”