各地微調(diào)政策沖擊“調(diào)控底線” 樓市能否觸底

　　住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長：揚州已經(jīng)解釋了，部里也在關(guān)注，但沒有下一步動作

　　如果揚州新政還不被叫停，說明政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)。“也許，地方鼓勵剛需、購買首套房的微調(diào)，甚至促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、精裝修發(fā)展的政策性補貼，都是可以被中央接受的。”

　　一則針對精裝修房的補貼政策，正在演變?yōu)樘魬?zhàn)“調(diào)控底線”的戲劇。

　　5月7日，江蘇揚州出臺新政，對購買“成品房”進(jìn)行獎勵，引發(fā)“救市”猜測和質(zhì)疑。在高層強調(diào)調(diào)控效果還需鞏固的關(guān)鍵時刻，揚州新政因?qū)?0平方米以上住房進(jìn)行補貼，且未區(qū)分首套、二套、多套房，被認(rèn)為突破了調(diào)控“限購”投資投機需求的底線。

　　截至5月9日晚，揚州新政并未像佛山、蕪湖那樣在一天之內(nèi)被叫停。5月9日下午，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠在電話中對本報記者表示，“他們(揚州)已經(jīng)解釋了，部里也在關(guān)注，但沒有下一步動作。”他指出調(diào)控基調(diào)并沒變，隨即以馬上要登機為由掛斷了電話。

　　而一向爽朗敢言的住建部政策研究中心副主任王玨林則對此事不予多評。

　　一位市場人士分析，聯(lián)系近期多個城市出臺的放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款調(diào)整、購房退稅等微調(diào)政策都被放行，如果揚州新政還不被叫停，說明政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　“也許，地方鼓勵剛需、購買首套房的微調(diào)，甚至促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、精裝修發(fā)展的政策性補貼，都是可以被中央接受的。”

　　不過，包括王玨林在內(nèi)的諸多人士都認(rèn)為，以限購為核心的調(diào)控政策并沒有根本性的改變，樓市整體仍然要限制投資投機需求。

　　30個城市陸續(xù)微調(diào)

　　本報記者注意到，揚州新政與近期密集出臺的地方樓市政策一起，被納入“微調(diào)”的范圍。

　　據(jù)本報記者根據(jù)北京中原地產(chǎn)及各地房管局公開文件統(tǒng)計，自2011年下半年來，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等，約有30個城市出臺了不同維度的樓市微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購范圍變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。

　　在4月下旬集中出臺的新政，則主要集中在住房公積金政策的調(diào)整，約20-30個地方調(diào)整了公積金貸款使用率和最高額度，使其向有利于首套房的方向發(fā)展；武漢、廣州等地還重申，公積金貸款可以最低兩成首付，八成貸款。

　　上述地方微調(diào)實際上都被默許。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，僅此前蕪湖、佛山、上海等城市出臺的政策，涉及變相松動二套房限購，屬于明顯“救市”行為，因而被叫停。

　　放松還是繼續(xù)收緊的拉鋸戰(zhàn)，進(jìn)入白熱化。然而，整體松動仍未有跡象。

　　針對4月下旬多家媒體報道的“住建部醞釀刺激剛需”說法，王玨林在4月底明確向本報記者表示，“此消息我也看到了，沒聽說。”同時表示，目前住建部不可能實施新的剛需刺激政策。

　　住建部房地產(chǎn)司相關(guān)負(fù)責(zé)人也證實沒有新的消息，“住建部有關(guān)‘抑制投資需求，支持居民合理購房需求’的政策一直未變。”

　　張宏偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前大多數(shù)“微調(diào)”政策還稱不上救市，政策基本還是圍繞促進(jìn)“自住需求”進(jìn)行，并沒有偏向投資性和改善需求。比如貸款利率的下調(diào)只針對首套房，公積金貸款的使用主體是剛需購房者和一小部分改善性購房者，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)提高之后，通常也只有首套房的購房者才可以享受到契稅的優(yōu)惠。

　　“只要限購、限貸的前提不松動，只針對首套房、自住房的政策松動并未觸及政策紅線。”北京一大型開發(fā)商內(nèi)部政策研究人士對本報記者說，北京等城市的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，就是減輕了自住購房的稅費負(fù)擔(dān)。

　　從實際效果來看，這個稅費調(diào)整對成交量并沒有多少促進(jìn)作用，以北京為例，最近兩個月成交量依然低迷，市場仍在調(diào)整周期。

　　從以自住需求為主的大型房企如萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]等銷售業(yè)績來看，其4月份銷售出現(xiàn)環(huán)比下滑，萬科更下滑30%，也從側(cè)面說明上述微調(diào)的刺激作用有限。

　　揚州是否踩線？

　　但是，在此番揚州是否踩線的問題上，業(yè)內(nèi)人士分歧明顯。

　　揚州房管局在關(guān)于新政的“說明”中強調(diào)，加強對成品住房建設(shè)的政策支持：對新批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的成品住房基礎(chǔ)設(shè)施配套費給予緩繳；對涉及成品住房的開發(fā)貸予以支持；對新購買的成品住房，屬于普通住房的，對購房人給予適度的獎勵，涉及90(及以下)-144平方米精裝修新購房源。

　　某指數(shù)研究院南京分院有關(guān)人士認(rèn)為，該政策是去年10月?lián)P州市發(fā)布的鼓勵成品房政策的延伸，僅針對成品房，也就是精裝修，估計僅有10-20%的項目能享受這個優(yōu)惠，影響很有限，不宜過度解讀。

　　東興證券分析師鄭閔鋼也認(rèn)為，在開發(fā)商普遍降價保銷售的市場下，6‰至4‰的獎勵影響力度很小。

　　鄭承認(rèn)，今年以來揚州的銷售成交一直徘徊在較低位，此優(yōu)惠政策可能減弱購房者等待價格進(jìn)一步下降的預(yù)期，后市會加大揚州的銷售上升；但由于今年以來揚州商品房成交均價一直在9800 元以上，高于去年平均8000 多元的水平，6‰至4‰的獎勵優(yōu)惠，遠(yuǎn)不足以抵消銷售價格的上升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則對揚州新政頗有微詞。

　　他指出，明面上在引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商建精裝修房、消費者購買精裝修房，但補貼給消費者，有刺激消費之嫌，實際上是在打政策的擦邊球。

　　此間有市場人士更擔(dān)憂，揚州新政會帶來調(diào)控放松預(yù)期的負(fù)面示范效應(yīng)，

　　“揚州這個政策我覺得就是放松，補充說明沒用”，北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉說。

　　張說，如果揚州新政沒有叫停，可以說是政策觸底了，不會再那么緊了，因為揚州畢竟沒區(qū)分剛需，是無差別的政策，這對市場心理預(yù)期的影響遠(yuǎn)超過政策本身，引發(fā)市場調(diào)控轉(zhuǎn)向的遐想。

　　并且這一政策，或許給一些原來資金緊張的開發(fā)商帶來了喘息空間。有不愿透露姓名的揚州開發(fā)商對本報記者表示，這個政策出來后，計劃把毛坯改精裝，希望可以享受開發(fā)貸優(yōu)惠。雖然交工推遲，但或許可以多賣房子回籠現(xiàn)金。

　　光大證券分析師萬知也認(rèn)為，本次揚州的新政，著力于鼓勵成品房的銷售，顯示出地方政府救市比以往更為急切。未來隨著實體經(jīng)濟(jì)下滑，地方政府救市過關(guān)的可能性將大增。

　　微調(diào)的多元路徑

　　另有不便具名的分析人士認(rèn)為，揚州新政若被通過，意味著購房補貼、退稅等政策或許會成為下一步調(diào)控微調(diào)的又一手段。而限購、限貸整體上并無根本的改變。

　　截至5月8日，北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，46個限購城市仍然全部延續(xù)限購，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸。

　　包括萬科、保利等多家房企在內(nèi)的高管人士對本報記者表示，房價回歸合理，不僅是降價可以實現(xiàn)的，還可以通過提高居民收入水平、政府對特定人群給予實物或貨幣補貼，以及減稅、退稅等形式等進(jìn)行。

　　萬科董秘譚華杰曾對本報記者說，調(diào)控的意義還在于，讓自住買房的人真正感受到，“我買房比以前容易了”。從國際經(jīng)驗來看，政府拿出錢來對首套房購買者貼息、減稅也是通行做法，未來都會逐漸被納入思考的范圍。

　　事實上，經(jīng)本報記者查詢，在揚州之前，已經(jīng)有杭州、重慶、蕪湖、深圳等地有條件給予一些特定人群購房補貼，或現(xiàn)金或?qū)嵨?，重慶是以退稅形式進(jìn)行補貼，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引進(jìn)型人才。

　　而揚州的做法相當(dāng)于退稅。

　　張大偉告訴本報，根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易稅費政策，每賣出一套房子，地稅部門會獲得各項稅收約為房價的10%左右。從這個角度講，地方政府的獎勵政策實際上是一種變相的退稅。揚州市房管局有關(guān)人士也證實了這一點。

　　楊紅旭則認(rèn)為，即便要補貼購房人，也得考慮范圍。

　　“揚州的方案規(guī)定144平方米以下戶型皆可享受補貼。補貼針對的是房子，而不是購房人。但如果一個家庭已有5套房子，出于投資目的新購普通住房，能算作合理的自住需求嗎？憑什么要給這樣的投資者以財政補貼？”楊說。

　　他提出，鑒于當(dāng)前中央調(diào)控樓市的指導(dǎo)方針，即便補貼，范圍也應(yīng)僅限于：首次購買普通住房的人，最多擴至二次改善性購房者。